Maapolitiikan opas

Tontinosan lunastaminen

Tontinosan lunastuksen luonne ja tarkoitus

Tontinosan lunastus on yhteisen alueen lunastuksen lisäksi toinen pakkolunastusmuoto, jonka hakemiseen ovat oikeutettuja viranomaisen ohella myös muut tahot kuten yksityinen maanomistaja. Tontinosan lunastuksen tarkoituksena on varmistaa rakennuskelpoisten ja asemakaavaan sopeutuvien tonttien muodostaminen tilanteessa, jossa kaavan tai tonttijaon mukaiseen tonttiin sisältyy eri omistajille kuuluvia alueita. Erityisen tärkeää tontinosan lunastamismahdollisuus on sitovan tonttijaon mukaisella alueella. Siellä rakennuslupaa ei saa myöntää, jollei tonttijaon mukaista tonttia ole merkitty kiinteistörekisteriin, tai jollei rakennusluvan hakija hallitse koko tonttia MRL 81.2-3 §. Tonttia ei puolestaan saa lohkoa tai merkitä kiinteistörekisteriin, elleivät kaikki tontinosat kuulu samoin omistussuhtein samoille omistajille KmL 23 §.

Tontinosan lunastus tulee käytännössä kyseeseen silloin, kun puuttuvasta tontinosasta ei syystä tai toisesta saada tehtyä vapaaehtoista luovutusta. Vapaaehtoisen kaupan estävät usein mm. erimielisyys kauppahinnasta, epäselvyys alueen omistajasta, omistajan vaikea tavoitettavuus tai osaomistajien kykenemättömyys sopia myynnistä.

Tontinosan lunastusta koskevan lainsäädännön kehitys

Ennen uuden maankäyttö- ja rakennuslain voimaantuloa 1.1.2000 tontinosan lunastuksen edellytyksistä säädettiin vanhassa rakennuslaissa (16.8.1956/370), johon vuonna 2000 syrjäytyneet säännökset sisällytettiin vuonna 1977 (29.7.1977/604). Tontinosan lunastuksen toimitusmenettelyssä noudatettiin rakennuslain 137 c §:n nojalla lunastuslain 29.7.1977/603 säännöksiä.

Tontinosan lunastamiseen asemakaava-alueella oli eri säännökset kuin rakennuskaava-alueella tapahtuneisiin rakennuspaikan osan lunastuksiin, jotka suoritettiin vuodesta 1996 lähtien kiinteistönmuodostamislain 12.4.1995/554 nojalla ja sitä ennen kaavoitusalueiden jakolain (20.2.1960/101) nojalla. Rakennuslain uudistuksen yhteydessä tontin ja rakennuspaikan osan lunastamisen säännökset yhdenmukaistettiin ja ne ovat nykyisin kiinteistönmuodostamislaissa (5.3.1999/322). Sekä lunastuksen edellytykset että toimitusmenettely määräytyvät nyt kiinteistönmuodostamislain nojalla. Tontinosan lunastamisen pääasiallinen sisältö, tavoitteet ja henki eivät kuitenkaan muuttuneet lainmuutoksen yhteydessä. Muutoksessa ehkä tärkeintä oli se, että nyt tontinosan lunastus suoritetaan lähtökohtaisesti tontin lohkomisen yhteydessä. Asiakas voi siis hakea samalla kertaa sekä lohkomista että lunastusta, kun aiemmin hän haki tontinmittausta kaupungilta ja tontinosan lunastusta maanmittaustoimistosta. Sen sijaan ohjeellisen tonttijaon alueella rakennuspaikan osan lunastamisen edellytykset ovat saattaneet hieman muuttua KaavJL:n mukaisista. Aiemmin KaavJL 34 §:n mukaan lunastuksen edellytyksenä oli se, että lunastaminen tuli olla välttämätöntä kaavaan sopeutuvan rakennuspaikan muodostamiseksi. Nyt lain sanamuoto on muutoin sama, mutta tontin sijaan ohjeellisen tonttijaon alueella säädetään asemakaavaan soveltuvasta rakennuspaikasta.

Tontinosan lunastuksen edellytykset

"Tontin tai asemakaavaan soveltuvan rakennuspaikan muodostamiseksi tontin tai rakennuspaikan osan omistajalla on oikeus lunastaa toiselle kuuluvaa tonttiin tai rakennuspaikkaan kuuluvaa aluetta" KmL 62.1 § . Otto Larma ja Ilmari Ojanen ovat teoksissaan ”Rakennuslaki ja -asetus” ja ”Maapakettilait” todenneet ykskantaan, että lunastuksen tulee sitovan tonttijaon alueella kohdistua samalla kertaa kaikkiin muihin kaavatontin osiin eikä vain joihinkin tonttiin kuuluvista osa-alueista. Lunastettava on siis kaikki tai ei mitään. Muutoin sitovan tonttijaon alueella lunastusoikeuden myöntämiseen riittää voimassaolevan asemakaavan ja tonttijaon olemassaolo sekä tontinosan omistusoikeus.

Sen sijaan ohjeellisen tonttijaon alueella ”rima” lunastuksen edellytysten toteutumiseksi lienee hieman korkeammalla kuin sitovan tonttijaon alueella. Selvää on, että jos rakennusluvan saamisen edellytyksenä on puuttuvan rakennuspaikan osan hankkiminen, voidaan lunastusoikeus myöntää. Kaikki muu onkin sitten harkinnanvaraista. KML:n nykyisen sanamuodon perusteella vaikuttaa, että lunastusoikeus tulisi saada helpommin kuin KaavJL:n aikaan. 

Lunastusoikeuden myöntämiseen riittää siis periaatteessa voimassaolevan asemakaavan ja (sitovaa tonttijakoa edellyttävällä alueella) tonttijaon olemassaolo sekä tontinosan omistusoikeus.

Lunastusoikeuden ratkaiseminen mutkistuu silloin, jos useampi tontinosan omistaja haluaa lunastaa toiselle kuuluvaa aluetta samasta tontista. Etuoikeus lunastamiseen on sillä, jonka tontinosalla rakennuksineen ja laitteineen on suurin arvo KmL 62.2 §. Jos osat ovat samanarvoiset, lunastusoikeus on sillä, joka on ensiksi vaatinut lunastamista. Näin ollen arvokkaimman tontinosan omistajalla on halutessaan aina lunastusoikeus. Toisaalta myös vähemmän arvokkaan osan omistajalla on lunastusoikeus siinä tapauksessa, että muut eivät halua lunastaa. Rakentamattoman tontin tapauksessa lunastusoikeus on puolestaan aina suurimman tontinosan omistajalla hänen niin halutessaan.

Edellä esitetyn lisäksi tontinosan lunastuksen edellytyksenä ovat KmL 64 §:ssä säädetyt kolme vaatimusta. Mikäli tontti voidaan muodostaa tilusvaihdolla, on lunastamisen sijaan suoritettava tilusvaihto. Tällöin tilusvaihto voidaan suorittaa omistajien suostumuksettakin. Lunastamisen edellytyksinä ovat lisäksi, ettei se aiheuta haittaa kiinteistöjärjestelmän selvyydelle eikä vaikeuta asemakaavaan sopeutuvien kiinteistöjen muodostamista KmL 64 § . Viimeksi mainitut edellytykset estävät hyvin harvoin lunastamista etenkään sitovan tonttijaon alueella.

Lunastusoikeuden ratkaiseminen rakennetulla tontilla

Lunastusoikeuden ratkaiseminen on hankalinta silloin, kun tontilla sijaitsee rakennuksia. Jos rakennukset ovat kaavan käyttötarkoituksen mukaisia - esimerkiksi teollisuusrakennus teollisuustontilla tai omakotitalo kaavan mukaisella pientalotontilla - saadaan eri omistajien alueiden arvot yksinkertaisesti laskemalla tontin maapohjan rakennusoikeuden ja rakennusten käypä arvo yhteen.

Tilanne on ongelmallisempi silloin, kun rakennus ei vastaakaan tontin kaavan mukaista käyttötarkoitusta. Tällainen tilanne on kohtuullisen yleinen esimerkiksi liike-, teollisuus- ja kerrostalotonteilla. Hyvin usein kerrostalo- tai teollisuusalueella sijaitsee ennen asemakaavaa valmistunut omakotitalo. Vanha omakotitalo on tällöin kerrostalotontin kannalta pelkkä kustannustekijä, joten rakennetun tontinosan arvoa määrättäessä ei maapohjan arvo ole välttämättä kerrostalotontin hintaan perustuva, vaan usein kaavaa edeltävän omakotitontin hinta. Tontinosan lunastusoikeuden ratkaisemiseksi rakennettu tontinosa arvioidaan kahdella vaihtoehtoisella tavalla, joista maanomistajalle arvokkaampi tulee tontinosan arvoksi.

Ensinnäkin omakotitalon omistajan tontinosa arvioidaan kerrostalotontin osana kerrostalotontin hinnalla, jolloin arvosta vähennetään asuinrakennuksen purkukustannukset. Toiseksi arviointi perustuu ennen asemakaavaa vallinneeseen käyttötapaan eli omakotitalon sekä kaavan ulkopuolisen rakennuspaikan maapohjan yhteenlaskettuun käypään hintaan. Seuraavassa on esitetty karkea esimerkki lunastusoikeuden ratkaisemisesta:

 - A:n osa tontista (tila 1:1) arvioidaan asemakaavan mukaisena teollisuustonttina (KTY), 5000 m², e=0,50,84,1 € /k-m², tontinosan arvo 1,25 € 

 - B:n osa tontista (tila 5:5) arvioidaan kahdella tavalla:

a) kaavan ulkopuolinen rakennuspaikka (3000 m²)

50 456,4 € + asuinrakennus 117 731,5 €= 168 187,9 €

b) teollisuustontin osa, 3000 m², e=0,50, 84,1 ? /k-m²,

eli 126 140,1 € - rakennuksen purkukustannukset

8409,4 €= yhteensä 117 731,5 €

- B:n osalta valitaan hänelle edullisempi arvo, mutta siitä huolimatta A saa lunastusoikeuden

- huomattavaa on, ettei B:n osalta voida yhtäaikaa arvioida maata teollisuustonttina ja lisätä rakennuksen arvoa

Kunnan lunastusoikeus ja lunastusvelvollisuus

Kunnalle on myönnetty erityisasema tontinosan lunastamiseen sitovaa tonttijakoa edellyttävällä asemakaava-alueella. Jollei tontinosan omistaja ole pannut vireille vaatimusta tontinosan lunastamiseksi vuoden kuluessa tonttijaon voimaantulosta, on kunnalla oikeus lunastaa tonttiin kuuluvat osat KmL 62 a § . Jos tontinosan omistaja on kuitenkin pannut lunastusvaatimuksensa vireille 60 päivän kuluessa siitä, kun kunnan vaatimus on annettu hänelle tiedoksi, kunnalla on lunastusoikeus vain, jos jonkin tontinosan omistajan vaatimus ei johda tontin joutumiseen yhdelle omistajalle. Kunnan erityisasemalla pyritään siihen, että asemakaava-alueet tulisi rakennettua mahdollisimman tehokkaasti.

Vastaavasti kunnalla voi tietyissä olosuhteissa olla myös lunastusvelvollisuus tontinosaan sitovaa tonttijakoa edellyttävällä asemakaava-alueella. Mikäli tontinosan omistaja sen johdosta, ettei sitova tonttijako sopeudu vallitseviin omistusoikeusolosuhteisiin, ei voi kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttää hyväkseen maataan, on kunta velvollinen lunastamaan tontinosan vuoden kuluttua tonttijaon voimaantulosta, jollei toinen tontinosan omistaja ole käyttänyt lunastusoikeuttaan KmL 62 b §. Lunastusvelvollisuus voi esimerkiksi syntyä, jos pienehkö osa kiinteistöä on jäänyt kadun toiselle puolelle, jossa tontin pääosan omistajalla ei ole rakentamistarpeita.

Kunnan lunastusoikeutta ja -velvollisuutta koskevat säännökset olivat sellaisinaan jo vanhassa rakennuslaissa (RakL 55 ja 57 §:t). Tästä huolimatta kunnat eivät ole juurikaan käyttäneet lunastusoikeuttaan. Myös lunastusvelvollisuustoimitukset ovat olleet harvinaisia.

Erityiset oikeudet lunastettavalla tontinosalla

Panttisaamiset

Lunastettu tontinosa vapautuu "automaattisesti" vastaamasta luovuttavaan kiinteistöön kohdistuvista panttisaamisista sekä muista näihin verrattavista rasituksista KmL 65 § .

Pantinhaltijan asema lunastustilanteessa on kuitenkin turvattu. Korvaus korkoineen on nimittäin määrättävä tallettavaksi aluehallintovirastoon, mikäli korvaus on suuruudeltaan merkittävä ja luovuttavan kiinteistön arvo on lunastuksen vuoksi siinä määrin alentunut, että panttioikeuden haltijan oikeus saattaa vaarantua KmL 205 § .

Muut erityiset oikeudet

Jos lunastettavaan tontinosaan kohdistuu rasite- tai vuokraoikeus tai muu erityinen oikeus, on toimituksessa määrättävä tällaisen oikeuden voimaan jäämisestä, lakkaamisesta, lunastamisesta taikka muusta järjestämisestä ja siitä johtuvasta korvauksesta.

Alueen uuden omistajan ja vuokramiehen välillä on pyrittävä ensisijaisesti saamaan uusi vuokrasopimus KmL 86 § . Mikäli sopimusta ei synny, voidaan entinen vuokrasopimus määrätä jäämään voimaan uutta omistajaa sitovana, ellei siitä aiheudu tälle huomattavaa haittaa. Tontinosan lunastuksissa vuokraoikeudesta lunastajalle aiheutuva haitta muodostuu kuitenkin usein huomattavaksi ja näin ollen vuokraoikeudet joudutaan usein lunastamaan ja lakkauttamaan. Esimerkiksi teollisuus- tai kerrostalotontilla sijaitsevaan vanhaan omakotitaloon kohdistuvat huoneenvuokraoikeudet on useimmiten pakko lakkauttaa, koska rakennus puretaan.

Myös vanhat tie- ym. rasiteoikeudet joudutaan usein lakkauttamaan lunastuksen yhteydessä. Tämä johtuu mm. siitä, että tieyhteydet, vene- ja autopaikat, vesi- ja viemärijohdot, ym. kunnallistekniikkaan liittyvät oikeudet järjestetään asemakaavassa kokonaisvaltaisesti, jolloin vanhat rasiteoikeudet jäävät tarpeettomiksi.

Oikeudet, josta vastaanottava kiinteistö vastaa, laajenevat koskemaan myös lunastettua aluetta.

Korvaukset

Arviointimenetelmä

Korvaukset lunastettavasta tontinosasta määrätään pääsääntöisesti käyvän hinnan mukaan eli nk. kauppa-arvomenetelmällä. Mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, korvattava omaisuus arvioidaan tuottoarvon tai siihen pantujen kustannusten perusteella KmL 200.1 §.

Tuottoarvomenetelmä voi tulla kysymykseen lähinnä silloin, kun lunastettavaan alueeseen tai rakennukseen kohdistuu pitkäaikainen vuokrasopimus, jonka mukainen pääomitettu vuokratuotto ylittää käyvän hinnan. Lisäksi sitä voidaan soveltaa mm. silloin, kun vertailukauppoja ei ole saatavissa. Kustannusarvomenetelmä tulee harvoin kysymykseen tontinosan lunastuksen korvausta määrättäessä. Sitä voidaan käyttää esim. rakennuksen arvioinnissa silloin, kun rakennukselle ei jostakin syystä voida määrittää käypää arvoa sekä määrättäessä korvausta koristekasvillisuudesta ja laitteista. Kohteesta maksettu kauppahinta ei ole oikeuskäytännön perusteella sellainen laissa tarkoitettu omaisuuteen pantu kustannus, jonka perusteella korvaus tulee yksinomaan määrätä KKO 20.9.1990/ 2540, 14.1.1991/ 74 . Kauppa-arvomenetelmä on menetelmistä selvästi luotettavin ja eniten sovellettu.

Korvattava omaisuus, haitat ja vahingot

Lunastuskorvauksen tulee kattaa kaikki lunastuksesta aiheutuneet taloudelliset menetykset. Näin ollen lunastettavan omaisuuden lisäksi korvattavaksi tulevat myös mahdolliset lunastuksesta aiheutuneet haitat ja vahingot KmL 200.2 § .

Lunastettavan tontinosan (maa-alueen) korvauksen arviointi tapahtuu useimmiten rakennusoikeuden käyvän hinnan (€/k-m²) perusteella, koska kaupankäynnissäkin hinnoittelu perustuu enemmän rakennusoikeuden kuin maan hintaan.

Sitovaa tonttijakoa edellyttävällä alueella arvioidaan kaikki tontinosat pääsääntöisesti yksikköhinnaltaan samanarvoisiksi. Näin ollen jopa tonttiin sisältynyt vesialue tai -jättö, nk. kirvesvarren alue tai muu rakennuskelvoton alue on hinnoiteltu oikeuskäytännön perusteella samanarvoiseksi kuin rakennusalaan sisältynyt alue. Tämä periaate johtuu lähinnä siitä, että tontin rakentamiskelpoisuus edellyttää kaikkien tontinosien kuulumista samalle omistajalle ja että kaikki tontinosat tuottavat pääsääntöisesti rakennusoikeutta (tehokkuusluvun myötä). Mikäli tonttiin sisältyy keskimääristä enemmän em. kaltaista rakennus- tai käyttökelvotonta aluetta, on tontin arvo kokonaisuutena luonnollisesti keskimääräistä pienempi, mikä osaltaan vaikuttaa lunastushinnankin alenemiseen.

Joissakin tapauksissa vanha rasiteoikeus tai muu käyttöoikeuden rajoitus (esimerkiksi kaasuputken tai voimajohdon alue) alentaa lunastettavan alueen yksikköhintaa suhteessa muun tontin alueeseen. Jos alueeseen kohdistuu em. kaltainen käytössä ollut ja lunastuksen jälkeenkin voimaan jäävä rasite tai rajoitus, ei luovuttajan menetyskään ole niin suuri kuin rasitteettomalla maalla. Hänhän ei ole voinut hyödyntää aluetta täysimääräisesti aiemminkaan ja on lisäksi saattanut saada maa-alueesta korvauksen jo rasitetta perustettaessa.

Lunastettavalla tontinosalla sijaitseva rakennus arvioidaan siis pääsääntöisesti käyvän hinnan mukaan. Rakennuksen käyttötarkoituksen tulee kuitenkin vastata tontin kaavan mukaista käyttötarkoitusta, jotta rakennuksen käypä arvo voitaisiin lisätä tontinosan (rakennusoikeuden) arvoon kokonaiskorvausta määrättäessä. Asiaa valaisee kappaleessa "Lunastusoikeuden ratkaiseminen rakennetulla tontilla" esitetty esimerkki omakotitalosta lunastettavalla teollisuustontin osalla.

Luonnontilaisella ja rakentamattomalla tontilla menetetystä kasvillisuudesta ei useimmiten määrätä erikseen korvausta. Tietty luonnontilainen kasvillisuus katsotaan sisältyvän maapohjan (rakennusoikeuden) korvaukseen. Sen sijaan istutettu ja hoidettu koristekasvillisuus korvataan ainakin omakotitonteilla erikseen. Koristekasvillisuuden korvaaminen on suoritettu lunastuksissa kustannusarvomenetelmällä, jossa korvaus perustuu taimi- ja hoitokustannusiin. Arviointi on käytännössä tapahtunut arviointi- ja hinnoitteluohjeiden perusteella (esimerkiksi Maanmittauslaitoksen ohjeisto).

Haitan- ja vahingonkorvaukset ovat melko harvinaisia tontinosan lunastuksissa. Lähinnä kysymykseen tulevat rakennusten menetysten yhteydessä mahdollisten muuttokustannusten ja uuden asunnon hankkimisesta aiheutuneiden kustannusten (esimerkiksi varainsiirtoveron) korvaaminen. Korvauksia nk. oikeudenvalvontakustannuksista ei voi tontinosan lunastuksissa määrätä, koska kiinteistönmuodostamislaista puuttuvat kokonaan tätä asiaa koskevat säännökset.

Korvauksen määräämiseen ja suorittamiseen liittyviä yleisiä asioita

Korvaukset tontinosan lunastuksessa on määrättävä viran puolesta eli vaikkei korvausta olisikaan vaadittu KmL 201 § . Korvauksesta voidaan sopia, mutta toimitusmiesten on katsottava, ettei sopimus loukkaa kenenkään, esimerkiksi pantinhaltijan oikeutta. Lunastushinta määrätään päätöksen antamisajankohdan hintatason mukaan KmL 200.3 § .

Lunastuskorvaus on pääsääntöisesti maksettava kolmen kuukauden kuluessa toimituksen lopettamisesta. Maksuaikaa voidaan erityisistä syistä pidentää, kuitenkin enintään kolmeksi vuodeksi KmL 203.1 § . Korvaukselle ei suoriteta normaalitapauksessa korkoa. Ainoastaan silloin, kun maksuaikaa on pidennetty, on sille kolmen kuukauden jälkeen maksettava 6 % vuotuiskorkoa. Mikäli korvausta ei makseta määräajassa, on sille suoritettava korkolain 4.3 §:n mukaista viivästyskorkoa KmL 203.3 § . Toimitus ei siis raukea aiemman (lunastuslain mukaisen) tontinosan lunastusmenettelyn kaltaisella tavalla, jollei korvausta makseta määräajassa. Mikäli korvausta ei makseta, voidaan se ulosottaa korvauksen saajan pyynnöstä KmL 288.1 § .

Lunastajan kiinteistö on panttina maksamattomasta korvauksesta KmL 204 § . Vaikka lunastaja valittaisi korvauksen suuruudesta, on sen suoritettava koko määrätty korvaus edellä esitetyssä määräajassa. Mikäli korvausta alennetaan oikeudessa, on liika maksettu määrä 6 % korkoineen palautettava maksajalle KmL 203.4 § . Lain epäkohta tällaisissa tilanteissa on se, ettei korvauksen maksajan asemaa ole mitenkään suojattu korvausten palautustilannetta ajatellen.

Lunastuskorvausta ei aina määrätä maksettavaksi luovuttajalle, vaan kahdessa tapauksessa se on määrättävä talletettavaksi aluehallintovirastoon. Ensinnäkin, jos lunastuksessa määrättävä korvaus on suuruudeltaan merkittävä ja luovuttavan kiinteistön arvo on lunastuksen vuoksi siinä määrin alentunut, että kiinteistöön kohdistuvan panttioikeuden haltijan asema saattaa vaarantua, on korvaus määrättävä talletettavaksi KmL 205 §. Talletuskynnys on siis tällä kohdalla varsin matalalla. Toisin sanoen, mikäli jäljelle jäävän kiinteistön arvo ei varmasti ylitä panttisaamisten arvoa, on korvaus määrättävä talletettavaksi. Toiseksi korvaus on määrättävä tallettavaksi myös silloin, kun lunastetaan tilojen yhteisestä alueesta, eikä alueen osakaskunta ole järjestäytynyt yhteisaluelain edellyttämällä tavalla ja korvaus on vähäinen alueen osakasluettelon laatimiskustannuksiin verrattuna KmL 206.2 §. Jos yhteisen alueen osakaskunta on järjestäytynyt, tulee korvaus määrätä suoritettavaksi osakaskunnalle KmL 206.1 § .

Korvausta ei voida enää lunastuslain LunL 48 § mukaisesti määrätä talletettavaksi, mikäli tilan omistajat eivät ole varmuudella selvillä tai yhteisomistuksen vallitessa ei ole toimitettu selvitystä siitä, kenelle ja mihin korvaus maksetaan. Samoin talletus ei tule kysymykseen automaattisesti, vaikka koko kiinteistö lunastetaan (vrt. LunL 49.1 § )]. Mikäli lunastettavan alueen omistaja ei ole tiedossa, häntä ei tavoiteta, hänen maksuosoitetta saada selville tai saada yhteisomistajilta sopimusta korvauksen osittelusta tai maksamisesta, tulee lunastajan tallettaa korvaus maksutalletuslain [281/1931] 1 §:n nojalla. Tästä eivät siis päätä toimitusmiehet, vaan asia on korvauksen maksajan vastuulla.

Mikäli korvauksen saaja ei nosta korvaustaan lääninhallituksesta 10 vuoden kuluessa tallettamisesta, on tallettajalla oikeus yhden vuoden ajan em. määräajan umpeutumisesta vaatia korvausta itselleen. Jos näin ei käy, korvaus menee valtiolle.

Omistusoikeuden siirtyminen ja haltuunotto

Omistusoikeus lunastettuun tontinosaan syntyy, kun toimituksesta on tehty merkintä kiinteistörekisteriin KmL 192.4 § . Lunastettu alue tulee lainhuudattaa ja lainhuudatusaika alkaa kiinteistörekisteriin merkitsemisestä MK 11:3.1 § .

Lunastetun alueen haltuunottoa koskevat säännökset ovat kiinteistönmuodostamislaissa varsin suppeat. Laissa säädetään ainoastaan, että "tarvittaessa on määrättävä tilusten haltuunoton ajankohta" KmL 186.1 § . Tontinosan lunastuksissa kannattanee haltuunottoajankohta useimmiten määrätä. Ajankohdaksi sopinee parhaiten lunastuslakia LunL 57.1 § myötäilevästi se hetki, kun korvaukset on maksettu. Haltuunotto ei sitovaa tonttijakoa edellyttävällä alueella oikeuta kuitenkaan rakentamaan, sillä rakennusluvan voi saada vasta, kun tontti on merkitty kiinteistörekisteriin MRL 81.2 § . Haltuunotto mahdollistaa - ainakin jos lunastusoikeudesta ei ole valitettu - kuitenkin esimerkiksi tontin raivaamisen sekä rakentamista edeltävät selvitykset (esimerkiksi maaperätutkimus). Vuoden 2006 alusta KML:iin tuli muutos [KML 194a §], jonka mukaan tarpeelliset kiinteistörekisterimerkinnät toimituksesta voidaan tehdä asianosaisen pyynnöstä, vaikkei toimitus kaikilta osin ole saanut lainvoimaa. Näin voidaan toimia silloin, kun valitus koskee vain korvauksia tai muutoin sellaista seikkaa, joka ei vaikuta rekisteröitävän kiinteistön ulottuvuuteen tai muihin rekisterimerkintöihin. Näin ollen tontti on mahdollista saada rekisteriin ja rakennuskelpoiseksi, jos valitus koskee vain korvauksia.

Kiinteistönmuodostamislaki ei tunne minkäänlaista erillistä ennakkohaltuunottomenettelyä, joten lunastuslain kaltainen ennakkohaltuunotto ei ole mahdollinen, joskaan sillä ei olisi tontinosan lunastuksessa suurta merkitystäkään.

Toimitusmenettelystä

Tontinosan lunastus tapahtuu siis lähtökohtaisesti tontin lohkomisen yhteydessä lohkomisen "sivutoimituksena". Sen suorittaa pääsääntöisesti kunnan kiinteistöinsinööri, jos kysymys on asemakaava-alueesta, jonka alueella kunta toimii kiinteistörekisterin pitäjänä KmL 3.2 ja KmL 5.3 §:t . Muussa tapauksessa - esimerkiksi mikäli tontinosan lunastus halutaan jostakin syystä suoritettavaksi erillisenä toimenpiteenä - suorittaa toimituksen maanmittaustoimiston toimitusinsinööri (DI). Uskottuja miehiä ei tarvitse "automaattisesti" käyttää toimituksessa KmL 4 § , mutta toimitusinsinöörin kannattanee usein kutsua heidät omasta aloitteestaan.

Niissä tontinosan lunastuksissa, joissa kunta on hakijana tai luovuttajana, kannattaa kiinnittää erityisen paljon huomiota jääviystilanteisiin. Vaikkei kunnan kiinteistöinsinööri vastaisikaan kunnan maan hankinnasta ja myynnistä, saattaa hän helpostikin "näyttää" jääviltä työskennellessään samassa rakennuksessa ja usein tiiviissä yhteistyössä tonttipäällikön tai geodeetin kanssa. Tällöin lienee suositeltavaa, että toimitusmääräys annetaan maanmittaustoimiston toimitusinsinöörille.

Tontinosan lunastusta haetaan siis pääsääntöisesti kunnalta. Ainoastaan niillä alueilla, joilla kunta ei toimi kiinteistörekisterin pitäjänä, toimitusta haetaan maanmittaustoimistolta. Mikäli lohkominen tulee vireille määräalan lainhuudosta, lähettävät monet kunnat toimituksen vireilletuloilmoituksen yhteydessä informaatiota tontinosan lunastuksesta, esimerkiksi kehotuksen hakea lunastusta tai ryhtyä vapaaehtoiseen kauppaan puuttuvasta tontinosasta. Hakemukseen tulee mielellään liittää tonttijakokartta ja selvitys lunastettavaksi haetusta alueesta. Lisäksi tulee toimittaa tarpeelliset valtuutukset, kuten asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätös toimituksen hakemisesta.

Kun tontinosan lunastus suoritetaan lohkomisen yhteydessä, syntyy toimituksen seurauksena kiinteistörekisteriin merkitty rakennuskelpoinen tontti. Mikäli toimituksen suorittaa maanmittaustoimiston toimitusinsinööri, voidaan lunastettu alue joko lohkoa tai "vain" siirtää lunastajan ennestään olevaan kiinteistöön KmL 63 § . Maanmittaustoimiston kannalta helpompaa on luonnollisesti suorittaa siirtäminen, jolloin toimituksen rekisteröinti ja asiakirjojen arkistointi tapahtuu maanmittaustoimistossa. Mikäli kunta on määrännyt maanmittaustoimiston suorittamaan lunastuksen "tonttirekisterialueella" ja lopputulokseksi halutaan tontti, on suoritettava lohkominen, jolloin maanmittaustoimiston on lähetettävä asiakirjat rekisteröintiä ja arkistointia varten kuntaan. Huomattava on, ettei nk. pakkolunastusyksikön muodostaminen ole enää mahdollista.

Tontinosan lunastuksen merkitseminen kiinteistörekisteriin ei enää edellytä kuitti- ym. selvitystä korvauksen suorittamisesta kuten lunastuslain mukaisessa menettelyssä. Tontinosan lunastuksesta on laadittava paitsi pöytäkirja ja toimituskartta, myös korvauksia koskeva erillinen toimitusasiakirja KMA 67.2 §. Uudenmaan maanmittaustoimistossa tämä asiakirja on nimetty vanhan perinteen mukaan "selitelmäksi lunastamisesta ja lunastuskorvauksen määräämisestä".

Selitelmästä tulee asetuksen perusteella ilmetä rekisteriyksikkö, jonka osalta korvaus on määrätty, korvauksen määrä, saajat ja maksajat sekä maksutapa, -aika ja mahdollinen viivästyskorko. Tämän lisäksi olisi selitelmässä hyvä näkyä lunastetun alueen pinta-ala ja mihin kiinteistöön alue siirretään tai lohkotaan, korvauksen jakaantuminen kohteen-, vahingon- ja haitankorvauksiin sekä omistusoikeuden siirtymis- ja haltuunottoajankohdat. Selitelmä vastaa sisällöltään paljolti kiinteistön luovutuskirjaa MK 2:1 § ja haettaessa lainhuutoa lunastetun alueen saannolle vastaa virallinen ote selitelmästä alkuperäistä saantokirjaa, joka on liitettävä lainhuutohakemukseen.

Toimituksessa laadittavat asiakirjat

Kohdassa malliasiakirjoja on kaksi esimerkkipöytäkirjaa ja selitelmää tontinosan lunastuksesta.

Tontinosan lunastuksesta on laadittava, paitsi pöytäkirja ja toimituskartta, myös korvauksia koskeva erillinen toimitusasiakirja KMA 67.2 §. Uudenmaan maanmittaustoimistossa tämä asiakirja on nimetty ”lunastuspäätökseksi”.

Siitä tulee asetuksen perusteella ilmetä rekisteriyksikkö, jonka osalta korvaus on määrätty, korvauksen määrä, saajat ja maksajat sekä maksutapa, -aika ja mahdollinen viivästyskorko. Tämän lisäksi olisi lunastuspäätöksessä hyvä näkyä lunastetun alueen pinta-ala ja mihin kiinteistöön alue siirretään tai lohkotaan, korvauksen jakaantuminen kohteen-, vahingon- ja haitankorvauksiin sekä omistusoikeuden siirtymis- ja haltuunottoajankohdat. Lunastuspäätös vastaa sisällöltään paljolti kiinteistön luovutuskirjaa [MK 2:1 §] ja haettaessa lainhuutoa lunastetun alueen saannolle vastaa virallinen ote lunastuspäätöksestä alkuperäistä saantokirjaa, joka on liitettävä lainhuutohakemukseen.

Toimituskustannukset

Tontinosan lunastuksesta aiheutuneet toimituskustannukset määrätään lunastajan, eikä siis automaattisesti hakijan maksettavaksi (hakijahan ei saa aina lunastusoikeutta), koska lunastaja voidaan katsoa ainoaksi hyödynsaajaksi KML 209 §. Tontinosan velvollisuuslunastuksissa KML 62 b § asia ei ole aivan itsestään selvä, vaan tällöin saattaa hakijakin (lunastusvelvollisuutta vaativa) joutua maksajaksi. Kunnat ja maanmittaustoimistot velkovat tontinosan lunastuksen toimituskustannukset pääsääntöisesti työajan mukaan. Päätoimituksena suoritettava lohkominen sen sijaan velotaan pinta-alaluokittain "taulukkohinnan" perusteella. Sivutoimituksen suoritettavasta tontinosalunastuksesta aiheutuneet kustannukset lisätään lohkomismaksuun.

Esimerkiksi Espoon kaupungin kiinteistötoimitusmaksutaksan mukaan sivutoimituksesta velotaan vuodesta 2009 lukien seuraavasti:

  • toimitusinsinöörin tehtävät 80 €/tunti
  • toimitusvalmistelu (tietojen hankinta, kiinteistörekisterin ylläpito, asiakirjojen valmistelu, karttojen laatiminen) 40 €/tunti
  • maastotyöt   100 €/ryhmä/tunti

Vastaavasti Maanmittauslaitoksessa suoritettavasta tontinosanlunastuksesta velotaan  75 €/tunti.

Veroseuraamukset

Lunastustoimitusten kohteen- ja haitankorvaukset verotetaan luovutusvoittoina. Sen sijaan vahingon- ja kustannusten korvaukset ovat verovapaita, elleivät ne tule veronalaisen tulon sijaan. Näin ollen esimerkiksi korvaukset koristekasvillisuudesta, laitteista ja muuttokustannuksista ovat verovapaita. Lunastuslain mukaiset korvaukset ovat osin verovapaita, sillä niissä sovelletaan nk. 80 % hankintameno-olettamaa [TVL 49 §]. Oikeuskäytännön perusteella myös tontinosan lunastukset on rinnastettu lunastuslain mukaisiin lunastuksiin, joten niissäkin sovelletaan em. suuruista hankintameno-olettamaa.

Kiinteistön omistusoikeuden luovutuksesta suoritetaan valtiolle 4 %:n varainsiirtoveroa kauppahinnasta. Tontinosan lunastaminen on katsottu sellaiseksi kiinteistön luovutukseksi, josta on maksettava em. suuruinen varainsiirtovero lunastuksen kohteen- ja haitankorvauksesta.