Maapolitikan opas

Lainsäädännöllinen näkökulma

​1. Johdanto

Maankäyttö- ja rakennuslain muutos (MRL 222/2003), jolla uudistettiin asemakaavan toteuttamisen kustannusvastuita, tuli voimaan 1.7.2003. Uudistuksen tavoitteena oli luoda kunnille paremmat edellytykset ylläpitää kohtuuhintaisen asuntotuotannon ja muun rakentamisen turvaamiseksi riittävää tonttitarjontaa ilman, että kaavojen toteuttamisesta aiheutuvat kustannukset olisivat esteenä.

Asemakaavan toteuttamisen edellyttämä yhdyskuntarakentaminen (kadut, puistot, yleiset alueet, yleiset rakennukset jms.) kuuluu edelleen kunnan vastuulle. Uutta on se, että kunta voi lakisääteisellä menettelyllä periä kaavasta merkittävää hyötyä saavilta maanomistajilta kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset. Ensisijaisesti kunnan tulee pyrkiä maankäyttösopimuksin sopimaan kaavan toteuttamisesta yksityisen omistuksessa olevaa maata kaavoitettaessa. Toissijaisesti kunnalla on mahdollisuus periä yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset kehittämiskorvauksena niiltä maanomistajilta, jotka saavat kaavasta merkittävää hyötyä. Maankäyttösopimuksella voidaan kehittämiskorvausta koskevien säännösten estämättä sopia laajemminkin osapuolten välisistä oikeuksista ja velvoitteista.

Kaavan toteuttamisvastuita koskevat säännökset sisältyvät MRL:n uuteen 12 a -lukuun (Kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvien kustannusten korvaaminen) . Eräiltä osin säännösten soveltamiseen löytyy tulkinta-apua hallituksen esityksessä (HE 167/2002) esitetyistä perusteluista. Säännösten soveltaminen kunnissa edellyttää uudentyyppistä yhdyskuntarakentamisen kustannusten seurantaa ja tietoutta sekä perehtyneisyyttä kaavoituksen aiheuttamaan kiinteistöjen arvonnousun periaatteisiin ja arviointiin.

Maapolitiikan oppaan tämä jakso sisältää menettelyohjeet kehittämiskorvauksen määräämistä varten. Käytännön soveltamisesimerkein on valaistu lain säännösten soveltamista erilaisissa tilanteissa. Soveltamisohjeet on laadittu pääosin jo ennen säännösten voimaantuloa, joten hallinto- ja oikeuskäytäntöä niiden soveltamisesta ei vielä ole ollut käytössä. Ohjeita on tarkoitus täydentää soveltamiskokemuksen karttuessa.

2. Kehittämiskorvaus ja muut maapolitiikan keinot

Kehittämiskorvaus on uusi väline kunnan maapoliittisessa keinovalikoimassa. Jos kunta katsoo maankäyttösopimuksen tekemisen kunnan kannalta tarkoituksenmukaiseksi, kehittämiskorvausmekanismi varmistaa, että kunta voi kohdella kaikkia maanomistajia tasapuolisesti kaavan toteuttamisesta sovittaessa ja päätettäessä riippumatta siitä ovatko kaikki kaavoitettavan alueen maanomistajat halukkaita yhteistyöhön maankäyttösopimusmenettelyn pohjalta.

Mahdollisuus kehittämiskorvauksen perimiseen täydentää kunnan maapoliittista keinovalikoimaa. Sen käyttömahdollisuudet suhteessa muihin toimintamalleihin ovat monipuoliset. Kehittämiskorvausmenettelyä voidaan käytännössä soveltaa rinnan muiden maapoliittisten toimintamallien kanssa. Se ei sulje pois kunnan mahdollisuutta tarvittaessa lunastaa alueita.

Ensisijaisesti pyrittävä maankäyttösopimuksen solmimiseen. Kunnan on ensisijaisesti pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa tämän osallistumisesta yhdyskuntarakentamisesta kunnalle aiheutuviin kustannuksiin  ks. MRL 91 a.1§. Maankäyttösopimuksessa voidaan sopia osapuolten kesken kehittämiskorvaussäännöstöä laajemmista oikeuksista ja velvoitteista MRL 91 b.3 §. Vasta jos maanomistajan ja kunnan kesken ei ole päästy sopimukseen osallistumisesta yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, kunta voi periä jäljempänä kerrotuin määräytymisperustein maanomistajalta kehittämiskorvauk-sen. On syytä korostaa, että kehittämiskorvausmenettely on aina toissijainen keino periä maanomistajalta yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvia kustannuksia. Koska ensisijaisesti kustannusten jakamisesta tulisi sopia, molempien sopimusneuvotteluosapuolten kannalta on hyvä, että epäonnistunut neuvotteluyritys todetaan yhteisesti.

Tonttijako on hyväksyttävä pääsääntöisesti  jo asemakaavassa. Kehittämiskorvauksen määräämisen menettely on kiinteästi kytketty kaavan laatimiseen, kuten jäljempänä selostetaan. Jotta kaavan toteuttamiskustannukset voidaan kohdentaa tonttikohtaisesti, voidaan kehittämiskorvausmenettelyä soveltaa vain kaavaan, jossa on hyväksytty tonttijako. Vain jos korttelin alue on kokonaisuudessaan yhden omistajan omistuksessa, kehittämiskorvaus voidaan määrätä korttelikohtaisesti.

Sopimus- ja kehittämiskorvausmenettelyn suhdetta kaavoitukseen havainnollistaa seuraava kaavio (kts. dokumentit):

Kehittämiskorvauksen ja kehittämismaksun erot. Kehittämiskorvaus ja sitä terminolo-gisesti lähellä oleva kehittämisaluepäätöksen mukainen kehittämismaksu ks. MRL 112 § sekoittuvat helposti keskenään. Menettely- ja käyttötavoiltaan nämä kunnan maapolitiikan työvälineet ovat selkeästi erilaisia. Kehittämiskorvaus on, kuten aiemmin on todettu, keino, jolla kunta voi periä kaavan toteuttamiskustannukset maaomistajalta, mikäli asiasta ei ole päästy sopimukseen.

Kehittämisaluepäätös mahdollistaa erikseen määriteltyjen erityisjärjestelyjen käytön rajattujen alueiden keskitetyksi kehittämiseksi kunnassa. Pyrkimyksenä on tarjota keinovalikoima, josta eri tavoitteiden saavuttamiseksi on valittavissa kussakin tapauksessa sopivat kehittämisvälineet. Tarkoituksena on ollut luoda järjestelmä tehokkaisiin projektiluontoisiin kehittämisohjelmiin. Kunnalla on oikeus periä maanomistajalta hyötyyn suhteutettu kohtuullinen kehittämismaksu, jos alueen kehittämistoimenpiteistä koituu maanomistajalle erityistä hyötyä, joka on epäsuhteessa hänen suorittamiinsa kustannuksiin. Kehittämismaksu ei ole suoraan sidoksissa kunnalle syntyviin yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin.

3. Maanomistajan kustannusvastuun edellytykset

Maanomistajia on kustannusvastuun jakamisessa kohdeltava yhdenvertaisesti ks. MRL 91 a.2 §. Maanomistajan vastuu 91 d §:ssä säädetyistä kustannuksista määräytyy laissa säädettyjen perusteiden mukaisesti eikä siihen voi olla vaikutusta esimerkiksi sillä, peritäänkö suoritus kehittämiskorvausmenettelyä vai sopimusmenettelyä käyttäen. Lain perusteluissa korostetaan, että yhdenvertaisen kohtelun periaate ei rajoita mahdollisuutta kaava-aluekohtaisesti sopia maanomistajan osallistumisesta laajemmin kaavan toteuttamisesta aiheutuviin kustannuksiin kuin kehittämiskorvausmenettelyssä. Maankäyttösopimuksissa sovitaan usein monipuolisesti erilaisista osapuolten suorituksista ilman niiden rahamääräisen arvon määrittelyä, minkä vuoksi sopimuskorvausten välitön vertaaminen lakisääteisen kehittämiskorvauksen rahamääräiseen tasoon ei ole mahdollista. Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan kunta ei voi myöntää maanomistajalle vapautusta osallistumisesta kaavan toteuttamisesta aiheutuviin kustannuksiin, jos maanomistaja saa asemakaavasta merkittävää hyötyä ja jos muut kaava-alueen maanomistajat osallistuvat kustannuksiin joko sopimusteitse tai kehittämiskorvauksen kautta.

Merkittävä hyöty kustannusvastuun edellytyksenä

Asemakaavasta aiheutuva merkittävä hyöty (arvonnousu) laukaisee kustannusvastuun. Asemakaavoitettavan alueen omistajalla, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin MRL 91 a.1 §. Tämä tarkoittaa, että vain maanomistajille, joiden kohdalle merkittävän hyödyn kynnys ylittyy, voidaan määrätä maksettavaksi kehittämiskorvaus.  Hyödyn määrää mitataan säännöksen perustelujen mukaan asemakaavan toteuttamisen aiheuttaman maanomistajan kaava-alueella omistamien kiinteistöjen arvonnousun perusteella lunastuslain mukaisia arviointiperiaatteita soveltaen HE 167/2002.  Asemakaavoituksesta aiheutuvan maan arvonnousun määrittelyä selostetaan tarkemmin jäljempänä kohdassa Tontin arvonnousu kustannusten osittelun perusteena.

Hyödyn määrä arvioidaan maanomistaja- ja kaava-aluekohtaisesti. Tämä tarkoittaa mm. sitä, että laadittavan kaavan viereiselle kaava-alueelle heijastamaa maan arvonnousua ei voida arvioinnissa ottaa huomioon, vaikka se kohdistuisi samaan maanomistajaan. Esimerkiksi uudessa kaavassa osoitetun kokoojakadun tai sillan rakentamisesta aiheutuvaa arvonnousua maanomistajan viereisellä kaava-alueella omistamille kiinteistöille ei oteta hyödyn määrää arvioitaessa huomioon. 

Maan arvonnousu määritellään kehittämiskorvauksen määräämishetkeen arvioidun maan arvon (maanomistajan eri tarkoituksiin osoitettujen alueiden yhteenlaskettu arvo) ja samojen alueiden ennen asemakaavoitusta vallinneen arvon erotuksena. Suhdannevaihtelujen tilapäistä vaikutusta ei arvioinnissa oteta huomioon.

Subjektiivisilla tekijöillä ei ole merkitystä. Ratkaiseva peruste hyödyn merkittävyyden arvioinnissa on maan rahamääräinen arvonnousu. Siihen eivät vaikuta subjektiiviset tekijät, kuten maanomistajan varallisuusasema tai se omistaako maan esimerkiksi valtio, rakennusliike tai yksityinen maanomistaja. Hyödyn merkittävyyden raja vaihtelee paikkakuntakohtaisesti. Se voi vaihdella myös kaava-aluekohtaisesti.

Kustannusvastuu ja erilaiset omistussuhteet. Hyödyn maanomistajakohtaiseen arviointiin erilaisissa omistajatilanteissa saattaa käytännössä liittyä ongelmia. Lähtökohtana on, että maanomistus määritetään kiinteistölle myönnetyn lainhuutotiedon perusteella. Jakamaton kuolinpesä tai yhteiseen lainhuutoon perustuva yhteisomistus ovat itsenäistä omistusta, joka on käsiteltävä yhtenä omistajana. Niin luonnollisen henkilön kuin yhtiönkin suorat määräosaomistukset voidaan laskea yhteen keskenään ja saman omistajan yksin omistamien kiinteistöjen kanssa. Konsernin omistamia asunto- tai kiinteistöosakeyhtiöitä, jotka omistavat maata kaava-alueella, käsitellään erillisinä omistajina. Kunnan on johdonmukaista noudattaa samanlaista maanomistaja-käsitteen tulkintaa sekä kehittämiskorvaus- että katualueen ilmaisluovutusvelvollisuutta koskevissa korvauslaskelmissaan.

Asuntorakentamiseen osoitettu enintään 500 kerrosneliömetrin rakennusoikeus

Kehittämiskorvausta ei voida periä, jos maanomistajan maille on osoitettu asuntorakentamiseen enintään 500 kerrosneliömetrin suuruinen rakennusoikeus. Kehittämiskorvausta ei saa määrätä maanomistajalle, jonka omistamille alueille osoitetaan asemakaavassa rakennusoikeutta vain asuntorakentamiseen eikä rakennusoikeuden tai rakennusoikeuden lisäyksen määrä ylitä 500 kerrosneliömetriä. Muulle maanomistajalle kehittämiskorvaus saadaan määrätä, jos asemakaavasta aiheutuu hänelle 91 a §:ssä tarkoitettua merkittävää hyötyä. MRL 91 c.4 §. Kyseinen kerrosneliömetriraja oli lakiehdotuksessa 400 kerrosneliömetriä. Eduskuntakäsittelyssä se korotettiin 500 kerrosneliömetriin. Kehittämiskorvauksen määräämisen perusteena on aina maanomistajan omistamille alueille osoitettu koko rakennusoikeus eikä vain 500 kerrosneliömetriä ylittävä rakennusoikeus. Kerrosneliömetrimäärä voi olla jakaantunut useammalle saman maanomistajan kaava-alueella omistamalle tontille sen yhteismäärän ollessa ratkaiseva kriteeri. Kunta voi lain mukaan päättää kunnassa tai tietyllä kaava-alueella sovellettavasta korkeammasta kerrosneliömetrirajasta MRL 91 c.4 §.  Rajauksella asuntorakennusoikeuteen tarkoitetaan alueelle osoitettua pääkäyttötarkoitusta, joten määrän voi sisältyä myös asemakaavassa sallittu vähäisehkö määrä muuta asuntorakentamisen yhteyteen toteutettavaa kerrosalaa.

Tässäkin yhteydessä tarkastelu suoritetaan lain mukaan maanomistajakohtaisesti. Käytännössä tulkinnanvaraisia saattavat olla eräät erityiset maanomistustilanteet.

Kehittämiskorvauksen tonttikohtainen enimmäismäärä

Kattona 60 % tontin arvonnoususta. Kehittämiskorvauksena voidaan tonttikohtaisesti periä enintään kustannuserä, joka vastaa 60 % asemakaavasta johtuvasta tontin arvonnoususta. Kunnanvaltuusto voi päättää alhaisemmastakin kunnassa tai kaavoitettavalla alueella sovellettavasta kehittämiskorvauksen enimmäismäärästä ks. MRL 91 f §. Tämä tarkoittaa, että tonttikohtaisesti ositellusta kehittämiskorvauksesta voidaan periä vain se osa, joka ei ylitä 60 % asemakaavasta johtuvasta tontin arvonnoususta. Ylimenevä osuus jää kunnan vastattavaksi. Enimmäismäärän arvioitiin lakia säädettäessä vastaavan tasoa, jota arvioitiin maankäyttösopimuksissa enimmillään kunnissa noudatettavan.

Kunnan aikaisemmin toteuttama alue - erityisen merkittävä hyöty

Erityisen merkittävä hyöty on aikaisemmin suoritettujen toimenpiteiden kustannusten (ns. historialliset kustannukset) perimisen edellytyksenä. Jos asemakaava tai sen muutos hyväksytään alueelle, jolla yhdyskuntarakentaminen on merkittäviltä osin toteutettu ja kaavasta aiheutuva hyöty on erityisen merkittävä, voidaan kehittämiskorvaus määrätä arvioimalla ne kustannukset, jotka MRL 91 d §:ssä tarkoitetun yhdyskuntarakenteen aikaansaaminen kaavan hyväksymishetkellä aiheuttaisi ks. MRL 91 e §.

Maanomistajia on kustannusvastuun jakamisessa kohdeltava yhdenvertaisesti ks. MRL 91 a.2 §. Maanomistajan vastuu 91 d §:ssä säädetyistä kustannuksista määräytyy laissa säädettyjen perusteiden mukaisesti eikä siihen voi olla vaikutusta esimerkiksi sillä, peritäänkö suoritus kehittämiskorvausmenettelyä vai sopimusmenettelyä käyttäen. Lain perusteluissa korostetaan, että yhdenvertaisen kohtelun periaate ei rajoita mahdollisuutta kaava-aluekohtaisesti sopia maanomistajan osallistumisesta laajemmin kaavan toteuttamisesta aiheutuviin kustannuksiin kuin kehittämiskorvausmenettelyssä. Maankäyttösopimuksissa sovitaan usein monipuolisesti erilaisista osapuolten suorituksista ilman niiden rahamääräisen arvon määrittelyä, minkä vuoksi sopimuskorvausten välitön vertaaminen lakisääteisen kehittämiskorvauksen rahamääräiseen tasoon ei ole mahdollista. Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan kunta ei voi myöntää maanomistajalle vapautusta osallistumisesta kaavan toteuttamisesta aiheutuviin kustannuksiin, jos maanomistaja saa asemakaavasta merkittävää hyötyä ja jos muut kaava-alueen maanomistajat osallistuvat kustannuksiin joko sopimusteitse tai kehittämiskorvauksen kautta.

Merkittävä hyöty kustannusvastuun edellytyksenä

Asemakaavasta aiheutuva merkittävä hyöty (arvonnousu) laukaisee kustannusvastuun. Asemakaavoitettavan alueen omistajalla, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin MRL 91 a.1 §. Tämä tarkoittaa, että vain maanomistajille, joiden kohdalle merkittävän hyödyn kynnys ylittyy, voidaan määrätä maksettavaksi kehittämiskorvaus.  Hyödyn määrää mitataan säännöksen perustelujen mukaan asemakaavan toteuttamisen aiheuttaman maanomistajan kaava-alueella omistamien kiinteistöjen arvonnousun perusteella lunastuslain mukaisia arviointiperiaatteita soveltaen HE 167/2002.  Asemakaavoituksesta aiheutuvan maan arvonnousun määrittelyä selostetaan tarkemmin jäljempänä kohdassa Tontin arvonnousu kustannusten osittelun perusteena.

Hyödyn määrä arvioidaan maanomistaja- ja kaava-aluekohtaisesti. Tämä tarkoittaa mm. sitä, että laadittavan kaavan viereiselle kaava-alueelle heijastamaa maan arvonnousua ei voida arvioinnissa ottaa huomioon, vaikka se kohdistuisi samaan maanomistajaan. Esimerkiksi uudessa kaavassa osoitetun kokoojakadun tai sillan rakentamisesta aiheutuvaa arvonnousua maanomistajan viereisellä kaava-alueella omistamille kiinteistöille ei oteta hyödyn määrää arvioitaessa huomioon. 

Maan arvonnousu määritellään kehittämiskorvauksen määräämishetkeen arvioidun maan arvon (maanomistajan eri tarkoituksiin osoitettujen alueiden yhteenlaskettu arvo) ja samojen alueiden ennen asemakaavoitusta vallinneen arvon erotuksena. Suhdannevaihtelujen tilapäistä vaikutusta ei arvioinnissa oteta huomioon.

Subjektiivisilla tekijöillä ei ole merkitystä. Ratkaiseva peruste hyödyn merkittävyyden arvioinnissa on maan rahamääräinen arvonnousu. Siihen eivät vaikuta subjektiiviset tekijät, kuten maanomistajan varallisuusasema tai se omistaako maan esimerkiksi valtio, rakennusliike tai yksityinen maanomistaja. Hyödyn merkittävyyden raja vaihtelee paikkakuntakohtaisesti. Se voi vaihdella myös kaava-aluekohtaisesti.

Kustannusvastuu ja erilaiset omistussuhteet. Hyödyn maanomistajakohtaiseen arviointiin erilaisissa omistajatilanteissa saattaa käytännössä liittyä ongelmia. Lähtökohtana on, että maanomistus määritetään kiinteistölle myönnetyn lainhuutotiedon perusteella. Jakamaton kuolinpesä tai yhteiseen lainhuutoon perustuva yhteisomistus ovat itsenäistä omistusta, joka on käsiteltävä yhtenä omistajana. Niin luonnollisen henkilön kuin yhtiönkin suorat määräosaomistukset voidaan laskea yhteen keskenään ja saman omistajan yksin omistamien kiinteistöjen kanssa. Konsernin omistamia asunto- tai kiinteistöosakeyhtiöitä, jotka omistavat maata kaava-alueella, käsitellään erillisinä omistajina. Kunnan on johdonmukaista noudattaa samanlaista maanomistaja-käsitteen tulkintaa sekä kehittämiskorvaus- että katualueen ilmaisluovutusvelvollisuutta koskevissa korvauslaskelmissaan.

Asuntorakentamiseen osoitettu enintään 500 kerrosneliömetrin rakennusoikeus

Kehittämiskorvausta ei voida periä, jos maanomistajan maille on osoitettu asuntorakentamiseen enintään 500 kerrosneliömetrin suuruinen rakennusoikeus. Kehittämiskorvausta ei saa määrätä maanomistajalle, jonka omistamille alueille osoitetaan asemakaavassa rakennusoikeutta vain asuntorakentamiseen eikä rakennusoikeuden tai rakennusoikeuden lisäyksen määrä ylitä 500 kerrosneliömetriä. Muulle maanomistajalle kehittämiskorvaus saadaan määrätä, jos asemakaavasta aiheutuu hänelle 91 a §:ssä tarkoitettua merkittävää hyötyä. MRL 91 c.4 §. Kyseinen kerrosneliömetriraja oli lakiehdotuksessa 400 kerrosneliömetriä. Eduskuntakäsittelyssä se korotettiin 500 kerrosneliömetriin. Kehittämiskorvauksen määräämisen perusteena on aina maanomistajan omistamille alueille osoitettu koko rakennusoikeus eikä vain 500 kerrosneliömetriä ylittävä rakennusoikeus. Kerrosneliömetrimäärä voi olla jakaantunut useammalle saman maanomistajan kaava-alueella omistamalle tontille sen yhteismäärän ollessa ratkaiseva kriteeri. Kunta voi lain mukaan päättää kunnassa tai tietyllä kaava-alueella sovellettavasta korkeammasta kerrosneliömetrirajasta MRL 91 c.4 §.  Rajauksella asuntorakennusoikeuteen tarkoitetaan alueelle osoitettua pääkäyttötarkoitusta, joten määrän voi sisältyä myös asemakaavassa sallittu vähäisehkö määrä muuta asuntorakentamisen yhteyteen toteutettavaa kerrosalaa.

Tässäkin yhteydessä tarkastelu suoritetaan lain mukaan maanomistajakohtaisesti. Käytännössä tulkinnanvaraisia saattavat olla eräät erityiset maanomistustilanteet

Kehittämiskorvauksen tonttikohtainen enimmäismäärä

Kattona 60 % tontin arvonnoususta. Kehittämiskorvauksena voidaan tonttikohtaisesti periä enintään kustannuserä, joka vastaa 60 % asemakaavasta johtuvasta tontin arvonnoususta. Kunnanvaltuusto voi päättää alhaisemmastakin kunnassa tai kaavoitettavalla alueella sovellettavasta kehittämiskorvauksen enimmäismäärästä ks. MRL 91 f §. Tämä tarkoittaa, että tonttikohtaisesti ositellusta kehittämiskorvauksesta voidaan periä vain se osa, joka ei ylitä 60 % asemakaavasta johtuvasta tontin arvonnoususta. Ylimenevä osuus jää kunnan vastattavaksi. Enimmäismäärän arvioitiin lakia säädettäessä vastaavan tasoa, jota arvioitiin maankäyttösopimuksissa enimmillään kunnissa noudatettavan.

Kunnan aikaisemmin toteuttama alue - erityisen merkittävä hyöty

Erityisen merkittävä hyöty on aikaisemmin suoritettujen toimenpiteiden kustannusten (ns. historialliset kustannukset) perimisen edellytyksenä. Jos asemakaava tai sen muutos hyväksytään alueelle, jolla yhdyskuntarakentaminen on merkittäviltä osin toteutettu ja kaavasta aiheutuva hyöty on erityisen merkittävä, voidaan kehittämiskorvaus määrätä arvioimalla ne kustannukset, jotka MRL 91 d §:ssä tarkoitetun yhdyskuntarakenteen aikaansaaminen kaavan hyväksymishetkellä aiheuttaisi ks. MRL 91 e §

4. Perittävät kustannukset

Kustannusten kohdentaminen kaava-alueelle

Vain kunnalle aiheutuvat kustannukset voidaan periä. Kehittämiskorvauksena voidaan maanomistajilta periä vain ne yhdyskuntarakentamisen kustannuslajit, jotka on säädetty laissa. Peruslähtökohta on, että kehittämiskorvauksena voidaan periä vain sellaisia yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvia kustannuksia, joiden lain mukainen toteutusvastuu kuuluu kunnalle. Kehittämiskorvausta ei voi soveltaa vesihuollon toteuttamisesta aiheutuviin kustannuksiin; näiden rakentamis- ja ylläpitokustannukset peritään verkoston käyttäjiltä liittymis-, käyttö- ja perusmaksuina.

Kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevat toimenpiteet ja maanhankinnat voidaan ottaa huomioon. Maanomistajilta voidaan pääsäännön mukaan periä kunnalle laissa mainittujen toimenpiteiden ja maanhankintojen aiheuttamat kustannukset riippumatta siitä suoritetaanko ne kaava-alueella vai sen ulkopuolella edellyttäen, että ne palvelevat merkittävässä määrin kaava-aluetta. Mikäli kustannus aiheutuu esimerkiksi kokoojakadun, sillan tai muun laajempia alueita palvelevan rakenteen rakentamisesta tai esimerkiksi koulutontin  hankinnasta, joka palvelee selvästi kaava-aluetta laajemman alueen tarpeita, voidaan kustannukset ottaa huomioon vain siltä osin kuin hankkeet palvelevat merkittävässä määrin asianomaisia kaava-alueen tontteja. Arvioitaessa rakentamistoimenpiteet vaikuttavuutta ko. asemakaava-alueella mittareina voidaan käyttää asian luonteesta riippuen esimerkiksi seuraavia tekijöitä:

  • liikennemäärä, 
  • asukasrakenne,
  • työpaikkojen lukumäärä, 
  • julkisten palvelujen luonne ja 
  • rakennusoikeus.

Toteutuneet ja arviomääräiset kustannukset.  MRL 91 d §:n mukaan otetaan kehittämiskorvausta määrättäessä huomioon kyseisen kaavan toteuttamiseksi ennalta suoritetut kustannukset toteutuneina kustannuksina. Kaavan hyväksymisen jälkeiset kustannukset määritellään arviomääräisinä. Tulevat kustannukset arvioidaan kehittämiskorvauksen määräämisajankohdan hintatasoon. Kustannukset ja niiden kohdentuminen tulee kehittämiskorvausta määrättäessä riittävästi eritellä.

Laatutaso

Kehittämiskorvausta määrättäessä huomioon otettavien kustannusten tulee olla alueen luonteeseen ja olosuhteisiin nähden kohtuullisia. Kehittämiskorvauksena perittävissä kustannuksissa saadaan ottaa huomioon ainoastaan tavanmukaista tasoa oleva toteutus. Yleisohjeena voidaan todeta, että ns. sopimuskaavoissa kaavaselostuksessa on tarpeen määritellä riittävällä tarkkuudella yleisten alueiden aiottu laatutaso. Tällöin voidaan välttyä mahdollisilta rakentamisen laatutason tulkintaepäselvyyksiltä kehittämiskorvausta määrättäessä. Kaavaselostuksessa on tarpeen esittää ainakin uusien rakennettavien katujen tyyppipoikkileikkaukset ja puistoalueiden yleissuunnitelma.

Laatutason määrityksessä on huomioitava kunnan yleisten alueiden tavanomainen laatutaso, eli mitä on suunniteltu ja tehty aiemminkin. Tasomäärittelyssä tulisi aina huomioida kaava-alueen sijainti  kunnassa, kaavallinen käyttötarkoitus ja ajallinen tarve. Jos kunnan strategiana on kohottaa tietyn alueen laatutasoa tavanomaista paremmaksi, tämä tulisi ottaa huomioon asemakaavan tavoitteissa ja sisällössä. Tällöin kehittämiskorvaus voidaan määrätä korkeampaan laatutasoon perustuvien kustannusten mukaiseksi, jos kunta muussakin toiminnassaan tukee tätä kehitystä.

Kadut, puistot ja muut yleiset alueet: suunnittelu ja rakentaminen

Yleisten alueiden suunnittelu- ja rakentamiskustannukset voidaan siirtää seuraavas-sa selostetuin edellytyksin maanomistajien maksettavaksi. Kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvina kustannuksina voidaan kehittämiskorvausta määrättäessä ottaa huomioon kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevien katujen, puistojen ja muiden yleisten alueiden hankinta-, suunnittelu- ja rakentamiskustannukset ks.MRL 91 d.1 §. Seuraavassa on luettelomaisesti todettu niitä tekijöitä, jotka voivat vaikuttaa yleisen alueen toteuttamiskustannukseen. Suunnittelukustannukset muodostuvat kahdesta osatekijästä: varsinainen suunnittelutyö ja suunnitelmien hallinnollinen käsittely kunnassa. Näistä suunnittelutyötä tehdään sekä kunnassa että ulkopuolisena toimeksiantona. Lähtökohtaisesti kustannuksiin on perusteltua ottaa mukaan myös kunnalle yleisen alueen toteuttamisesta aiheutuvia rahoituskuluja, koska ulkopuolisen suunnittelijan ja urakoitsijan hintatarjouksissa rahoituskulut ovat mukana.

Kunnan kannalta ulkopuoliseen työhön (suunnittelu ja rakentaminen) sisältyy palkkiolaskutusta, joka sisältää arvonlisäveron. Koska kehittämiskorvaus on viranomaisen määräämä maksu, se on arvonlisäverosta vapaa. Kun kehittämiskorvauksen mukaisia kustannuksia arvioidaan, pitää kustannustasossa huomioida, että ulkopuolisia kustannuseriä käsitellään arvonlisäverottomina.

Pohjaolosuhteet

  • vaikeat pehmeiköt, vaativat olosuhteet nostavat kustannuksia
  • suuri määrä kalliolouhintaa nostaa kustannuksia, toisaalta materiaali mahdollisesti hyödynnettävissä rakentamisessa mikä taas voi alentaa kustannuksia
  • erityiset pohjanvahvistukset (pystysalaojitus, paalutukset, painopenkereet, geoverkot) tai pengerrakenteet
  • pohjavesisuojaus

Kuivatus

  • avo-ojat
  • salaojitus ja sadevesiviemäröinti

Päällysrakenne

  • rakennekerrosten paksuus, mikä aiheutuu pohjaolosuhteista ja katuluokasta
  • kaavateiden liikennetekninen mitoitus, kadun ja katualueen leveys

Päällysteet

  • kadun pintamateriaalit (sorapinta, asfaltti, laatoitukset)
  • reunakiveykset

Kevyen liikenteen järjestelyt

  • tarvitaanko erillinen kevyen liikenteen väylä?
  • jalkakäytävä vai kevyen liikenteen väylä?

Viimeistelytyöt

  • nurmetuksen laatuvaatimukset
  • istutustyöt

Valaistus

  • valaistuksen tasovaatimukset ja valaisintyypit
  • kevyelle liikenteelle mahdollinen erillinen valaistus  

Liikennevalot

  • Muut risteysalueiden järjestelyt
  • Sillat, tunnelit, pengerrykset
  • Katuvarustus

Katuvarusteiden, kuten muidenkin kustannustekijöiden, tulee palvella merkittävästi toteutettavaa kaava-aluetta. Katualueelle rakennettavia pysäköintimaksulaitteistoja ei voida ottaa mukaan kehittämiskorvaukseen.

Puisto:

Istutukset

  • laatutaso määritettävä, luonnon mukainen vai rakennettu
  • istutettavien kasvien lajit ja istutusten määrä
  • hoitokustannukset istutusten kasvuunlähdön varmistamiseksi

Varusteet

  • valaistus
  • lammikot, kumpareet ym. muut rakenteet
  • Leikkikenttien  ja muiden kenttien välineet
  • rakenteet

Muu yleinen alue:

Kiinteistörekisteriin merkittäviä muita yleisiä alueita ovat JHS-suosituksen (JHS 183) mukaan:

  • tori ja katuaukio
  • urheilualue
  • retkeily- ja loma-alue
  • liikennealue
  • vaara-alue
  • erityisalue
  • vesialue

Tässä yhteydessä muista yleisistä alueista käsitellään urheilualueita, maanpäällisiä yleisiä pysäköintialueita ja torialueita. Muiden yleisten alueiden toteuttamisen kustannusrakenne on hyvin pitkälti vastaava näiden kanssa.

Urheilualueet

  • kenttien koko ja käyttötarkoitus
  • pohjarakenteet
  • urheiluvälineet

Yleiset pysäköintialueet

  • alueen laajuus
  • pätee pääosin samat perusteet kuin kadunrakentamisellekin
  • velvoitepaikkojen kustannuksia ei saa sisällyttää kehittämiskorvaukseen

Torialueet

  • alueen laajuus
  • kuivatus
  • pintamateriaalit
  • rakenteet
  • istutukset
  • pätee pääosin samat perusteet kuin kadunrakentamisellekin

Liikennealueet, yleinen tie

Yleisten teiden toteuttamisvastuuseen kuuluvia toimenpiteitä ei voida laskuttaa maanomistajilta. Yleisten teiden toteuttamisvastuu kuuluu tieviranomaiselle (Tiehallinto). Kunnat ovat kuitenkin eräissä tapauksissa ottaneet sopimusteitse kustannettavakseen osia liittymäalueiden rakentamiskustannuksista (liikenteen kanavointi, liikennevalot, eritasoliittymät, kevyenliikenteen alikulut). Näitä kunnalle muodostuvia kustannuksia ei voi ottaa huomioon kehittämiskorvausta määrättäessä, koska lain mukaan näiden toteuttamisvastuu ei suoraan kuulu kunnalle.

Kunnan maanhankinta

Yleisten alueiden ja yleisten rakennusten maanhankintakulut voidaan periä maanomistajilta seuraavassa selostetuin edellytyksin. Kehittämiskorvausta määrättäessä voidaan ottaa huomioon katujen, puistojen ja muiden yleisten alueiden hankintakustannukset, sikäli kuin alueet merkittävästi palvelevat kaava-aluetta. Samoin voidaan ottaa huomioon maanhankintakustannukset kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevien yleisten rakennusten rakentamiseksi. Yleisten alueiden ja yleisten rakennusten hankintakustannukset voidaan ottaa huomioon vain siltä osin kuin ne palvelevat kaava-aluetta ks.MRL 91 d §.

Jos kunta on hankkinut edellä luetellut alueet vapaaehtoisin kaupoin omistukseensa, otetaan kehittämiskorvausta määrättäessä huomioon niiden toteutunut hankintakustannus.

Mikäli kyseiset alueet hankitaan myöhemmin kunnan omistukseen, arvioidaan niiden arvo lain perustelujen mukaan lunastuslain periaatteita, myös sen 31 §:n arvonleikkaussäännöstä soveltaen, koska kunnalla on mahdollisuus MRL:n nojalla lunastaa kyseiset alueet ks. HE 167/2002, 91 d §:n perustelut.

Maaperän kunnostaminen

Kehittämiskorvausta määrättäessä voidaan yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvina kustannuksina ottaa huomioon kunnalle kaava-alueen maaperän kunnostamisesta aiheutuvat kustannukset ks. MRL 91 d.1 §. Maaperän kunnostamiskustannuksena voi-daan huomioida kunnan vastattavaksi tulevien koulujen päiväkotien ja muiden vastaavien tonttien ja yleisten alueiden maaperän kunnostamisesta aiheutuvat kustannukset. Maape-rän kunnostaminen tulee tapahtua sillä kaava-alueella, jolla kehittämiskorvausta sovelletaan. Maaperän kunnostamiskustannukset kohdennetaan ensisijaisesti pilaajan maksettavaksi. Mikäli tämä ei ole mahdollista, voidaan kustannukset kohdentaa kehittämiskorvauksena kaava-alueen maanomistajien maksettavaksi. Koska pilaantuneen maaperän kunnostamiskustannukset saattavat nousta hyvinkin suuriksi, on erityisen tärkeää, että asia on jo ennalta selvitetty arvioitaessa kaavoitushankkeen yleisiä edellytyksiä.

Maaperän kunnostamiskustannuksen osalta on seuraavassa rajauduttu tarkastelemaan pääasiassa pilaantuneen maan käsittelyä. Pilaantuneen maan käsittelykustannusten arviointiin sisältyy monia epävarmuustekijöitä, mutta tässä yhteydessä on pyritty luettelemaan ne kustannustekijät/työvaiheet, jotka saattavat vaikuttaa lopulliseen kustannustasoon.

Maaperätutkimuksen ja kunnostuksen vaiheet ovat yleensä:

TUTKIMUSVAIHEET:
1. Alustavat selvitykset (puhdistustarpeen ja -vastuun selvittämiseksi)
- Entinen ja nykyinen toiminta alueella (nk. historiaselvitys, voidaan tehdä myös koh-dassa 3)
2. Tarjouspyyntö/konsulttisopimus
- Tarjouspyyntöasiakirjojen laatiminen sekä kilpailuttaminen
- Tarjousten evaluointi
3. Selvitys
- Olemassa olevan tiedon käsittely
- Entinen ja nykyinen toiminta alueella (jos ei tehty kohdassa 3)
- Tutkimussuunnitelman laatiminen
- Tutkimukset (maaperäkairaukset; pohjavesiputket ja/tai pintanäytteet) ja näytteenotto (maa- ja vesinäytteet, kaasumittaukset)
- Näytteiden analysointi
- Pohjaveden sekä maaperän rakenteen selvittäminen (maaperän pilaantuneisuuden selvittäminen tulosten perusteella sekä pohjaveden pinnan ja virtauksen selvittäminen kairaustulosten perusteella)
- Pilaantuneisuuden massan määrän arviointi (näytetulosten perusteella)
- Tutkimustulosten raportointi, voidaan myös tehdä erikseen tai muodostaa tutkimusvaiheen loppuraportti
- Mahdolliset lisätutkimukset + raportointi
- Riskinarviointi, jos tarpeellista
- Alustava kustannusarvio kunnostuksesta
- Suositus sopivasta loppusijoituksesta tai käsittelymenetelmästä
- Tutkimusvaiheen raportointi

KUNNOSTUSVAIHE:
(mikäli katsotaan aiheelliseksi)
4. Kunnostussuunnitelma
5. Ilmoitus/lupa
- Ilmoitus tai ympäristölupa, laajuudesta riippuen ympäristöhallinnolle

6. Toteutus/rakennussuunnitelma
- Toteutus/rakennus/työsuunnitelman laatiminen
7. Kunnostuksen urakkakilpailu
- Tarjouspyyntöasiakirjojen laatiminen sekä kilpailuttaminen (konsultin kanssa yh-teistyössä)
- Tarjousten evaluointi (konsultin kanssa yhteistyössä)
8. Kunnostaminen ja työnvalvonta
- Työnvalvonta
- Massojen kuljettaminen
- Loppukäsittely
- Tarvittaessa lisänäytteiden otto ja analysointi / vaihtoehtoisesti kenttämittaukset
9. Loppuraportti
- Loppuraportin laatiminen
10. Jälkiseuranta
- Seurantaohjelman mukaiset mittaukset

Meluntorjunta

Kehittämiskorvausta määrättäessä voidaan ottaa huomioon kaava-alueen välttämät-tömästä meluntorjunnasta aiheutuvat kustannukset ks. MRL 91 d.3 §. Kaava-alueen meluntorjunta on yksi perusselvityksistä, joka on tehtävä kaavatyön aikana. Kaava-alueella kunta vastaa meluntorjunnasta kunnan toteutettavaksi kuuluvalla yleisellä alueella siten, että melumäärät eivät ylitä tontin piha-alueilla määriteltyjä ohjearvoja. Tämän melun torjumiseksi aiheutuvia kustannuksia voidaan huomioida kehittämiskorvauksessa. Meluntorjuntaa ei välttämättä toteuteta kaava-alueella, vaan se voidaan hoitaa myös sen ulkopuolella. Lisäksi on otettava huomioon, että osa varsinkin liikennemelun torjunnasta on sellaista, että sen toteuttamisvastuu ei kuulu kunnalle. Tältä osin syntyviä kustannuksia ei voi siirtää kehittämiskorvaukseen.

Meluntorjunnan kustannuksiin vaikuttavat mm. seuraavat asiat:

  • Melun aiheuttaja (esim. liikennemelu)
  • Korkeusero ja etäisyys melulähteestä
  • Jos kyseessä liikennemelu, niin liikennemäärä ja ajonopeus
  • Maanpinnan korkeuserot ja peitteellisyys
  • Mahdolliset heijastumat

Meluesteet:

  • Meluvalli
  • Meluaita (meluseinä)
  • Materiaali (puu, betoni, lujitemuovi, metallikasetti, polykarbonaattilevy, kevytsoraharkko, tiili)
  • Korkeus
  • Melukaide

Kaavoituskustannukset

Kehittämiskorvauksena voidaan periä tontinomistajilta ne kaavoituskustannukset, joita ei ole peritty MRL 59 §:n nojalla ks. MRL 91 d.3 §. Kehittämiskorvauksena voidaan maanomistajalta periä kaavoituskustannukset, vaikkei kaava olisi syntynyt maan-omistajan aloitteesta. Tähän ryhmään kuuluvat lähinnä asemakaavan laadintatyön hallinnollinen käsittelykustannus, varsinaisen kaavasuunnittelun kustannus, kaavoituksen edel-lyttämien perusselvitysten ja vaikutusarviointien laadinta- tai teettämiskustannus sekä tonttijaon ja kaavan pohjakartan laadintakustannukset. Asemakaavan ja tonttijaon suunnittelun ja hallinnollisen käsittelyn kustannus on monissa kunnissa määrätty viranomais-taksana.

Kaavan toteuttaminen

10 vuoden toteuttamisaika. Kunnan on pyrittävä toteuttamaan ne toimenpiteet, joiden kustannukset on otettu huomioon kehittämiskorvausta määrättäessä, viimeistään 10 vuoden kuluessa siitä, kun, kehittämiskorvauksen määräämistä koskeva päätös on tullut lainvoimaiseksi MRL 91 d.3 §. Lähtökohtana tulee olla, että kunnan toimenpiteet toteutetaan alueen rakentamisen kannalta ja muutoin oikea-aikaisesti ilman aiheetonta viivytystä. Tä-mä edellyttää kuntataloudelta, että kehittämiskorvauksista kertyvät kassavirrat ohjataan asianomaisten kaavojen toteuttamiseen.

5. Kustannusten kohdentaminen tonteille

Tontin arvonnousu kustannusten kohdentamisen perusteena

Kehittämiskorvausta periessään kunta osittelee ja kohdentaa yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset kaava-alueen tonttien omistajille asemakaavan aiheuttaman tonttien arvonnousun mukaisessa suhteessa ks. MRL 91 c.1 § . Asemakaavan aiheuttama maan arvonnousu on paitsi kaavan toteuttamiskustannusten kohdentamisen myös maanomistajan kustannusvastuun syntymisen perusteena (merkittävä hyöty MRL 91 a §:ssä). Tontin arvonnousu määrittää myös tontinomistajan kustannusvastuun enimmäismäärää (enintään 60 % tontin arvonnoususta MRL 91 f §:ssä). Kehittämiskorvausta määrättäessä on sen vuoksi tärkeää kiinnittää erityistä huomiota kiinteistön arvon määräytymiseen vaikuttaviin seikkoihin.

Jos kunnan palveluksessa ei ole kiinteistöjen arvioimiseen koulutuksen saaneita henkilöitä, kehittämiskorvauksen määrääminen saattaa edellyttää asiantuntevan konsulttipalvelun hankkimista. Kunnan on lisäksi lain mukaan pyydettävä kehittämiskorvausta koskevasta päätösehdotuksesta maanmittaustoimiston lausunto, jolle on kiinteistön arvonnousua koskevilta osin säädetty erityinen sitovuus (ks. MRL 91 h §:n selostus).

MRL 91 c.1 §:n sanamuodon mukaisesti tontin arvonnousua määritettäessä otetaan huomioon tontille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden, rakennusoikeuden lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttama tontin arvonnousu. Tonttien arvonnousu arvioidaan kehittämiskorvauksen määräämisen ajankohdan (arvohetki) mukaiseen hintatasoon. Lähtötasona arvioinnissa on maapohjan arvo ennen asemakaavan laatimista arvohetken mukaiseen arvoon muutettuna. Tontin arvonnousu saadaan vähentämällä kaavan mukaisen tontin arvosta tontin arvosta maapohjan arvo ennen asemakaavan laatimista tai muuttamista.   

Tonttien arvonnousun määrittelyssä noudatetaan soveltuvin osin, mitä lunastuslaissa säädetään korvauksen perusteista ks. MRL 91 c.2 §. Arviointimenetelmänä on yleensä  sovellettava lunastuslain 30.1 §:n mukaisesti kauppa-arvomenetelmää.

Kauppa-arvomenetelmässä arvioidaan kiinteistön käypä hinta ennen asemakaavoituksen aloittamista ja kehittämiskorvauksen määräämishetkellä kiinteistöjen kauppahintatilastosta hankittavien vertailukauppatietojen avulla. Kiinteistöjen arviointiopissa kehitettyjen menetelmien mukaisesti arvioinnissa kiinnitetään huomiota muun muassa vertailukauppojen edustavuuteen, kiinteistöjen samankaltaisuuteen, vertailukauppojen ajankohtaan sekä vertailukauppojen paikkakuntakohtaisuuteen.

Lunastuslain mukaan kiinteistön arvoa määrättäessä ei oteta huomioon sellaista arvon muuttumista, joka aiheutuu tarjonnan vaihtelusta tai muusta hintasuhteisiin vaikuttavasta ohimenevästä syystä. Yleisen hintatason kohoamisesta tai muista syistä kuin kyseisestä asemakaavoituksesta aiheutunutta arvonnousua, esimerkiksi omistajan suorittamista pe-rusparannustoimenpiteistä aiheutuvaa arvonnousua ei myöskään oteta huomioon ks. Lunastuslain 31.2 §. Sen sijaan tontin rakentamiskelpoiseksi saattamisesta aiheutuvat kustannukset, esimerkiksi tarpeellisista maanpuhdistustoimenpiteistä ja olemassa olevien rakennusten purkamisesta aiheutuvat kustannukset otettaisiin tontin arvoa alentavina tekijöinä huomioon. Työryhmä näkee oikeaksi, että nämä kustannukset jaetaan tasan kaikille maanomistajan tonteille.

Ensi kertaa kaavoitettavalla alueella lähtökohtana käytettävä maan arvo vaihtelee tapauskohtaisesti esimerkiksi kyseisen alueen sijainnin, käyttötarkoituksen ja kaavatilanteen mukaan. Alueella, johon ennen kaavan laatimista kohdistui odotuksia aikaisempaa tehokkaammasta maan käytöstä, on perusteltua käyttää lähtökohtana ns. odotusarvomaan hintaa. Jos alueeseen kohdistui perusteltuja odotuksia rakentamisen piiriin saattamisesta, voidaan sen lähtöarvo määritellä ns. raakamaana. Koska useimmiten asemakaavan mukaiset ra-kennuskorttelit kaavoitetaan alueelle, jotka myös yleiskaavassa ovat olleet rakentamistarkoitukseen osoitettua maata, vertailu odotusarvomaan hintaan suoritettaisiin yleiskaavassa rakentamiseen varatun maan hintaan. Mikäli edustavia odotusarvomaan tai raakamaan vertailukauppoja ei ole tehty, lähtötasona arvioinnissa voidaan paikallisista oloista riippuen käyttää maa- ja metsätalousmaan arvon yläpuolelle ja huomattavasti ns. kaavan ulkopuolisen rakennuspaikan arvon alapuolelle sijoittuvaa maan arvoa. Näiden hintataso voidaan yleensä selvittää Maanmittauslaitoksen ja Tilastokeskuksen kauppahintatilasto -julkaisua apuna käyttäen.     

Kaavan muutostilanteissa arvonnousu määritellään uuden kaavan mukaisen tontin arvon ja aikaisemman kaavan mukaisen maapohjan arvon erotuksena.

Poikkeuksellisesti, esimerkiksi kun kauppahinta-aineistoa ei ole riittävästi olemassa, tontin arviointi suoritetaan tuottoarvomenetelmää käyttäen. Tuottoarvolla tarkoitetaan nettotuottojen nykyarvon summaa.

Kustannukset kohdennetaan kaikille tonteille

Yhdyskuntarakentamisen kustannusten osittelu suoritetaan kaikille kaavassa rakennustoimintaan osoitetuille tonteille, paitsi yksityiseen myös yleiseen rakennustoimintaan osoitetuille tonteille. Kunnan yleisen rakennuksen tontiksi osoitetun tontin arvonnousu määriteltäisiin kustannusten osittelun yhteydessä edellä selostettuja yleisiä periaatteita noudattaen, vaikka näiden tonttien hankintakustannusten arvioinnin yhteydessä sovelletaan lunastuslain 31 §:ssä säädettyä ns. arvonleikkaussäännöstä, kuten edellä on selostettu.

Kehittämiskorvaus on ositettava myös niiden maanomistajien tonteille, jotka ovat vapautettuja kehittämiskorvauksen maksamisesta. Maksuvelvollisuudesta vapaa laskennallinen kehittämiskorvaus jää kunnan, ei muiden tontinomistajien, maksettavaksi. Kehittämiskorvaus ositellaan myös tontille, joka on aikaisemmin rakennettu aikaisemmin myönnetyn suunnittelutarveratkaisun tai poikkeusluvan perusteella. Näidenkin tonttien laskennallinen kehittämiskorvaus jää kunnan vastattavaksi.

Siinäkin tapauksessa, että asemakaavan mukaiseen tonttiin kuuluu alueita useammasta kiinteistöstä, määrätään kehittämiskorvaus kaavan mukaiselle tontille. Maksuunpanossa kehittämiskorvaus määrätään tontin alueellisten osien omistajien maksettavaksi heidän omistamiensa alueiden pinta-alojen mukaisessa suhteessa. Käytännössä osaomistajat voivat olla edellä selostetuista syistä vapautettuja kehittämiskorvauksen suorittamisesta.

Katualueen luovutuksen ja ns. kateuskorvauksen huomioon ottaminen

Kustannusten osittelun yhteydessä vähennetään laskennallisesta kehittämiskorvauksesta maanomistajan korvauksetta kunnalle luovutettavan katualueen arvo ja maanomistajalta perittävä mahdollinen katualueen korvaus (ns. kateuskorvaus) MRL 91 c.3 §. Koska kehittämiskorvaus määritetään tonttikohtaisesti ja maanomistajan katualueen ilmaisluovutus käsitellään omistajakohtaisesti, edellä mainittu vähennys on jaettava tonteille maanomistajittain tonttien arvonnousun suhteessa. Kehittämiskorvauksen 60 %:n raja-arvon mahdollinen ylitys selvitetään vasta, kun edellä mainittu katualueen arvon tai kateuskorvauksen vähennys on suoritettu.

Kustannusten kohdentaminen jo toteutetulla alueella

Kunnan aikaisemmin toteuttamilla alueilla, joilla yhdyskuntarakentamisen toimenpiteet on merkittävältä osin toteutettu, voidaan kehittämiskorvauksen määräämisen yhteydessä huomioon otettavat kustannukset määrätä arvioimalla ne kustannukset, jotka kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevan yhdyskuntarakenteen aikaansaaminen kaavan hyväksymishetkellä aiheuttaisi ks. MRL 91 e.1 §. Kustannukset hyvitetään tonttikohtaisesti sen perusteella miten toteuttamistoimenpide tai maanhankinta asianomaista tonttia palvelee. Kehittämiskorvauksesta vähennetään suoritukset, joilla maanomistaja jo aikaisemman kaavan yhteydessä on osallistunut huomioitaviin kustannuksiin ks. MRL 91 e.2 §.

6. Päätösehdotus ja maanomistajien kuuleminen

Päätösehdotuksesta on  kuultava maanomistajia. Kehittämiskorvauksen määräämisestä päättää kunta. Ennen asemakaavan hyväksymistä ja kehittämiskorvauksen määräämistä kunnan tulee tehdä valmistelevia toimenpiteitä. Mikäli kehittämiskorvausmenettelyyn päätetään ryhtyä, kunta laatii päätösehdotuksen. Päätösehdotus on annettava kuntalain 95 §:ssä säädetyllä tavalla tiedoksi niille maanomistajille, joita ehdotus koskee. Maanomistajilla on oikeus tehdä muistutus ehdotuksesta. Muistutus on jätettävä kunnalle 30 päivän kuluessa ehdotuksen tiedoksi saamisesta ks. MRL 91 h.1 §. Hyvän hallinnon periaatteiden mukaisesti kirjallisen, perustellun vastauksen antaminen maanomistajien muistutuksiin on suositeltavaa.

Samanaikaisesti kun pyydetään maanmittaustoimiston lausunto, päätösehdotus annetaan myös maanomistajille tiedoksi. Heillä on mahdollisuus tehdä muistutus siitä. Kunnan tulee lähettää maanomistajan muistutukset viivytyksettä maanmittaustoimistoon, jotta ne ovat maanmittaustoimiston käytettävissä lausuntoa annettaessa. Mikäli maanmittaustoimiston lausunnon perusteella päätösehdotusta muutetaan, ehdotus saattaa olla tarpeen antaa uudelleen tiedoksi maanomistajille ja varata uusi mahdollisuus muistutuksen tekemiselle.

Kehittämiskorvaus voidaan määrätä vain, jos sitova tonttijako on osoitettu asemakaavassa. Kehittämiskorvaus määrätään kullekin kaavan mukaiselle tontille erikseen. Yhteen käyttötarkoitukseen osoitetulla korttelialueella, jolla on yksi omistaja, ei tonttijaon osoittaminen ole tarpeen. Tällöin kehittämiskorvaus voidaan määrätä korttelikohtaisesti MRL 91 g.2 §.

Jotta päätösehdotuksesta olisi mahdollista tehdä muistutus tai antaa lausunto, kaavayksiköiden pinta-alatiedot pitää olla käytettävissä. Luontevimmin pinta-alatiedot on saatavissa tonttijakoehdotuksesta. Mikäli alueen tonttijaon osoittamiselle asemakaavan yhteydessä on tarve ja tarkoitus, tonttijakoluonnos pitää olla nähtävillä samanaikaisesti kaavaluonnoksen kanssa, jotta lain edellyttämä kuulemisvaihe toteutuu. Kun tonttijako sisältyy asemakaavaan, asemakaavakartalla osoitetaan tonttien numerot ja rajat. Muut tonttijaon edellyttämät tiedot voidaan osoittaa erillisellä kartalla.

Koska pääsääntöisesti tonttijako pitää osoittaa asemakaavassa kehittämiskorvausta käytettäessä, ns. sopimuskaavoissa tulisi varautua osoittamaan tonttijakoehdotus asemakaavaehdotuksessa. Näin menetellen voidaan välttää tilanne, että asemakaavaehdotus pitäisi palauttaa kehittämiskorvauksesta johtuen ennen hyväksymistä muutettavaksi. Muutettu asemakaavaehdotus pitäisi tällöin asettaa uudelleen nähtäville tonttijakotiedoilla täydennettynä.

Sitova tonttijako voidaan laatia myös sellaisiin kuntiin, joissa kiinteistörekisterin pitäjänä on maanmittauslaitos. Kehittämiskorvaus tuleekin todennäköisesti sovellettavaksi myös sellaisissa kunnissa, jotka eivät huolehdi kiinteistörekisterin pitämisestä ja joissa ei ole näin ollen kunnan omaa kiinteistöinsinööriä. Ongelmaksi saattaa tällöin muodostua se, että asetuksen mukaan tonttijaon voi laatia ainoastaan kunnan kiinteistöinsinööri tai hänen määräyksestään kunnan muu viranhaltija, jolla on tähän riittävä koulutus. Eräs ratkaisumahdollisuus on, että kunta hankkii kiinteistöinsinöörin palvelun toisesta kunnasta tai maanmittauslaitokselta. Sitovan tonttijaon alueella maanmittauslaitos vastaa tällöin myös tontin lohkomisesta ja rekisteröinnistä.

7. Maanmittaustoimiston lausunto

Kehittämiskorvauksen päätösehdotuksesta pyydettävä maanmittaustoimiston lausunto ks.MRL 91 h §. Mikäli kaavatyön edetessä on selkeästi nähtävissä, että prosessin aikana joudutaan turvautumaan kehittämiskorvausmenettelyyn, kunnan olisi syytä informoida tästä maanmittaustoimistoa hyvissä ajoin.

Lausuntojen antaminen on maanmittauslaitoksessa keskitetty Uudenmaan, Varsinais-Suomen ja Pohjois-Pohjanmaan maanmittaustoimistojen tehtäväksi.

1) Uudenmaan maanmittaustoimisto huolehtii lausuntojen antamiseen liittyvistä tehtävistä oman alueensa lisäksi Kaakkois-Suomen ja Etelä-Savon maanmittaustoimistojen alueilla.
2) Varsinais-Suomen maanmittaustoimisto huolehtii lausuntojen antamiseen liittyvistä tehtävistä oman alueensa lisäksi Pirkanmaan-Satakunnan ja Hämeen maanmittaustoimistojen alueilla.
3) Pohjois-Pohjanmaan maanmittaustoimisto huolehtii lausuntojen antamiseen liittyvistä tehtävistä oman alueensa lisäksi Pohjanmaan, Keski-Suomen, Pohjois-Savon, Pohjois-Karjalan, Kainuun-Koillismaan ja Lapin maanmittaustoimistojen alueilla.

Lausunnot pyydetään suoraan edellä mainituista kolmesta maanmittaustoimistosta.

Maanmittaustoimisto ottaa lausunnossaan kantaa erityisesti kiinteistöjen arvonnousua koskevaan osuuteen. Kun kunta määrää kehittämiskorvauksen, maanmittaustoimiston kiinteistöjen arvonnousua koskevasta lausunnosta voidaan poiketa vain erityisestä syystä MRL 91 h.3 §.

Maanmittaustoimiston lausunnon maksullisuudesta säädetään maa- ja metsätalousministeriön antamalla maksuasetuksella

8. Kunnan päätös kehittämiskorvauksesta ja muutoksenhaku

Perusteltu päätös viipymättä kaavan hyväksymisen jälkeen. Kehittämiskorvauksen määräämisestä päättää kunta. Päätös on tehtävä viipymättä asemakaavan hyväksymisen jälkeen. Päätöksestä tulee ilmetä korvauksen määräämisen perusteet ks. MRL 91 g.1 §. Kehittämiskorvauksen viipymättä hyväksyminen on tarpeen kiinteistöjen mahdollisten luovutuksensaajien aseman turvaamiseksi. Käytännössä päätös kannattaa tehdä samassa valtuuston kokouksessa, missä varsinainen asemakaavakin hyväksytään.

Kehittämiskorvauksen määräämistä koskeva päätösvalta on mahdollista johtosäännöllä siirtää myös kunnan muulle toimielimelle tai viranhaltijalle. Päätöksestä tulee  ilmetä korvauksen määräämisen perusteet. Siihen tulee sisältyä riittävästi yksilöity luettelo kehittämiskorvausta määrättäessä huomioon otetuista kaavan toteuttamiskustannuksista. Myös kaavan aiheuttamasta tonttien arvonnoususta ja muista kustannusten ositteluun vaikuttavista seikoista tulee päätökseen sisältyä selvitys.

Muutoksenhakumahdollisuus hallinto-oikeuteen. Kehittämiskorvauksen määräämistä koskevaan kunnan päätöstä haetaan muutosta siten kuin kuntalaissa säädetään. Muutoksenhakuoikeus määräytyy kuitenkin siten kuin hallintolainkäyttölaissa säädetään. Muutoksenhaussa noudatetaan muutoin mitä hallintolainkäyttölaissa säädetään MRL 189 a.1 ja 2 §.

Kiinteistön arvon määritykseen liittyviltä osin hallinto-oikeuden on pyydettävä asiasta maanmittaustoimiston lausunto, jollei se ole ilmeisen tarpeetonta MRL 189 a.3 §.

9. Kehittämiskorvauksen maksuunpano

Vastuu kehittämiskorvauksesta

Korvauksen määräämishetken omistaja vastaa kehittämiskorvauksesta. Kehittämiskorvauksesta ja sille määrätyn koron maksamisesta vastaa se, joka omistaa kaavatonttiin kuuluvan alueen kehittämiskorvauksen määräämisajankohtana tai se, jolle alue on tältä siirtynyt vastikkeettomalla saannolla ks. MRL 91 i.1 §. Kuitenkin, jos alue siirtyy vastikkeettomalla saannolla (esim. perintönä tai lahjana) uudelle omistajalle, vastaa tämä luovutuksensaaja kehittämiskorvauksen maksamisesta. Maksuvelvollinen voi olla koko tontin, sen määräosan tai alueellisen osan omistaja. Näin esimerkiksi hankittaessa useampien omistamaa ja useamman kiinteistön alueista koostuvaa tonttia yhden omistajan haltuun, vastaavat osaomistajat luovuttamiensa tontinosien kehittämiskorvauksesta. Lain tavoitteena on, että se joka saa kaavoituksesta koituvan hyödyn, myös vastaa kustannuksista.

Maksuunpanon ajankohta

Rakennuslupa ja maan myynti laukaisevat maksuvelvollisuuden. Kunnan on pantava kehittämiskorvaus maksuun viipymättä sen jälkeen kun 1) kiinteistö on asemakaavan perusteella myönnetyn lainvoimaisen rakennusluvan perusteella rakennettavissa tai 2) tonttiin kuuluva alue tai sen osa on luovutettu vastikkeellisella saannolla ennen em. ajankohtaa ks. MRL 91 i.2 §. Maksuunpanon ajankohta on haluttu laissa saattaa oikea-aikaiseksi kaavan toteuttamistoimenpiteisiin ja maanomistajalle kaavasta koituvan hyödyn konkretisointiin nähden. Valitus kehittämiskorvauksen maksuunpanosta ei lykkää päätöksen täytäntöönpanoa, jollei muutoksenhakuviranomainen toisin päätä.

Seuranta järjestettävä. Maksuunpanon oikea-aikaisen suorittamisen varmistamiseksi kunnassa tulee järjestää kehittämiskorvausmenettelyn kohteena olleelle kaava-alueelle myönnettyjen rakennuslupien lainvoimaisuuden seuranta. Samoin tulee kaupanvahvistajalta saatavien kiinteistöjen luovutusilmoitusten  seurata kaava-alueen tonttien, niiden määräalojen tai määräosien kauppoja. Kehittämiskorvauksen maksuunpano tapahtuu myös tontinosien lunastuksen yhteydessä.

Maksuunpanopäätös ja siihen liittyvät toimenpiteet

Maksuunpanopäätös ja sen tiedoksianto. Kunnan tulee kehittämiskorvauksen maksuunpanon yhteydessä tehdä maksuunpanopäätös, jossa yksilöidään mm. maksaja, tontti tai alue, kehittämiskorvaus ja sen korko sekä maksun erääntymisajankohta. Päätökseen liitetään valitusosoitus. Päätös annetaan maksuvelvolliselle tiedoksi lähettämällä kirjeellä siten kuin kuntalain 95.1 §:ssä säädetään. Hänen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluessa kirjeen lähettämisestä.

Oikaisu maksuunpanon yhteydessä. Jos kehittämiskorvauksen perusteet ovat tonttijaon muuttamisen tai muun vastaavan syyn vuoksi vähäisessä määrin muuttuneet, kehittämiskorvaus on maksuunpanon yhteydessä oikaistava muuttunutta tilannetta vastaavaksi MRL 91 o §.

Muutoksenhaku. Muutosta kehittämiskorvauksen maksuunpanoa koskevaan kunnan päätökseen haetaan valittamalla hallinto-oikeuteen. Muutoksenhakuoikeus on rajoitettu siten, että maksuunpanon yhteydessä muutosta ei voida hakea kehittämiskorvauksen määräämisen yhteydessä lainvoimaisesti ratkaistujen korvauksen perusteiden osalta. Muutoksenhaussa noudatetaan, mitä hallintolainkäyttölaissa säädetään ks. MRL 189 a §

Maksulippu, erääntyminen ja viivästyskorko. Kunnan on toimitettava maksuunpanopäätöksen yhteydessä maksuvelvolliselle maksulippu, josta käy ilmi maksettavaksi määrätty kehittämiskorvaus ja sille laskettu korko MRL 91 j.1 §. Kehittämiskorvaus on suoritettava yleensä kolmen kuukauden kuluessa maksuunpanosta. Jos rakennuslupa koskee tonttia, jolle on annettu rakentamiskehotus, korvaus on suoritettava vuoden kuluessa maksuunpanosta ks. MRL 91 j.3 §. Viivästysajalta peritään korkolain 4.1 §:n mukainen viivästyskorko MRL 91 j.4 §.

Maanomistajan pyynnöstä tapahtuva maksuunpano. Kehittämiskorvaus voidaan maanomistajan pyynnöstä panna maksuun jo ennen kuin tontti on lainvoimaisen rakennusluvan perusteella rakennettavissa MRL 91 k 2 §.

Maa- tai muuna omaisuutena tapahtuva suoritus. Kehittämiskorvaus on mahdollista suorittaa joko kokonaan tai osittain maa-alueena tai muuna omaisuutena, jos kunta ja maanomistaja näin sopivat ks. MRL 91 k §. Maa-alueen luovutuksesta on maanomistajan maksettava mahdollinen luovutusvoiton vero. Luonnollisen henkilön kohdalla hankintaolettama on tosin 80 % luovutushinnasta, jolloin veron kohteeksi jää vain loput 20 %. Kyseistä veroa ei tarvitse maksaa lainkaan maa-alueesta joka on ns. lunastusuhan alla. Tällaisia ovat muun muassa kaikki asemakaavan mukaiset yleiset alueet ja yleisten rakennusten korttelialueet .

2 %:n lakisääteinen korko. Kehittämiskorvaukselle on suoritettava kahden prosentin vuotuinen korko. Koronmaksuvelvollisuus alkaa kahden vuoden kuluttua siitä ajankohdasta eteenpäin, kun sekä alueen asemakaava että kehittämiskorvauksen määräämistä koskeva päätös ovat tulleet lainvoimaisiksi ks. MRL 91g3 §.

Maksuunpano tontin vaiheittaisessa toteuttamisessa. Kunnan tulee jaksottaa kehittä-miskorvauksen maksuunpano, jos tontille toteutetaan myönnetyn rakennusluvan perusteella vain vähäinen osa tontille asemakaavassa osoitetusta rakennusoikeudesta tai sen lisäyksestä. Tällöin korvauksesta peritään vain toteutunut osuus tontille määrätystä kehittämiskorvauksesta ks. MRL 91 j.2 § Vähäinen toteutus voisi esimerkiksi erillispientalojen korttelialueella tarkoittaa pientä erillistä talousrakennusta, autotallia  tai vastaavaa.

Vapautus tai lykkäys kehittämiskorvauksen suorittamisesta. Kunnalla on mahdolli-suus antaa maanomistajalle vapautus tai myöntää lykkäystä kehittämiskorvauksen suorittamisesta, jos sen suorittaminen olisi hänelle kohtuutonta perusteissa tapahtuneen olennaisen muutoksen vuoksi ks. MRL 91 n §. Olennainen muutos voi olla esimerkiksi seurausta maan arvon alenemisesta, jonka vuoksi kehittämiskorvaus olisi määrättävä huomattavasti alhaisemmaksi kuin kaavan hyväksymiseen liittyen tapahtui.

Kehittämiskorvauksen perimättä jättäminen. Kunnan on päätettävä kehittämiskorva-uksen perimättä jättämisestä, jos se muuttaa asemakaavaa tai tonttijakoa siten, että kehittämiskorvauksen perusteet olennaisesti poistuvat ks.MRL 91 m §. Päätös kehittämis-korvauksen perimättä jättämisestä tulisi tehdä esimerkiksi silloin, kun kaavamuutoksella vähennetään huomattavasti maanomistajan rakennusoikeutta tai kun kaavamuutoksen seurauksena kunnalle aiheutuisi merkittävästi vähemmän yhdyskuntarakentamisen kustannuksia tai kehittämiskorvauksilla katettavia maanhankinnan kuluja. Rakennusoikeuden vähentäminen ei siis automaattisesti tarkoita, että kehittämiskorvaus tulisi jättää kokonaan perimättä, vaan vähennyksen pitää olla huomattava. Rakennusoikeuden vähäinen muutos on mahdollista oikaista maksuunpanon yhteydessä.

Luettelo kehittämiskorvauksista ja ilmoitukset käräjäoikeudelle. Kunnan on pidettävä luetteloa kehittämiskorvauksista. Kun päätös korvauksen määräämisestä on tehty, siitä tulee ilmoittaa kirjallisesti käräjäoikeudelle. Ilmoitukseen on liitettävä lista niistä kiinteistöistä, joita päätös koskee. Kun kehittämiskorvauspäätöstä koskevalla alueella tontin lohkominen on tehty ja rekisteröity (kunnassa tai maanmittaustoimistossa), kunnan pitää viipymättä ilmoittaa käräjäoikeudelle kehittämiskorvauksen tonttikohtaisesta osittelusta tai uudelleen kohdentumisesta ks. MRL 91 p §.

 

Lisää aiheesta