Maapolitiikan opas

Etuosto

Etuosto tarkoittaa kunnan oikeutta lunastaa myyty kiinteistö myyjän ja ostajan sopimasta kauppahinnasta. Etuostossa kunta asettuu ostajan tilalle, saaden kaupan kohteena olevan alueen omistukseensa noudattamalla kaupassa ostajalle määrättyjä ehtoja. Etuosto-oikeuden käyttöä voidaan pitää kunnan maapolitiikassa lunastuslain tarkoittamaa lunastusta lievempänä toimenpiteenä. Sitä käytettäessä maan myyjän oikeusasema ei muutu, vaan hän saa luovutuksessa sen hinnan ja ne maksuehdot, joista kauppakirjassa on sovittu. Kunnan on korvattava ostajalle kaupan johdosta syntyneet tarpeelliset kustannukset. Kunnan tulee ilmoittaa etuosto-oikeuden käyttämisestä viipymättä kirjaamisviranomaille, jotta voidaan varmistaa, ettei saannolle myönnetä lainhuutoa tehdyn kaupan perusteella.

Etuostolain 1 §:ssä säädetään etuoston edellytyksistä ja lain 5 ja 6 §:ssä etuosto-oikeuteen kohdistuvista rajoituksista. Etuosto on lakiin perustuva kunnan maapolitiikan toteuttamisväline, jota käyttämällä kunnalla on oikeus laissa säädetyin edellytyksin ja rajoituksin lunastaa myyty kiinteistö tulemalla kauppakirjassa mainitun ostajan sijaan. tuoston käyttämisen sallittavuuden arviointi suhteellisuusperiaatteen kannalta ei edellä lausuttuun nähden sinänsä voinut perustua sen punnintaan, mikä on kiinteistökaupan ostajan mahdollisesti saamatta jääneen edun suuruus ja mitkä ovat kunnan mahdollisuudet saada maa-alue haltuunsa muilla keinoilla kuin käyttämällä etuostoa.

Tavoitteet

Etuostojärjestelmä luotiin helpottamaan kunnan maanhankintaa yhdyskuntarakentamiseen. Etuosto-oikeus annettiin 1.4.1976 voimaan tulleella lailla kunnan etuosto-oikeudesta kiinteistönkaupassa (692/75). Laki mahdollisti maanhankinnan vain asuntotuotantoon asuntoalueen muodostamista ja siihen välittömästi liittyvään yhdyskuntarakentamista varten. Lain voimaantullessa oli kuitenkin jo ehditty antaa esitys uudeksi etuostolaiksi (HE N:o 180/1975 vp). Esityksen mukaan etuosto olisi ollut mahdollista maan hankkimiseksi rakentamista varten, virkistysalueeksi ja muihin yhteiskunnallisen kehityksen edellyttämiin tarkoituksiin.

Eduskuntakäsittelyn aikana lain käyttöala kuitenkin rajoitettiin vain yhdyskuntarakentamiseen tapahtuvaan maanhankintaan. Näin ollen lain (EOL 608/77) käyttöalasta tuli suppeampi kuin mitä ilmenee hallituksen esityksestä. Lainmuutoksella (289/89) etuoston käyttöala laajennettiin sen nykyiseen muotoonsa eli koskemaan yhdyskuntarakentamisen lisäksi myös virkistys- ja suojelutarkoituksiin tapahtuvaan maanhankintaa EOL 1.3 §.

Toteutuksen ajankohta

Etuoston tavoitteen toteuttamisen ajankohta jää jossain määrin avoimeksi. Lähtökohtana voitaneen pitää sitä, että alue tulee aiottuun tarkoitukseen ajassa, joka riippuu maankäytön suunnittelun vaiheesta ja hankkeen totutuksesta itsestään. Näin ollen alueen käyttö aiottuun tarkoitukseen voi toteutua jopa vasta useamman vuoden kuluttua etuostosta. Kunnan ei siten tarvitse toteuttaa hanketta välittömästi etuoston jälkeen. Toisaalta on kuitenkin huomattava, että maa-alueiden hankinta vain maareserviksi, ilman yhteyttä esim. yhdyskuntarakentamiseen, ei ole lain tarkoituksen mukaista.

Harkintavallan väärinkäyttö

Etuoston tavoitteiden toteuttaminen tulee aina olla etuostopäätöksen perusteena. Etuostoa ei saa käyttää vieraassa tarkoituksessa eli etuostoa ei saa käyttää maan hankkimiseksi muuhun kuin laissa mainittuihin tarkoituksiin ja sen tavoitteiden toteuttamiseksi KHO 1991 A 38.

Etuoston käytön edellytykset

Kiinteistönkauppa

Kunnalla on etuosto-oikeus kiinteistönkaupassa. Kiinteistönkauppana pidetään sellaista vastikkeellista luovutusta, jossa vastikkeen arvosta muu kuin kiinteä omaisuus muodostaa pääosan EOL 2.2 §. Kiinteän omaisuuden vaihto tai lahja eivät siten anna kunnalle väliinmenomahdollisuutta. Sen sijaan vaihto, jossa vastikkeen arvosta yli puolet on irtainta omaisuutta, esim. asunto-osakkeita, voi olla etuoston kohteena. Apportti luovutusmuotona ei sulje etuosto-oikeutta pois. Etuosto saattaa olla toki kohtuuton EOL 6 § nojalla usein, kun kyse on apportista. Koska etuosto-oikeus koskee vain kiinteistön kauppaa, ei kiinteistön omistavan osakeyhtiön osakkeiden kauppaan liity etuosto-oikeutta.

Kiinteistönkaupan esisopimus ei ole vielä etuostolaissa tarkoitettu kiinteistönkauppa eikä kunta voi käyttää esisopimuksen perusteella etuosto-oikeutta eikä tulla vielä esisopimusvaiheessa ostajan sijaan. Kunnalla on etuosto-oikeus vasta varsinaisessa kiinteistönkaupassa.

Kiinteistönkaupan ehtojen selvittäminen

Kaikki kaupan ehdot eivät välttämättä ilmene kauppakirjasta. Tieto kaupan ehtojen sisällöstä on kuitenkin olennaista, kun kunta harkitsee etuosto-oikeuden käyttämistä. Tästä syystä etuostolain 2 §:ään on otettu säännös siitä, että myyjän tulee kunnan kehotuksesta ilmoittaa kunnalle kaikki kaupan ehdot, myös vapaamuotoiseen sopimuksen osaan kuuluvat, uhalla, ettei hän tämän laiminlyödessään voi enää kuntaa kohtaan vedota ilmoittamatta jättämiinsä ehtoihin, jos kunta ei muutoinkaan ole ollut näistä ehdoista tietoinen. Kunnan tulee siten aina kehottaa myyjää ilmoittamaan kaikki sellaiset kaupan ehdot, jotka eivät ilmene kauppakirjasta ja siihen liittyvistä muista sopimuksista, ja joista kunnalla ei muutoinkaan ole tietoa EOL 2 §.

Kehotus voidaan toimittaa myyjälle postin välityksellä tavallisena kirjeenä osoitteeseen, jonka myyjä on kaupanvahvistajalle ilmoittanut. Myyjän katsotaan saaneen tiedon kehotuksesta 7. päivänä sen jälkeen, kun asiakirja on annettu postin kuljetettavaksi. Kehotuksessa myyjälle voidaan asettaa vähintään kahden viikon pituinen määräaika tietojen ilmoittamiseen. Kehotukseen on merkittävä se päivä, johon mennessä ilmoitus on viimeistään annettava.

Perustana maankäytön suunnitelma

Kunnalla on etuosto-oikeus kunnan alueella sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Kunta voi kuitenkin käyttää etuostoa vain maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten EOL 1.3 §. Pääkaupunkiseudulla etuoston käyttöön ei liity edellä mainittua käyttötarkoitusrajoitusta. Etuostolain 1.4 §:n mukaan Helsingin, Espoon, Kauniaisten ja Vantaan kaupungilla on etuosto-oikeus kaupungissa sijaitsevan kiinteistön kaupassa EOL 1.4 § ja KHO1.7.1991 T 2291.

Se, että etuosto-oikeutta käytetään yhdyskuntarakentamista tai virkistys- ja suojelutarkoituksia varten on perusteltava ilmoittamalla sen perusteena olevat pääasialliset tosiseikat  ja selvitykset sekä asianomainen etuostolain säännös hallintolain 45 §. Perusteluina voi olla esim. kaava tai muu suunnitelma, mutta muukin vasta etuosto-oikeuden käyttötilanteessa esille tuotava kunnan esittämä asianmukainen peruste tulee kysymykseen. Etuostolaissa ei ole asetettu perusteeksi esitettävän maankäytöllisen suunnitelman tasolle erityisiä vaatimuksia. Etuostolain muutoksella 654/1990 pyrittiin vahvistamaan kuntien maapoliittista asemaa ja poistettiin laista viittaukset hyväksyttyyn yleiskaavaan, vahvistettuun asema- tai rakennuskaavaan ja rakennuskieltoon. Hallituksen esityksessä lain muutokseksi katsottiin, että "kuntien olisi pyrittävä hankkimaan maata ennen kuin kaavoitus on päässyt vaikuttamaan sen hintaa nostavasti". Näin ollen myös kaavassa maa- ja metsätalousalueeksi osoitettu alue voi olla etuoston kohteena. Tällöin etuosto perustuu kuitenkin muuhun maankäytölliseen suunnitelmaan kuin kaavaan. Milloin etuoston kohteena olevan maan käyttötarkoituksen peruste ei suoraan ilmene esim. asemakaavasta tai yleiskaavasta, on huolehdittava siitä, että etuoston käytön perusteet ilmenevät riittävän kattavasti kunnan päätöksestä KHO 26.3.1980 taltio 1717, KHO 1984 II 126 ja 1984 II 127.

Etuostolain 1 §:n 1 ja 2 momentissa sellaisena kuin laki oli voimassa ennen 1.9.1990 voimaantullutta lainmuutosta (654/1990), kunnan etuosto-oikeutta oli rajoitettu niin, että enemmän kuin puolet myydyn kiinteistön pinta-alasta tuli sijaita säännöksessä tarkemmin määritellyllä (kirjoitusvirhe) kaavoitetulla tai kaavoitettavana olevalla alueella. Tämä edellytys poistettiin lailla etuostolain muuttamisesta (654/1990). Etuostolain 1 §:n 1 momentissa säädetään nykyisin vain, että kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Etuoston käytön kannalta määräävää ei ole enää, mihin pääosaa alueesta suunnitelman mukaan tullaan käyttämään (KHO 2004:91). Jos yhdyskuntarakentamiseen tarvittava alue on häviävän pieni, voidaan etuoston käynnistämistä mahdollisesti pitää kohtuuttomana.

Yhdyskuntarakentaminen

Yhdyskuntarakentamisella voidaan katsoa tarkoitettavan esim. asunto- liike- ja teollisuusrakennusten sekä julkisten rakennusten rakentamista, kuten myös liikenne- ja puistoalueiden rakentamista. Yhdyskuntarakentamisen ei tarvitse jäädä kunnan toteutettavaksi, vaan alueet voidaan luovuttaa edelleen kolmannelle taholle. (KHO 8.3.1990 taltio 873).

KHO 8.3.1990 taltio 873. Teollisuus- ja varastotontin hankinta etuostolla tapahtui yhdyskuntarakentamista varten.

Maanomistajan aikomus toteuttaa voimassa olevaa kaavaa ei aseta estettä etuoston käytölle. KHO 26.3.1980 taltio 1717, KHO 1984 II 125(KHO 8.3.1990 taltio 873).

KHO 1984 II 125. Yhdyskuntarakentamista harjoittavan yleishyödyllisen yrityksen halu toteuttaa ostamansa alue rakennuskaavalla ei ollut esteenä kunnan etuosto-oikeuden käytölle.

KHO 8.3.1990 taltio 873. Rakennusten olemassaolo asemakaavan teollisuustontilla ei ollut esteenä etuoston käytölle.

Virkistys- ja suojelutarkoitus

Virkistys- ja suojelutarkoituksiin hankittavan maan osalta hankintatarvetta voidaan perustella eri asteisilla kaavoilla, virkistys- tai suojelusuunnitelmilla tai esim. virkistys- tai suojelutarvetta osoittavilla selvityksillä. Virkistystarkoituksiin voidaan hankkia alueita esim. yleisen uimarannan perustamiseksi.

Pinta-alarajoitus

Etuosto-oikeutta ei ole, jos myyty kiinteistö tai myydyt kiinteistöt käsittävät 5000 m2 tai sitä vähemmän EOL 5.1 §. Pääkaupunkiseudun kaupunkien etuosto-oikeuden pinta-alaraja on 3000 m2 EOL 5.4 §. Maankäyttö- ja rakennuslain 110 §:n tarkoittamalla kehittämisalueella voidaan etuostoa käyttää myös alle 5.000 m2:n, mikäli siitä on päätetty sanotun lain 112 §:n tarkoittamalla tavalla MRL 111 § ja MRL 112 §.

Kahden viimeksi kuluneen vuoden aikana samojen osapuolien välillä samassa kunnassa tehdyt kaupat sekä samojen osapuolten yli puoliksi omistamien yhteisöjen välillä tehdyt luovutukset otetaan huomioon pinta-alaa laskettaessa samoin kolmannen kautta samalta myyjältä samalle ostajalle siirtyneet kaupat EOL 5.2 §. Säännöksen perusteella etuosto-oikeus ei kuitenkaan ulotu aikaisempaan kauppaan, vaan etuosto-oikeus koskee vain myöhempää kauppaa, joka ei yksinään pinta-alarajoituksen vuoksi olisi ollut muutoin etuostoon oikeuttava.

Määräosan ja määräalan kaupat

Etuostoa voidaan soveltaa myös kiinteistönkaupassa, jossa on kysymys määräosan tai määräalan kaupasta. Kiinteistön pinta-ala lasketaan sen maapinta-alan mukaan. Kiinteistöstä myydyn määräosan pinta-alaksi katsotaan määräosaa vastaava suhteellinen osa kiinteistön pinta-alasta EOL 4 § .

Kiinteistön myynti määräosaiseen yhteisomistukseen

EOL 1 §:n mukaan kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. EOL 2 §:n mukaan etuosto-oikeudella tarkoitetaan kunnan oikeutta lunastaa myyty kiinteistö. Lisäksi EOL 4.1 §:stä seuraa, että kiinteistön määräosat rinnastuvat kiinteistöihin, koska sen mukaan: ”Mitä tässä laissa säädetään kiinteistöstä, koskee myös määräosaa kiinteistöstä” . Samalla tai eri kauppakirjoilla tapahtuva kiinteistön myynti määräosaiseen yhteisomistukseen, voidaan tulkita jo näissä säännöksissä tarkoitetuksi kiinteistön myynniksi, johon kunnalla on etuosto-oikeus, ellei pinta-alarajoituksista, kohtuuttomuustilanteista, sukulaisuuksista tai muista etuostolaista johtuvista esteistä muuta johdu.

Etuosto-oikeus kiinteistön määräosaiseen yhteisomistukseen myyntiin ilmenee vastakkaispäätelmänä myös EOL 5.3 §:stä, jossa etuosto-oikeuden katsotaan olevan voimassa sukulaisuuksista riippumatta, jos osa ostajista ei ole sukulaisia ja kiinteistö myydään näille yhteisesti.  Jos kaikki ostajat ovat muita kuin sukulaisia ja kiinteistö myydään näille yhteisesti, etuosto-oikeus on luonnollisesti olemassa, kun se on olemassa sukulaisille ja ”ei sukulaisille” yhteisesti myytäessäkin.

Pinta-alarajoitukset määräosuuksien myyntitilanteissa

Jos samalla kauppakirjalla myydään koko kiinteistön käsittävät määräosat eri ostajille, kunnalla on etuosto-oikeus EOL 5.1 §:n 1) kohdan perusteella, jos kiinteistön pinta-ala ylittää  vähimmäispinta-alan. Vaikka EOL 5.1 §:n 1) kohdassa puhutaan eri kiinteistöjen myymisestä samalla luovutuskirjalla, EOL 4.1 §:stä seuraa, että kiinteistön määräosat rinnastuvat kiinteistöihin, koska sen mukaan: ”Mitä tässä laissa säädetään kiinteistöstä, koskee myös määräosaa kiinteistöstä”.

Jos eri kauppakirjoilla myydään koko kiinteistö määräosin, vähimmäispinta-alaa laskettaessa määräosien myyntien voidaan katsoa rinnastuvan EOL 5 § 1) kohdassa tarkoitettuihin ” muutoin luovutuksiin, jotka on katsottava samaksi kaupaksi”, jos määräosat myydään samanaikaisesti tai yhteisesti sovituille/nimetyille ostajille.

Myös kiinteistön määräosien myynti kiinteistöstä eri ostajille samalla kauppakirjalla ilman, että koko kiinteistö myydään, voidaan katsoa samaksi kaupaksi vähimmäispinta-alaa laskettaessa EOL 4.1 §:n perusteella.

Jos eri kauppakirjoilla, eri aikoina, eri ostajille myydään määräosia samasta kiinteistöstä, määräosien yhteenlaskettua pinta-alaa ei voida ottaa huomioon vähittäispinta-alaa laskettaessa. Tämä seuraa vastakkaispäätelmänä EOL 5.3 §:stä.

Säännöksen mukaan ainoastaan saman ostajan ja saman myyjän välillä kahden viimeksi kuluneen vuoden aikana tehdyt kiinteistönkaupat voidaan ottaa huomioon pinta-alaa laskettaessa. EOL 4.1 §:n mukaan mitä etuostolaissa säädetään kiinteistöstä koske myös määräosaa kiinteistöstä.  

Sukulaisuus

Kunnalla ei ole etuosto-oikeutta aviopuolisoiden välisissä kaupoissa, sekä myyjän ja hänen mahdollisen perillisensä tai tämän puolison välissä kaupoissa EOL 5.1 §. Kysymys on tilanteesta, jossa perillisasema on sinänsä mahdollinen, mutta ei vielä konkreettisesti toteutunut. Perintöoikeus on rintaperillisillä, vanhemmilla, sisaruksilla, heidän jälkeläisillään sekä isovanhemmilla, sedällä, enolla ja tädillä. Avioliiton ulkopuolella syntyneen lapsen ja hänen jälkeläistensä sekä isän ja isänpuoleisten sukulaisten väliset suhteet määräytyvät vastaavasti. Perintöoikeuden edellytyksenä on isyyden vahvistaminen tai tunnustaminen isyyslaissa (700/75 ) säädetyllä tavalla. Perintökaaren 4 luvun mukaan ottolapsi perii ottovanhempansa ja nämä ottolapsen. Jos ottolapsi on kuollut, perintöoikeus on hänen rintaperillisillään.

Jos kiinteistö on luovutettu edellä tarkoitetulle ja muulle henkilölle yhteisesti, voi kunta käyttää etuostoa EOL 5.3 §. Vähimmäispinta-ala määräytyy koko kiinteistön pinta-alan eikä määräosuuksien perusteella (ks. edellinen luku).

Valtio tai sen laitos

Kunnalla on eräin rajoituksin etuosto-oikeus myös valtion maahan (EtuostoL:n 5 §:n 1 momentin 3 kohta ja 6 §:n 2 mom.)

Etuostolain 5 §:n 1 momentin 3 kohdasta on poistettu valtion maiden erityisasema valtion ollessa myyjänä. Etuosto-oikeutta ei edelleenkään ole, jos valtio, valtion liikelaitos tai muu valtion laitos on ostajana. Myöskään hallinnon sisällä tapahtuviin alueiden hallinnan siirtoihin kunnan etuosto-oikeus ei ulotu. Sen sijaan valtion yksityisoikeudellisten yhteisöjen, kuten osakeyhtiöiden, omistamien kiinteistöjen myynnit ovat jo aikaisemminkin kuuluneet kunnan etuosto-oikeuden piiriin.

Etuostolain 6 §:n 2 momentissa on rajattu kunnan etuosto-oikeuden ulkopuolelle tilanteet, joissa kiinteistön myynti tapahtuu eduskunnan antamassa suostumuksessa nimetylle luovutuksen saajalle tai sellaiselle yhtiölle, jossa valtiolla on määräysvalta, valtion rahastolle tai julkisoikeudellista tehtävää hoitavalle säätiölle niiden omaa käyttöä varten.

Eduskunnan suostumusta edellytetään yli 10 miljoonan euron kiinteistön kauppoihin ja sellaisiin kauppoihin, joissa kiinteistö myydään käypää alhaisemmasta hinnasta. Kiinteistön myynnillä yhtiölle, jossa valtiolla on määräysvalta, valtion rahastolle tai julkisoikeudellista tehtävää hoitavalle säätiölle niiden omaa käyttöä varten, tarkoitetaan kiinteistön hankkimista omien toimitilojen rakentamista tai muuta vastaava tarkoitusta varten. Sen sijaan kiinteistön myynti edelleen myyntiä varten valtion määräämisvallassa olevalle yhtiölle, kuten Kapiteeli Oy:lle tai valtion rahastolle tai julkisoikeudellista tehtävää hoitavalle säätiölle on kunnan etuosto-oikeuden piirissä.

Pakkohuutokauppa

Etuosto-oikeutta ei ole, kun kiinteistö myydään pakkohuutokaupalla. Mikäli kiinteistö myydään esim. ulosottokaaren luvun 5:77 §:n mukaisesti muulla vapaalla myynnillä, kunta voi sen sijaan käyttää etuosto-oikeutta. Ulosottokaaren 5:79,2 §:n mukaan 77 §:n mukaisessa myynnissä noudatetaan asianosaisten sopimia myyntiehtoja ja mitä muussa laissa säädetään vastaavasta kaupasta. 

Kohtuullisuuden harkinta

Etuosto-oikeutta ei ole, milloin sen käyttämistä, huomioon ottaen ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet, on pidettävä ilmeisen kohtuuttomana EOL 6 §. Lainkohta edellyttää, että kohtuuttomuus on "ilmeistä" ja että kohtuuttomuutta tarkastellaan ottaen huomioon ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet.

Ostajan ja myyjän väliseen suhteen osalta on hallituksen esityksessä lainkohdan merkitystä perusteltu seuraavasti: "Lähinnä kysymyksessä on edellytetty olevan tapaukset, joilla on voimakkaasti henkilökohtainen luonne. Tällaisesta tapauksesta saattaa olla kysymys esimerkiksi myytäessä kiinteistö tai osa siitä pitkäaikaiselle työntekijälle tai kasvattilapselle. Vastaava tilanne voi olla, jos ostajalla on erityisen tärkeätä saada maata juuri kysymyksessä olevalta paikalta, esimerkiksi yrityksen hankkiessa maata olevan teollisuuslaitoksensa vierestä toimintansa laajentamista varten (HE 18011975) KHO 1984 II 126 ja KHO 6.2.1991 taltio 356, KHO 15.7.1979 taltio 1209, KHO1.7.1991 T 2291.

Tulkintaongelmia saattaa syntyä tilanteissa, joissa ostajana on esimerkiksi yhtiö, joka on kokonaan tai pääosin myyjän omistama. Korkeimman hallinto-oikeuden päätösten perusteella etuoston käytön kohtuullisuus näissä tilanteissa joudutaan harkitsemaan tapauskohtaisesti, eikä yksiselitteistä tulkintaohjetta 6 §:n soveltamisesta "yrityssukulaiskaupoissa" voida antaa. Sellainen tulkinta, että etuosto-oikeuden käyttö olisi aina poissuljettu etuostolain 6 §:n nojalla, kun saman yritysryppään sisällä tehdään kauppoja, on kuitenkin liian tiukka. Kantaa tukee mm. seuraava KHO:n päätös KHO 31.3. 1992 taltio 1265.

Luovutusehtoihin liittyen kohtuuttomuuteen voi johtaa esim. maksutapaan tai maksuvälineeseen liittyvät tilanteet, kuten esim. kiinteistön luovuttaminen osakeyhtiöön apporttina yhtiön osakkeita vastaan. Muut kohtuuttomuusharkintaan liittyvät olosuhteet voivat olla hyvinkin moninaisia KHO 1984 II 125, KHO 1992 II 45, KHO 14.9.1994 T 4173.

Etuostomenettely

Ennakkoilmoitus

Kunta voi kiinteistönomistajan kirjallisesta pyynnöstä etukäteen ilmoittaa, että se ei tule käyttämään etuosto-oikeuttaan EOL 8 §. Ilmoitus sitoo kuntaa kahden vuoden ajan hakemuksessa mainituilla ehdoilla. Kunnalla ei ole velvollisuutta antaa ennakkoilmoitusta kiinteistönomistajan pyyntöön.

Etuostosta päättäminen

Etuosto-oikeuden käytön mahdollisuus tulee ajankohtaiseksi sen jälkeen, kun kunta on saanut tiedon kiinteistön kaupasta. Kiinteistön luovutuksen ilmoittamisesta kunnalle säädetään kaupanvahvistajista annetun lain 6 §:ssä sekä kaupanvahvistaja-asetuksen 5 ja 6 §:ssä. Asetuksen 5 §:n mukaan kaupanvahvistajan on tehtävä ilmoitus sähköisesti kahden vuorokauden kuluessa luovutus- tai muun saantokirjan vahvistamisesta. Kaupanvahvistaja voi tehdä ilmoituksen kirjeitse tai telekopiona vain erittäin painavasta syystä.

Kaikista vahvistetuista määräalan luovutuksista tai pidätyksistä kaupanvahvistajan on toimitettava jäljennös luovutuskirjasta karttoineen sille kunnalle, jossa määräala sijaitsee. Jäljennös luovutuskirjasta karttoineen voidaan toimittaa myös sähköisesti (Kaupanvahvistaja-asetuksen 5 §:n 3 mom).

Mikäli kaupan kohde täyttää etuoston käytön edellytykset ja kunta harkitsee etuostoa, tulisi kunnan tämän jälkeen tiedustella myyjältä edellä mainitulla tavalla niistä mahdollisista ehdoista, jotka eivät ilmene kauppakirjasta, ellei kauppakirjassa esim. todeta, että kiinteistönkauppaa koskevat kaikki ehdot on otettu kyseiseen kaupanvahvistajan vahvistamaan kauppakirjaan.

Etuosto-oikeuden käyttämistä koskeva päätös on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta. Päätösvaltaa kunnan etuosto-oikeuden käyttämisestä käyttää kunnanhallitus KHO 28.2.1985, taltio 765.

KHO 28.2.1985, taltio 765. Kunnanvaltuusto oli ylittänyt toimivaltansa päättäessään, että kunta käyttää etuosto-oikeutta.

Kunnanhallitus voi siirtää sen seikan ratkaisemisen, että kunta ei käytä etuosto-oikeuttaan määräämänsä viranhaltijan tehtäväksi EOL 21 §. Viranhaltijan tekemää päätöstä kunnanhallitus ei voi enää ottaa käsiteltäväkseen EOL 21.2 §.

Mikäli kunnan talousarviossa maanhankintaan varatut määrärahat eivät riitä etuostoa käytettäessä, valtuuston tulee tehdä päätös lisämäärärahasta. Kun kunnanhallitus on päättänyt käyttää etuostoa, kunnan on pakko järjestää kaupan rahoitus. Päätöstä tehtäessä tulisikin ottaa huomioon etuoston käytön vaatimat rahoitusjärjestelyt.

Ennen etuoston mahdollista käyttämistä on syytä hankkia aluetta koskeva rasitustodistus, josta ilmenee mitä kiinnityksiä alueeseen on vahvistettu, sillä niiden perusteella kiinteistöön voi kohdistua panttioikeuksia. Olemassa olevat panttioikeudet siirtyvät kaupassa ostajan vastuulle ellei kiinteistöä ole vapautettu niistä. On huomattava, ettei yksin kauppakirjaan otettu ehto kiinteistön myymisestä rasituksista vapaana vielä merkitse sitä, että kiinteistöön ei kohdistuisi panttioikeuksia.

Lisäksi on vielä todettava, että kiinteistön luovutukselle ei saa myöntää lainhuutoa ennen kuin etuostolle varattu määräaika on päättynyt, ellei kunta ole antanut todistusta siitä, että se ei käytä etuosto-oikeutta. Mikäli lainhuuto olisi erehdyksessä myönnetty, ei se kuitenkaan estä etuoston käyttöä.

Kiinteistön edelleen luovutus ennen etuostoon varatun määräajan päättymistä ei myöskään ole esteenä kunnan etuoston käytölle EOL 14 §.

Ilmoitus kirjaamisviranomaiselle etuoston käyttämisestä

Kunnan tulee ilmoittaa Maanmittauslaitokselle etuosto-oikeuden käyttämisestä välittömästi sen jälkeen, kun kunnan ao. päätös on tehty, odottamatta päätöksen lainvoimaistumista. Asian ratkaisemiseksi Maanmittauslaitos tarvitsee tiedon lainvoimaisuudesta, mutta se voidaan toimittaa myöhemmin. Ilmoitus etuosto-oikeuden käyttämisestä tehdään osoitteeseen: Maanmittauslaitos, Kirjaamisasiat, PL 3300, 65101 Vaasa.

Helsingin, Vaasan tai Turun keskitetyt hakemusten vastaanottopisteet www.maanmittauslaitos.fi/tietoa-maanmittauslaitoksesta/yhteystiedot/hakemuslomakkeet-ja-postitusosoitteet

Kolmen kuukauden (3 kk) määräaika ilmoittamiseen lasketaan kaupantekopäivästä. Ilmoitus tulee olla perillä Maanmittauslaitoksessa 3 kuukauden kuluessa kaupantekopäivästä lukien. Sähköpostilla lähetetyn ilmoituksen perilletulosta tulee sähköposti-ilmoitus. Maapostin perilletulosta kunta ei saa ilmoitusta. Kirjallinen hakemuksen osalta ei tule kuittausta. Kirjallisella hakemuksella tehty ilmoitus kirjataan saapumispäivänään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ja näkyy samana päivänä rasitustodistuksella. Rasitustodistuksesta voi tarkistaa tiedon.

Etuosto-oikeuden kiertäminen

Etuosto-oikeutta yritetään toisinaan kiertää esimerkiksi kauppakirjaan otettavilla ehdoilla. Etuostolain muutoksella 1990 pyrittiin vähentämään lain kiertomahdollisuuksia. Jos sopimusehto on määrätty tai muuhun toimenpiteeseen ryhdytty ilmeisesti siinä tarkoituksessa, että etuosto-oikeuden käyttäminen vältettäisiin, voi tuomioistuin kunnan vaatimuksesta päättää, ettei ehto tai toimenpide sido kuntaa tai ole esteenä etuosto-oikeuden käyttämiselle EOL 21 a §. Kanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta. Tällöin etuosto-oikeuden käytölle varattu aika alkaa vasta kun asia on lainvoimaisesti ratkaistu.

Etuoston kiertomahdollisuutta siten, että kohde jaettaisiin useisiin pieniin osiin rajoittavat etuostolain 5 §:n 2 ja 3 momentin säädökset EOL 5 §.

Ns. massakaupat

"Milloin samalla luovutuskirjalla on myyty kahden tai useamman kunnan alueella olevia kiinteistöjä, etuosto-oikeus on sillä kunnalla, jonka alueella sijaitsee suurin osa kiinteistöjen yhteenlasketusta pinta-alasta" EOL 3 §

Jos luovutuksen kohteet sijaitsevat eri maanmittaustoimistojen tai kuntien alueilla, kaupanvahvistajan on kaupanvahvistaja-asetuksen 6 §:n mukaan liitettävä ilmoitukseen jäljennös luovutuskirjasta tai erillinen kiinteistöluettelo, josta käyvät ilmi kiinteistötunnukset sekä määräalat kartan avulla tai muutoin riittävästi yksilöityinä.

Etuostopäätöksen tiedoksi antaminen

Etuosto-oikeuden käyttämistä koskeva päätös on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi  todistamisesta.  Etuostopäätös on ilmoitettava kirjaamisviranomaiselle niinikään kolmen kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta (EOL 9 § 1 mom). Ennen 1.1.2010 etuostopäätös ilmoitettiin käräjäoikeudelle. Vuoden 2010 alusta lähtien kiinteistöjen kirjaamisviranomainen on se maanmittaustoimisto, jonka toimialueella kiinteistö sijaitsee. Jos etuoston kohteena oleva luovutus käsittää kahden tai useamman kirjaamisviranomaisen toimialueella olevia kiinteistöjä, on ilmoitus tehtävä erikseen kullekin kirjaamisviranomaiselle (2 mom.). Jos kunta ei huolehdi ilmoittamisesta kirjaamisviranomaiselle määräajassa, etuosto-oikeus on menetetty (EOL 10 §).

Etuosto-oikeuden käyttämisilmoituksesta on tehtävä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Etuoston tultua loppuun saatetuksi on merkinnät poistettava (EOL 12 §).

Velvollisuus etuostopäätöksen tiedoksiantoon ostajalle ja myyjälle, hallintolain mukaisesti ”viipymättä”, alkaa kulua vasta päätöksen tekemisestä. Aikaisemmin (ennen lainmuutosta 471/2005) etuostopäätöksen kolmen kuukauden tiedoksiantoaika laskettiin luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta. Jos kunta ei huolehdi etuostopäätöksen tiedoksiannosta viipymättä, tästä seuraa etuosto-oikeuden menetys etuostolain 10 §:n mukaan. Tiedoksianto ostajalle ja myyjälle tulee toimittaa hallintolain 60 §:n mukaisesti todisteellisena tiedoksiantona. 

Todisteellinen tiedoksianto toimitetaan hallintolain 60 §:n mukaan saantitodistuksin tai luovuttamalla päätös vastaanottajalle tai tämän edustajalle kirjallista todistusta vastaan tai, jos viranomainen katsoo siihen olevan aihetta, haastetiedoksiantona. Ns. piileksimistapauksissa käytetään hallintolain 61 §:ssä tarkoitettua sijaistiedoksiantoa, joka kuitenkin edellyttää vastaanottajan suostumusta tai haastemiehen toimittamaa sijaistiedoksiantoa oikeudenkäymiskaaren 11:7:n mukaisesti, joka ei edellytä vastaanottajan suostumusta. Riittävää ei ole, että tiedoksianto toimitetaan postitse tavallisena kirjeenä. Tiedoksiannosta alkaa kulua muutoksenhakuaika.

Asianosaisten asema

Ostajan velvoitteet

Ostaja vastaa kaupassa sovituista velvoitteistaan siihen asti, kunnes etuosto on loppuun saatettu EOL 15 §. Kun etuosto on loppuun saatettu, tulee ostajan toimittaa kunnalle luovutuskirja ja haltuun saamaansa kiinteistöä koskevat asiakirjat, joilla on merkitystä kunnalle kiinteistön omistajana EOL 13 §. Etuosto on loppuunsaatettu, kun kunnan etuoston käyttämistä koskeva päätös on saanut lainvoiman EOL 11 §.

Etuostosta aiheutuvat suoritusvelvollisuudet

Etuostolain 15 §:ään on sisällytetty säännökset ostajalle maksettavista korvauksista. Järjestelmän tarkoituksena on, että ostaja saatetaan samaan taloudelliseen asemaan kuin missä hän oli ennen kaupan solmimista. Säännöksen mukaan kunnan on korvattava ostajalle, mitä tämä on ennen etuoston loppuun saattamista suorittanut, ei kuitenkaan ostajan laiminlyönnistä aiheutuneita suorituksia. Lisäksi kunnan on korvattava ostajalle kaupan johdosta aiheutuneet tarpeelliset rahoitus- ja muut kustannukset sekä kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta aiheutuneet tarpeelliset  kustannukset

Kaupan johdosta syntyneinä tarpeellisina kustannuksina kyseeseen voivat tulla "välittömät kaupantekokustannukset kuten tarpeellisista rasitustodistuksista, kiinteistörekisterin otteista, kartoista, kaupan tekemiseksi tarpeellisista matkoista sekä kysymyksessä olevan kiinteistön ja sitä koskevien oikeussuhteiden tutkimisesta muutoin aiheutuneet kulut. Myös kauppakirjan laatimiskulut ovat hyväksyttäviä kustannuksia. Kustannuksiin saatetaan lukea myös välityspalkkio, jonka ostaja on maksanut. Yleensä välityspalkkion kuitenkin maksaa myyjä siten, että se pidätetään kauppahinnasta. Tällöin se on osa kauppahintaa, eikä kuulu korvattaviin kustannuksiin.

Korvattaviin kustannuksiin eivät myöskään kuulu ostajalle kiinteistön tulevan käytön suunnittelusta aiheutuneet menot yms. välilliset kustannukset" (Ojanen 1978). Kaupan toteuttamiseksi otettujen lainojen korkokulut ja järjestelykulut kuuluvat kunnan korvattaviin kuluihin.

Kunnossapidosta aiheutuneiden kustannusten mainitseminen 15 §:n 1 momentissa tarkoittaa, ettei kiinteistön ostaja hallinta-aikana voi kunnan kustannuksella suorittaa tavanmukaisen kiinteistön hoidon ja kunnossapidon ylittäviä, kiinteistön arvoa korottavia investointeja tai muita toimia. Toisaalta, kun otetaan huomioon etuostolain 15 §:n 4 momentti, hoidon ja kunnossapidon laiminlyönti aiheuttaa korvattavan kustannuksen omaisuuden arvon vähentymisen johdosta.

Kunta on velvollinen maksamaan korvaukset heti sen jälkeen, kun etuosto on käynyt lopulliseksi eli päätös on saavuttanut lainvoiman eli tämän ajankohdan katsotaan eräännyttävän suoritukset. Mikäli kunnan maksusuoritus viivästyy tästä, kunta on velvollinen suorittamaan korkolain mukaisen viivästyskoron.

Kunnan korvausvelvollisuus ei koske ostajan laiminlyönnistä aiheutuneita kustannuksia kuten sakkokorkoa tai sopimussakkoa. Muutoin kuin kauppakirjan mukaan korvattavia velvoitteita voivat olla lähinnä kiinteistön omistukseen sidotut ojitus-, metsänhoito tms. maksut. Mahdollisia veroja (omaisuusveroa ) korvausvelvollisuus ei koske (Ojanen 1978).

Milloin kiinteistönkaupan ehdon luonteen vuoksi sitä ei kunnan tultua ostajan sijaan voida sellaisenaan täyttää, on ehdon sisältämä velvoite muunnettava sen täyttä arvoa vastaavaksi rahasuoritukseksi EOL 17 §

Kunnalle maksettavat korvaukset

Kunta on oikeutettu kohtuulliseen korvaukseen myydyn omaisuuden arvon mahdollisesta vähentymisestä ostajan toimenpiteiden johdosta EOL 15 §. Kiinteistön arvo voi vähentyä esim. rakennuksen purkamisen, metsän hakkuun tai maa-ainesten oton johdosta.

Tuottokorko

Etuostolain 15 §:n 2 momentin mukaan kunnan on maksettava kunkin suorituksen maksupäivästä lukien korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa. Tämä ns. tuottokorko tarkoittaa Suomen Pankin puolivuosittain julkistamaa viitekorkoa. 

Tämä korko on ollut: 

  • 1.1.-30.6.2006 2,5 %,
  • 1.7.-31.12.2006 3%,
  • 1.1.-30.6.2007 4%,
  • 1.7.-31.12.2007 4,5%,
  • 1.1.-30.6.2008 4,5%,
  • 1.7.-31.12.2008 4,5 %,
  • 1.1.-30.6.2009 2,5%,
  • 1.7.-31.12.2009 1% ja
  • 1.1.-30.6.2010 1%. 

Tuotto ja hyöty

Jos kiinteistöstä saadaan tuottoa tai muuta taloudellista hyötyä, sillä katetaan etuostolain 15 §:n 3 momentin mukaan syntyneitä kustannuksia. Pykälän 3 momentin mukaan kunnan on suoritettava ostajalle korvaus 1 momentissa mainituista kustannuksista sekä niille ja maksetuille kauppahinnan erille 2 momentissa säädetty korko vain siltä osin kuin ne ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton tai muun taloudellisen hyödyn. Tämä tarkoittaa sitä, ettei kunnan ole suoritettava ostajalle korvausta 1 momentista tarkoitetuista kustannuksista eikä niille ja maksetuille kauppahinnan erille tuottokorkoa, jos ostajan kiinteistöstä saama tuotto tai muu taloudellinen hyöty kattaa ne. Jos ostajan kiinteistöstä saama tuotto tai muu taloudellinen hyöty ei kata ostajan kustannuksia eikä niille ja maksetuille kauppahinnan erille laskettavaa tuottokorkoa, kunnan on korvattava erotus ostajalle.

Jos myydyn omaisuuden arvo on ostajan toimenpiteiden tai laiminlyöntien johdosta vähentynyt, tämä arvonalennus vähennetään kunnan suoritusvelvollisuuteen kuuluvasta erotuksesta tai jos kunnalle ei ole jäänyt korvattavaa, ostajan on korvattava arvonalennus kunnalle. Ostajan saama tuotto tai muu taloudellinen hyöty vähentää kaikkia 1 momentissa tarkoitettuja kustannuksia ja niille sekä maksetuille kauppahinnan erille laskettavaa tuottokorkoa. Aikaisemmin etuostolain 15 §:n 1 momentin viimeisen virkkeen mukaan ostajan kiinteistöstä saama hyöty vähensi ainoastaan kiinteistön hallinnasta ja hoidosta aiheutuneita tarpeellisia kustannuksia. Toisaalta ostaja saa pitää kiinteistöstä saamansa tuoton tai muun taloudellisen hyödyn, vaikka ostaja ei etuostolain 2 §:n mukaan saavuta omistajan asemaa väliaikana ennen etuoston loppuunsaattamista.

Jos ostaja ei ole saanut kiinteistöstä tuottoa tai muuta taloudellista hyötyä, kunnan on korvattava kaikki 15 §:n 1 momentissa tarkoitetut kustannukset sekä maksettava niille ja kauppahinnan erille tuottokorkoa.

Tuottona tai muuna taloudellisena hyötyä voidaan pitää esimerkiksi kiinteistöstä saatua vuokratuloa, metsänmyyntituloja ja maa-ainesten myyntituloja. Taloudellisena hyötynä ei voitane sen sijaan pitää lyhytaikaista asumisetua eikä omaan käyttöön tapahtunutta viljelyä. Sadon myyntitulot voitaneen katsoa tuotoksi ja pitempiaikainen merkittävä asumisetu muuksi taloudelliseksi hyödyksi.

Suoritusvelvollisuutta koskeva riita

Suoritusvelvollisuutta koskevassa riidassa tai sopimusehtojen muuntamista koskevassa asiassa kanne on nostettava käräjäoikeudessa kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun etuosto on loppuun saatettu EOL 18 § 

Muutoksenhaku ja lainhuudatus

Myyjän muutoksenhakuoikeuden laajennus etuostolain 22 §:n 1 momenttiin toteutettiin lainmuutoksella 23.6.2005/471. Tätä ennen myyjällä oli valitusoikeus ainoastaan etuosto-oikeuden kohtuuttomuusperusteella (EOL 6 §).  

Hallintovalitus

Etuoston käyttöä koskevasta kunnan päätöksestä valitetaan hallinto-oikeuteen. Etuostolain 22 §.n 1 momentin mukaan valitusoikeus on sekä ostajalla että myyjällä. Valitusaika on 30 päivää päätöksen tiedoksisaannista. Etuoston käyttämättä jättämisestä ei voi valittaa. Kysymys on hallintovalituksesta, joten etuostoa koskevassa asiassa ei esim. kuntalaisella ole mahdollisuutta valittaa kuntalain tarkoittamalla tavalla. 

Lainhuudatus

Ostajan lainhuudatuksen edellytyksistä ja rajoituksista on säädetty etuostolain 19 §:ssä.  Lainhuudatusta voidaan nopeuttaa siten, että ostaja hankkii kunnalta todistuksen siitä, että kunta ei käytä etuosto-oikeuttaan. Tällöin lainhuuto voidaan myöntää odottamatta etuosto-oikeuden käytölle varatun ajan kulumista. Pinta-alaltaan enintään 5000 m2 suuruisen kiinteistön kaupassa lainhuudatusta voidaan nopeuttaa ostajan lainhuudatushakemukseen liittyvällä kirjallisella vakuutuksella siitä, että etuostolain 5 §:n 2 momentissa tarkoitettuja luovutuksia ei ole tapahtunut EOL 19 §.

Kunnan käyttäessä etuostoa kunnan lainhuudatuksen määräaika alkaa siitä, kun etuosto on loppuun saatettu eli siitä kun kunnan päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä on saanut lainvoiman. Lainvoimaiseksi päätös tulee, ellei siitä valiteta, 30 päivän kuluessa sen tiedoksiannosta ostajalle ja myyjälle (poistetaan: tuomiokunnan tuomarille tai kiinteistötuomarille.) Valitustilanteessa päätös tulee lainvoimaiseksi, jos hallinto-oikeuden päätöksestä ei valiteta  tai kun KHO on antanut lopullisen päätöksen.  Kunnan saantokirjaksi katsotaan ostajan kappale luovutuskirjaa tai julkisen kaupanvahvistajan siitä oikeaksi todistama jäljennös EOL 20 §.

Etuostoon varautuminen

Etuosto-oikeuden käyttöä joustavoittaa, jos kunnassa on edeltä käsin harkittu etuoston käyttöperiaatteet. Kunnan tulisi ennalta linjata, millä alueilla, millä hintatasolla ja missä tilanteissa etuostoa on aiheellista käyttää.

Lähtökohtana on, että tieto kiinteistökaupasta kulkee kaupanvahvistajalta viiveettä kuntaan ja että kunnassa on nimetty vastuuhenkilö, jonka tehtäviin kunnassa tehtävien kiinteistökauppojen seuranta kuuluu. Kyseisellä henkilöllä tulee myös olla selvä käsitys siitä, milloin etuostoasia on syytä tuoda päättäjien harkittavaksi ja milloin etuosto-oikeuden käyttämiselle ei ole mahdollisuutta tai tarvetta. On tarkoituksenmukaista, että kunnanhallitus tekee maapoliittisessa ohjelmassa tai sen puuttuessa erillisellä päätöksellä linjaa etuostomenettelyn käytön periaatteet kunnassa. Yleensä kunnassa on delegoitu etuostoasioiden valmistelu ja sen ratkaiseminen, että kunnalla ei ole etuosto-oikeutta tai että kunta ei käytä etuosto-oikeuttaan, määrätyn viranhaltijan tehtäväksi. Se, että viranhaltija kunnan puolesta päättää olla käyttämättä etuosto-oikeutta, tulee tehdä kirjallisesti virallisen päätöksen muodossa.

Mikäli ilmenee, että kaupanvahvistajien ilmoitukset kiinteistön luovutuksesta toistuvasti viipyvät tai jäävät kokonaan kuntaan saapumatta, asiasta tulee huomauttaa kaupanvahvistajalle ja ottaa tarvittaessa ottaa yhteyttä paikalliseen maanmittaustoimistoon. Kaupanvahvistajien toiminnan valvonnasta ja mahdollisista toimenpiteistä on säädetty kaupanvahvistajalain 2 ja 7 §:ssä.

Kunnassa tulee olla ajantasainen kantakartta ja tekninen yhteys valtakunnalliseen Kiinteistötietojärjestelmän tietopalveluun (KTJ), jotta kaupan kohteen sijainti pystytään paikallistamaan riittävän tarkasti. Maanmittauslaitoksen tehtävänä on pitää kunnan asemakaava-alueiden ulkopuolisten alueiden kiinteistörekisteriä sekä myös asemakaava-alueen kiinteistörekisteriä, jos kunta ei ole ryhtynyt ko. asemakaava-alueen kiinteistörekisterin pitäjäksi.

Etuosto-oikeutta ei tulisi käyttää sellaisten kunnalle tarpeellisten alueiden kaupoissa, joissa hinta ylittää käyvän hintatason. Etuoston käyttäminen ylihintaisessa kaupassa nostaa perusteettomasti maan hintatasoa normaalin käyvän hintatason yläpuolelle. Jos kyseinen alue on kunnalle tarpeen, kunnan tulee harkita lunastusmenettelyn käyttöä alueen uutta omistajaa kohtaan, jolloin kunta saa alueen lunastustoimituksessa määrättävällä käyvällä hinnalla. Lunastustoimituksessa otetaan huomioon lunastuslain 31 §:n 2 momentin mukainen arvonleikkaus.

Kunnat voi niin harkitessaan antaa kirjallisen ilmoituksen siitä, että kunta ei aio käyttää etuosto-oikeutta. Tällaisesta työstä aiheutuu kunnille kustannuksia. Kuntalain 12 luvun 90 §:n 11) kohdan mukaan: ”Valtuusto hyväksyy hallintosäännön, jossa annetaan tarpeelliset määräykset ainakin: 11) asiakirjoista perittävistä lunastuksista …”  Hallintosääntö, jonka valtuusto hyväksyy, annetaan tarpeelliset määräykset ainakin mm. asiakirjoista perittävistä maksuista.

Etuostolaki ja mahdollinen kunnan etuosto-oikeus edistävät kunnan vapaaehtoista maanhankintaa.