6.7 Rakentaminen ranta-alueella

6.7.1 Rakennuspaikka

Rakentaminen ranta-alueelle edellyttää pääsääntöisesti vähintään oikeusvaikutteista osayleiskaavaa tai poikkeamispäätöstä.  Rakennuspaikkojen taajuutta koskeva ohjeistus noudattelee koko maassa ympäristöministeriön ohjetta

Kunnalla on mahdollisuus antaa rantarakentamiseen kohdistuvia määräyksiä.  Halutessaan kunta voi aiempaa selvemmin jakaa ranta-alueita osiin, joita koskevat keskenään erilaiset rakentamisen määräykset.  Alueita voidaan jakaa esimerkiksi taajaman tai palvelujen läheisyysperiaattein, kunnan maankäytön strategiaa tukevasti tai puhtaasti vesialueiden kuormituksen sietokykyjen perusteella.  Määräyksiä saattaa olla tarpeen antaa ainakin sijoittumisesta, ulkonäöstä, massoittelusta ja kasvillisuudesta.

Pysyvään asumisen edellytyksiä käsitellään poikkeamispäätöksissä MRL 171 §:n perustein.  Säädökseen liittyvää harkintaa ei voida ohittaa rakennusjärjestyksen määräyksillä. Loma-asuntojen käyttötarkoituksen muutoksia pysyvään asumiseen on MRL:n muutoksella helpotettu. Muutosta ja rakennusjärjestyksen mahdollisuuksia käsitellään erikseen ohjeen kohdassa 6.7.5.

Rakennuspaikan kelpoisuus arvioidaan rakennusluvan yhteydessä.  MRL 116 §:ssä on esitetty rakennuspaikkaa koskevat vaatimukset.  Ilmaston muutos ja sen kautta kasvava tulvavaara tulee tässä yhteydessä huomioon otettavaksi.  Apuna arvioinnissa voidaan käyttää mm. erilaisia tulvakarttoja ja -selvityksiä.

Nykyisiin rakennusjärjestyksiin kirjatut rakennuspaikan vähimmäiskokovaatimukset vaihtelevat kunnittain yleisimmin välillä 2000 - 20000 m².  Rakennuspaikaksi kelpaavan saaren koko vaihtelee välillä 0,5 - 2,0 ha.

Tyypillisesti rakennusjärjestyksissä käytettyjä rakennuspaikan kokoa säänteleviä määräyksiä ovat esimerkiksi:

  • Ranta-alueella pysyvän asumisen rakennuspaikan pinta-alan tulee olla vähintään __ m² ja loma-asunnon rakennuspaikan pinta-alan vähintään __ m².
  • Vesistön rannalla olevan rakennuspaikan vesistöön tai vesijättöalueeseen rajoittuvan rajan rajapisteiden välimatkan tulee olla vähintään __ metriä. 
  • Saariin ja niemiin rakennettaessa tulee saaren pinta-alan olla vähintään __ hehtaaria sekä saaren ja niemen leveyden vähintään __ metriä.
  • Rakennettaessa saareen tulee saaren pinta-alan olla vähintään ____ m². Saaren muodon tulee olla sellainen, että etäisyysvaatimukset rantaviivasta täyttyvät.
  • Rakennuspaikan muodon, koon ja korkeusaseman tulee olla sellainen, että rakennukset voidaan sijoittaa alueelle, jolla ei ole sortuma- tai tulvavaaraa.

 

Lainsäädäntö ja aineistoa

6.7.2 Rakentamisen määrä

Rakennusjärjestyksessä voidaan antaa määräyksiä rakennusten koosta ja etäisyyksistä sekä kaavoittamattomille alueille että täydentämään asemakaavoja.  Määräysten selkeyteen ja riittävään yksinkertaisuuteen tulee kiinnittää huomiota, jotta määräys palvelisi paremmin suoraan kiinteistöjen omistajia sekä ymmärrettävyydellään vähentäisi viranomaisen neuvonnan tarvetta.

Määräysten oikein asettaminen alentaa samalla poikkeamislupien hakemisen tarvetta.  Paikkakunnilla, joilla vanhaa loma-asutusta on runsaasti, muuttuvat etäisyydet joudutaan erityisen harkinnan kautta sopeuttamaan vanhaan rakennuspaikkakokoon.  Huomioon on otettava lisäksi vanha rakennuskanta ja sen laajentamisen ja peruskorjaamisen mahdollistaminen tulevaisuudessakin. Lomarakennusten koon ja rantaetäisyyden keskinäinen porrastaminen on rakennusjärjestyksissä yleistynyt. Koon porrastaminen rantaetäisyyden suhteessa saattaa aiheuttaa hallinnolle lisätyötä niin hankekohtaisen ohjauksen tarpeen lisääntyessä kuin täydennys- ja lisärakennushankkeiden lupakäsittelyssä. Porrastuksen käyttöön oton tarpeellisuutta ainakin Etelä-Suomen rakennetuilla rannoilla on aiheellista harkita. Saattaa olla yksinkertaisempaa säädellä järvimaisemassa näkyvän rakennusmassan kasvamista esim. katettujen terassien ja talousrakennusten ohjaamisella.

Yleisesti uuden rakennuksen rakentaminen maankäytöltään suunnittelemattomalla ranta-alueella edellyttää entiseen tapaan poikkeamislupaa.  Rakentamisen enimmäismäärästä voidaan antaa lupakäsittelyä johdonmukaistavia ja rantamaisemassa liian mittavaa rakentamista ehkäiseviä määräyksiä. Rakentamisen määrä ratkaistaan kuitenkin aina tapauskohtaisesti poikkeamispäätöksellä. Rakennusjärjestyksen laatimisessa tämä seikka on syytä huomioida.

Tarkentavia määräyksiä on kunnissa toistaiseksi annettu yleisimmin rantasaunan rakentamiseen kohdistuvina. Saunan sekä rantarakennuspaikan muihin rakennuksiin kohdistuvia määräyksiä saattaa olla tarpeen jatkossakin kehittää rajaamalla kellaria, kerroslukua sekä ullakkoa entistä tarkemmin, katetun kuistin osuutta sekä kohdistamalla määräyksiä lasitettuihin terasseihin.  Maisemallisia ympäristövaikutuksia ei aina voida säädellä vain kerrosalasta määräämällä.

Tiheästi rakennetuilla rannoilla erityisesti venevajan, mutta lisäksi yleensä kevyiden rakennelmien sijainnin määrittelemisellä on maiseman kannalta suuri merkitys.  Venevajat - kuten muutkin rantaviivan lähelle sijoitetut rakennukset ja rakennelmat - ovat usein hyvin näkyviä myös naapurien rantamaisemassa.

Pysyvään asumiseen hyväksytyille rakennuspaikoille voidaan antaa loma-asumisesta poikkeavia rakennusoikeuden määriä.

Kunnat ovat eri puolilla Suomea hyvin erilaisia mm. lomarakennuspaikkojen iän ja tiheyden mukaan. Pohjoisemman Suomen rakentamattomilla rannoilla määräykset voivat olla kunnan niin halutessa hyvinkin väljiä. Rantarakentamisen tiheys siellä ei todennäköisesti koskaan saavuta samaa taajuutta eteläisen Suomen rantojen kanssa. Rakentamista on mahdollista rakentamiselta toistaiseksi säästyneillä järvillä myös tehokkaammin keskittää maisemavaikutusten pienentämiseksi. Rantarakentamisen määräykset voivat näin olla kunnittain hyvinkin erilaisia.

Seuraavassa on poimintoja kuntien runsaasta rantarakentamisen määräysten joukosta sovellettavaksi oman kunnan olosuhteisiin sopivana yhdistelmänä tai yksittäisenä määräyksenä niin haluttaessa:

  • Ranta-alueella rakennusten yhteenlaskettu pohjapinta-ala/kerrosala saa olla enintään ____ m² ja kerrosten lukumäärä enintään ____.
  • Ranta-alueella rakennuspaikalla saa olla enintään yksi ___-asuntoinen ___-kerroksinen loma-asunto, jonka kerrosala saa olla enintään ____ m².  Talousrakennusten kerrosala saa olla yhteensä enintään ____ m².
  • Ranta-alueella lomarakennuspaikan rakennusten yhteenlaskettu kerrosala rakennuspaikkaa kohden saa olla __ % rakennuspaikan pinta-alasta kuitenkin enintään ___ m². Enimmäiskerrosalasta vähintään __ m² tulee varata varastotilan rakentamiseen. Rakennusten lukumäärä saa olla enintään _____.
  • Rakennuksen katetun terassin koko voi olla enintään __ % rakennuksen kerrosalasta.

Rantasaunan rakentamiseen liittyviä vaihtoehtoja:

  • Saunarakennus saa olla __ -kerroksinen, kerrosala enintään __ m² ja pohjapinta-ala enintään ___ m².
  • Saunarakennukseen sallitaan/ei sallita rakennettavaksi alle 160 cm korkea parvi.
  • Rantasaunan harjan enimmäiskorkeuden tulee olla alle ___ m.
  • Rantasaunan katetun terassin koko saa olla enintään ___ m².

Muiden talousrakennusten kuin saunan rakentamiseen liittyviä esimerkkejä, joista uutena ilmiönä voidaan käsitellä ”vierasmaja” -nimikkeellä toimivaa talousrakennusta.

Vierasmajan käsite on epäselvä. Kun kunta erikseen sallii rakennusjärjestyksessään vierasmajan rakentamisen, on samalla tarpeen määritellä halutaanko määräyksellä ohjata vierasmajaa talousrakennuksena vai loma-asuntona.  Rakennuksen käyttötarkoitusta ei määrittele siitä käytetty termi vaan rakennus ominaisuuksineen.  Tulkintaan löytyy apua viimekädessä oikeuskäytännössä. Kunnan salliessa rakennuspaikalle kahden erillisen loma-asunnon rakentamisen, se voidaan yhtä hyvin kirjata näkyviin 2 loma-asuntoa sallivana määräyksenä piilottamatta sitä talousrakennuksen nimikkeen alle.

Seuraavassa joitakin vaihtoehtoja määräysten valintaan:

  • Loma-asunnon ja saunan lisäksi voidaan rakentaa erillisiä talousrakennuksia. Talousrakennusten tulee olla massaltaan ja pinta-alaltaan alisteisia päärakennukseen verraten.
  • Erityisestä syystä samaan pihapiiriin saa rakentaa toisen loma-asunnon, jonka kerrosala saa olla enintään __ m². Loma-asuntojen yhteinen kerrosala ei saa kuitenkaan ylittää ___ m².
  • Ranta-alueilla sallitaan rakennuspaikalle rakennettavaksi enintään yksi loma-asunto ja yksi saunarakennus. Näiden rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään ­__ m². Lisäksi voidaan rakentaa yksi kerrosalaltaan enintään __ m²:n suuruinen 2. loma-asunto ja talousrakennuksia.
  • Rantaan voidaan rakentaa avoin, pinta-alaltaan enintään __ m²:n suuruinen venekatos.
  • Rantarakennuspaikalle saa, mikäli se maisemaan sopeutuu, rakentaa yhden puupintaisen lämpöeristämättömän venevajan rantaviivasta maalle päin. Venevaja, joka sijaitsee vesirajassa, tulee sijoittaa mantereen puolelle mahdollisimman huomaamattomaan paikkaan. Harjan suunnan tulee olla kohtisuorassa rantaa nähden ja venevajan harjan korkeuden tulee olla sopusuhtainen maisemaan nähden. Venevajan rakennusala saa olla enintään ___ m² ja harjan korkeus enintään __ metriä.

6.7.3 Rakentamisen sijoittuminen ja maiseman suojelu

Vuosikymmenen aikana lomarakennusten koko on kasvanut.  Rakennusten käyttöasteen ja varustetason nouseminen lisää rakennuspaikan puuston raivaustarvetta ja tarvetta muokata luonnollista maanpintaa.  Toisaalta ranta-asukkaat itsekin odottavat luonnontilaisen maiseman kauneutta maisemaltaan.  Kunta voi halutessaan määräyksin ohjata rakennusten sijoittumista, massoittelua, kasvillisuuden säilyttämistä ja pihajärjestelyjä rakennusjärjestyksessään.

Ranta-alueilla saattaa olla hyvinkin vanhaa ja kulttuuriarvoja sisältävää rakennuskantaa, jonka kohdalla täydennysrakentamisen ohjaamisen tarve on olemassa.

Kunta voi koostaa rantarakentamisen määräyksiään vaikkapa valitsemalla seuraavista vaihtoehdoista:

  • Rakennettaessa ranta-alueella tulee erityistä huomiota kiinnittää rakennusten korkeusasemaan, muotoon, ulkomateriaaleihin ja väritykseen. Katemateriaalien tulee olla himmeäpintaisia tai himmeiksi pintakäsiteltyjä. Suuria yhtenäisiä lasipintoja tulee välttää.
  • Rakennuksen etäisyyden rantaviivasta ja rakennusten sijainnin rakennuspaikalla tulee olla sellainen, että maiseman luonnonmukaisuus mahdollisuuksien mukaan säilyy.
  • Rakennuspaikalla tulee ranta-alueen puusto pääosin säilyttää ja vain sen harventaminen on sallittua. 
  • Rakennusten / rakennelmien ja rantaviivan väliin tulee jättää olemassa olevaa suojapuustoa ja uuden kasvamista tulee edistää niin, ettei maisemakuva heikkene
  • Rantaviivaan rajautuville tai muutoin näkyville avokallioille ei tule sijoittaa rakennusta.
  • Rannan sortumisen/eroosion välttämiseksi rakennuspaikalla tulee ranta-alueen kasvillisuus pääosin säilyttää ja vain sen harventaminen on sallittua.

Rakennusten ja rakennelmien vähimmäisetäisyys rantaviivasta

Niiden kuntien rakennusjärjestyksessä, joiden alueella omarantaista lomarakentamista on, on poikkeuksetta esitetty rakentamisen vähimmäisetäisyydet rantaviivaan nähden.  Lomarakennusten koon kasvaminen viime vuosina on luonut tarpeen määrätä etäisyyksistä aiempaa tarkemmin. Määräysten laadinnassa tällöin on oleellista niiden yksiselitteisyys ja ymmärrettävyys sekä kunnan olosuhteisiin nähden oikeiden etäisyyksien määrittäminen. Näin olisi mahdollista vähentää sekä neuvonnan että poikkeamishakemusten tarvetta ja huojentaa hallinnon taakkaa. Valittaessa rakennusten koon ja etäisyyden suhteellinen porrastaminen kokovaihtoehdoksi on hyvä pohtia ennakkoon suhtautumista rakennusten mahdolliseen laajentamiseen jatkossa.

Samalla kun loma-asuntojen käyttöaste kasvaa, lisääntyy tarve erilaisten piharakennelmien rakentamiseen.  Erityisesti rantaviivan läheisyyteen sijoittuva rakentaminen on yhteydessä yleisiin maisemavaikutuksiin, mutta sillä saattaa olla vaikutusta myös naapurusten maisemaan ja viihtyvyyteen.

Tulvien ja muiden luonnonolosuhteiden ääri-ilmiöihin varautuminen – sademäärien kasvaminen ja aaltoilun vaikutus – tulee huomioon otettavaksi rantarakentamisen määräyksissä. Rakennusten alimman lattiatason korkeudesta on syytä asettaa rakennusjärjestykseen määräys. Alueelliset ELY-keskukset ovat yleisesti antaneet suosituksia alimmista rakentamiskorkeuksista.     

Tässä eräitä malleja, joita kunta voi rakennusjärjestyksessä soveltaa halutessaan ohjata rantavyöhykkeen rakentamista ja sen maisemavaikutuksia sekä turvallista rakentamiskorkeutta:

  • Saunarakennuksen, jonka kerrosala on enintään __ m² ja avoimen katetun kuistin ala enintään __ m², saa rakentaa muita rakennuksia lähemmäksi rantaviivaa.  Sen etäisyyden edellä mainitulla tavalla laskettavasta rantaviivasta tulee olla kuitenkin vähintään ___ metriä.
  • Rakennuksen vähimmäisetäisyys rantaviivaan nähden:
    • Rakennus, kerrosala on yli __ m²                            vähintään __ m
    • Rakennus, kerrosala on enintään __ m²                    vähintään __ m
    • Rantasauna, kokonaispinta-ala on alle __ m²             vähintään __ m
  • Rakennusten alimman lattiatason tulee olla vähintään ___ metriä ylävesirajaa korkeammalla. Ellei ylävesiraja ole tiedossa, on alimman lattiatason oltava vähintään ___ metriä keskiveden korkeudesta.
  • Alle __ metrin etäisyydelle rantaviivasta ei saa rakentaa huvimajoja, grillikatoksia tai muita sellaisia rakennelmia, jotka muuttavat rantamaisemaa.
  • Ulkokäymälän tulee olla tiivispohjainen.  Se on sijoitettava vähintään __ m:n etäisyydelle naapurin rajasta ja vähintään ___ m:n etäisyydelle rantaviivasta tulvavesirajan yläpuolelle.
  • Venevaja, joka sijaitsee vesirajassa, tulee sijoittaa mantereen puolelle mahdollisimman huomaamattomaan paikkaan. Harjan suunnan tulee olla kohtisuorassa rantaan nähden ja venevajan harjan korkeuden sopusuhtainen maisemaan nähden.
  • Mereen rajoittuvilla ja muilla alavilla rakennuspaikoilla alimman lattiakorkeuden tulee olla ___ metriä (N2000-järjestelmä). Rakennuksen korkeusasemaa määritettäessä tulee ottaa huomioon myös mahdollinen rakennuspaikkakohtainen aaltoiluvara ja jään työntymisestä rantaan aiheutuva korkeuslisä.
  • Alin suositeltava rakennuskorkeus, jonka alapuolelle ei voida sijoittaa vettymisestä kärsiviä rakenteita, on 0,5 m ylävesirajaa korkeammalla (HW50). HW50-arvo on kerran 50 vuodessa esiintyvä tulvakorkeus.
  • Rantatöyräälle rakennettaessa tulee kiinnittää erityistä huomiota sortumavaaraan.
  • Rakennuspaikan sijoittuessa asemakaavan ulkopuolella ranta-alueelle on hakijan esitettävä ranta-alueen kokonaisvakavuudesta luotettava geotekninen selvitys rakennettaessa sortuman tai vyörymän vaaran alueelle.     

Rakennusten rantaetäisyysvaatimuksiin liittyvänä tarpeellisena lisäyksenä seuraava:

  • Rakennuksen sijoittamisessa on aina otettava huomioon maiseman erityispiirteet.  Rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennuksen rakennettavaksi edellä esitettyjä metrimääriä kauemmaskin, mikäli se alueen erityispiirteet huomioiden on tarpeen.

 

Ainestoa

6.7.4 Rantavyöhykkeet, joilla ei ole suunnittelun tarvetta

Kunta voi edelleen rakennusjärjestyksessään osoittaa rantavyöhykkeet, joilla ei ole MRL 72 §:n mukaista suunnittelun tarvetta. Vapauttamisesta tulee kuulla alueellista ELY-keskusta.  Vapauttaminen voi olla voimassa enintään 6 vuotta kerrallaan.  Aiempia määräaikoja jatkettaessa MRL:n asettamien edellytysten täyttyminen tutkitaan uudelleen.  Vapauttaminen on poikkeustilanne ja sen perusteiden tulee olla MRL 72 §:n mukaiset.

  • Sen lisäksi, mitä laissa ja selostuksessa on säädetty, liitekartassa nro __ osoitetuilla rantavyöhykkeillä rakentaminen on sallittua ilman asemakaavaa tai oikeusvaikutteista yleiskaavaa.  Määräys on voimassa enintään niin kauan kuin määräyksen perusteena olleissa olosuhteissa ei ole tapahtunut sellaisia muutoksia, joiden vuoksi edellytyksiä määräykselle ei enää ole, kuitenkin enintään 6 vuotta.  Tätä määräystä voidaan jatkaa erillisellä päätöksellä enintään 6 vuotta kerrallaan.
  • Mikäli liitekartassa nro __ osoitetuilla rantavyöhykkeillä voidaan lain säännösten estämättä sallia rakentaminen, rakennuspaikan tulee olla vähintään _____ m².  Rakennuspaikan vesistöön tai vesijättöön rajoittuvan rantaviivan pituuden tulee olla vähintään _____ m. Saariin ja niemiin rakennettaessa tulee saaren pinta-ala olla vähintään _____ ha ja niemen leveyden vähintään ____m.
  • Rakennettaessa liitekartassa nro ____ osoitetulle rantavyöhykkeelle noudatetaan, mitä rakennusjärjestyksessä muutoin on määrätty.

 

Lainsäädäntö

  • MRL 72 §
     

6.7.5 Loma-asunnon käyttötarkoituksen muutos pysyvään asumiseen

Kunta voi osoittaa rakennusjärjestyksessä alueet ja edellytykset, joilla vapaa-ajanasunnon muuttaminen pysyvään asuinkäyttöön ei edellytä poikkeamispäätöstä tai suunnittelutarveratkaisua ennen rakennuslupaa. Rakennusjärjestyksen määräys voi koskea vain alueita, joilla ei ole voimassa asemakaavaa tai oikeusvaikutteista yleiskaavaa.

Rakennusjärjestyksen määräys voi koskea sellaisia kaavoitettujen alueiden ulkopuolisia alueita, joilla käyttötarkoituksen muutos ei aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Rakennusjärjestyksen valmisteluaineistoon tulee liittää riittävät selvitykset alueiden valintaperusteista. Alueita voidaan määrittää yhtä hyvin ranta-alueille kuin ns. kuivan maan vapaa-ajanasuntoja koskeviksi. Uuden asuinrakennuksen rakentamiseen ei määräystä voida ulottaa.

Edellytykset suoraan rakennuslupateitse muuttamiselle saattaisivat koskea esim. rakennuspaikan kokoa, kulkuyhteyksiä ja vesi- ja jätevesihuollon järjestämistä. Edellytysten asettamista voidaan miettiä MRL 137 §:n rakennusluvan erityisten edellytysten kautta.

Harkittaessa määräyksen antamista, sen vaikutukset on tärkeä tiedostaa. Käyttötarkoituksen muutos vakituiseksi asunnoksi todennäköisesti vähentää kunnan kiinteistöveron tuottoa, mutta nostaa mahdollisesti kunnallisveroa. Kunnan menot saattavat kasvaa palveluverkon toteuttamisen velvoitteiden kasvaessa.

  • Olemassa olevan loma-asunnon muuttaminen pysyvään asuinkäyttöön ei edellytä poikkeamispäätöstä tai suunnittelutarveratkaisua ennen rakennuslupaa alueella, joka on osoitettu oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa vakituiseen asumiseen.
  • Loma-asunnon muuttaminen vakituiseksi asunnoksi voidaan toteuttaa kunnan strategisen yleiskaavan linjausten mukaisesti. Lomarakennuksen muuttamista pysyväksi asunnoksi suositaan alueilla, joilla on olemassa olevaa pysyvää asumista.
  • Vapaa-ajanasunnon käyttötarkoituksen voi muuttaa vakituiseksi asuinrakennukseksi suoraan rakennusluvalla liitekartan X mukaisilla alueilla, mikäli seuraavat ehdot täyttyvät: […]

Edellytyksistä on rakennusjärjestyksiin toistaiseksi kirjattu mm. seuravilla tavoilla:            

  • Muutoksen yhteydessä huomioidaan mm. rakennuspaikan sijainti, kunnallistekniikka, palvelut yms.
  • Rakennuspaikan pitää olla vähintään 2000 m²
  • Kiinteistölle johtaa pelastusajoneuvoille soveltuva tieyhteys.
  • Puhdasta talousvettä on saatavilla ja jätevesien käsittelyjärjestelmä täyttää rakennusjärjestyksen ja ympäristönsuojelumääräysten ehdot.
  • Rakennuspaikka liitetään keskitettyyn jätevesiverkostoon tai jätevesien käsittelyjärjestelmä täyttää rakennusjärjestyksen ja ympäristönsuojelumääräysten ehdot.
  • Rakennuspaikalla noudatetaan rakennusjärjestyksen määräyksiä rakennusoikeuden, rakennusten rantaviivaetäisyyksien sekä rantamaiseman luonnonmukaisuuden ja puuston osalta.
  • Liitekartan alueella muutettavan asuinrakennuksen etäisyyden rantaviivasta tulee olla vähintään 40 m ja rakennusten tulee olla liitettävissä yleiseen vesi- ja viemäriverkkoon.

 

Lainsäädäntö ja aineistoa