Suuria periaatteellisia muutoksia muutoksenhakua koskeviin säännöksiin ei rakentamislaki sisällä. Joiltakin osin valitusoikeutta on laajennettu, ja joiltakin osin, kuten purkamisluvissa, taas supistettu. Viranhaltijan päätöksistä haetaan edelleen ensin oikaisua. Oikaisuvaatimusmenettely muuttuu.
12.1 Oikaisuvaatimus
Viranhaltijan päätökseen asiassa, joka kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta tai muulta kunnan viranomaiselta on siirretty hänen ratkaistavakseen, haetaan ennen varsinaista valitusmenettelyä oikaisua (RakL 178 §). Oikaisuvaatimusmenettelystä säädetään hallintolain 7 a luvussa. Toisin kuin maankäyttö- ja rakennuslain 187 §, jossa oikaisuvaatimusaika on 14 päivää, on hallintolaissa säädetty oikaisuvaatimusajaksi 30 päivää laskettuna päätöksen tiedoksiannosta (HL 49 c §). Samalla kun lupapäätöksissä luovutaan julkipanomenettelystä ja siirrytään päätöksen tiedoksiannossa käyttämään hallintolain kuulutusmenettelyä, tarkoittaa oikaisuvaatimuksessa sovellettava hallintolain määräaika viranhaltijoiden tekemien lupapäätösten lainvoimaiseksi tulon pidentymistä. Lupapäätöksen lainvoimaisuutta joudutaan odottamaan 7 plus 30 päivää.
Oikaisuvaatimusmenettelyä ei sovelleta, jos päätöstoimivalta lupa-asiassa on siirretty kunnan hallintosäännössä suoraan viranhaltijalle (KHO 2004:97). Yleensä toimivalta ratkaistaan hallintosäännössä niin, että päätöstoimivalta annetaan hallintosäännössä toimielimelle (kuten rakennusvalvontaviranomaiselle), joka sitten siirtää toimivallan edelleen viranhaltijatasolle. Tällöin lupapäätökseen haetaan ensin oikaisua. Oikaisuvaatimus osoitetaan päätöksen tehneelle viranhaltijalle. Oikaisuvaatimuksesta tekee päätöksen rakennusvalvontaviranomainen eli luottamuselin. On myös näkemyksiä, joiden mukaan oikaisuvaatimuksesta tekee päätöksen ao. viranhaltija. Rakentamislaki on tältä osin jäänyt valitettavan tulkinnanvaraiseksi. Jos rakennusvalvontatehtävä on sopimuksen nojalla annettu toisen kunnan viranhaltijan hoidettavaksi, tämän tekemää hallintopäätöstä koskevan oikaisuvaatimuksen käsittely määräytyy rakentamisen sijaintikunnan tai toimenpiteen suorittamispaikan mukaisesti. Kun oikaisuvaatimus on tehty, sitä käsittelevä voi kieltää päätöksen täytäntöönpanon tai määrätä sen keskeytettäväksi. Täytäntöönpanon kieltämis- tai keskeytysasiassa annettuun ratkaisuun ei saa hakea erikseen muutosta (HL 49 f §).
Oikaisua saa vaatia se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa. Lupa-asioissa oikaisuvaatimuksen tekemiseen oikeutettuja ovat luvanhakijan lisäksi lähtökohtaisesti kaikki ne, joille lain mukaan kuuluu valitusoikeus. Viranomainen saa vaatia oikaisua, jos laissa niin säädetään tai jos muutoksenhakuoikeus on viranomaisen valvottavana olevan julkisen edun vuoksi tarpeen. Koska kunnalla on valitusoikeus rakentamisluvasta, toteuttamisluvasta, purkamisluvasta, maisematyöluvasta, poikkeamisluvasta sekä rakentamisluvasta suunnittelutarvealueelle sijoittuvan rakennuspaikan osalta, niin kunta voisi hakea oikaisua viranhaltijan näissä asioissa tekemästä päätöksestä. Oikaisua hakisi kunnanhallitus, ellei kunnan hallintosäännössä ole muuta määrätty. Muun muassa museoviranomaisella on valitusoikeus ja sitä kautta oikaisunhakuoikeus, jos päätös koskee kaavan tai lain nojalla suojeltua rakennuskohdetta.
Hallintolain oikaisuvaatimus on osittain eri asia kuin kuntalain 16 luvussa säädetty oikaisuvaatimusmenettely. Kuntalain oikaisuvaatimusmenettelyä ei sovelleta, jos päätökseen voidaan muun lain nojalla hakea muutosta kunnallisvalituksin (KuntaL 133 §). Vaikka kaavapäätöksestä tehtävä valitus on kunnallisvalitus, ei sitä koske kuntalain mukainen oikaisuvaatimus. Oikaisuvaatimusta sen sijaan sovelletaan, jos kunnanhallitus ottaa kantaa yksityisen kansalaisen tekemään kaava-aloitteeseen. Kuntalain oikaisuvaatimusmenettely tulee sovellettavaksi myös silloin, kun esimerkiksi rakennusvalvontaviranomainen tekee yleiseen kunnallishallintoon kuuluvia päätöksiä. Tällaisia ovat muun muassa virkanimityspäätökset. Rakennusvalvontamaksua koskevaan päätökseen tulee sen sijaan muutos. Kun tällä hetkellä rakennusvalvontamaksua koskevaan päätökseen sovelletaan kuntalain mukaista valitustietä, niin rakentamislaki siirtää valitustien noudattamaan lupamaksun ja valvontamaksun osalta lupapäätöksen muutoksenhakua. Maksun osalta ei enää jatkossa tarvitse liittää lupa-asiassa tai valvonta-asiassa tehtävään päätökseen erillistä valitusosoitusta.
12.2 Valitusoikeus purkamisluvasta
Purkamisluvan valitusoikeus muuttuu ja yhtenäistyy samansisältöiseksi kuin purkamisen mahdollistavissa rakentamislupatilanteissa (RakL 182 §). Nykyinen kunnan jäsenen valitusoikeus purkamisluvasta poistuu. ”Normaalia” rakentamislupaa laajempi valitusoikeus purkamisluvasta, oli sitten kysymys yksinomaisesta purkamisluvasta tai rakentamisluvasta tilanteessa, jossa rakentaminen merkitsee purkamislupaa edellyttävän rakennuksen purkamista, koskee kaavan tai lain nojalla suojellun taikka muun historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokkaan rakennuksen purkamista. Tällaisissa tilanteissa valitusoikeus on naapurikiinteistön omistajan ja haltijan ynnä muiden, asianosaisasemaan rinnastettavien tahojen lisäksi elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksella, museoviranomaisella sekä toimialueellaan sellaisella rekisteröidyllä yhteisöllä, jonka toimialaan kuuluu kulttuuriperinnön vaaliminen tai rakennetun ympäristön laatuun vaikuttaminen. Purkamisen valitusoikeuden uusi ja yhtenäinen sääntely korostaa purkamisluvan luonnetta. Purkamislupamenettelyn tarkoituksena on varmistaa, ettei suojelun arvoisia rakennuksia pureta ennen kuin niiden suojelukysymys on ratkaistu. Loputtomiin ei suojelun kohtaloa voida jäädä pohtimaan. Vallitseva oikeuskäytäntö on linjannut, että kunnalla ja valtion viranomaisella (ELY, Museovirasto, alueellinen vastuumuseo) on käytettävissä noin kaksi vuotta ryhtyä konkreettisiin kohteen suojelua tarkoittaviin toimiin, kuten määrätä rakennuskielto, tehdä rakennusperintölain mukainen suojeluesitys ja antaa rakennusperintölain mukainen vaarantamiskielto. Jos suojelua edistäviin toimiin ei sen enempää kunnan kuin valtion viranomainen ryhdy, on se indisio siitä, ettei purkaminen vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista (RakL 56 §).
12.3 Valitusoikeus toteuttamisluvasta, maisematyöluvasta, poikkeamisluvasta sekä rakentamisluvasta suunnittelutarvealueelle sijoittuvan rakennuspaikan osalta
Valitusoikeus erillisellä päätöksellä ratkaistavasta toteuttamisluvasta laajenee nykyisestä siten, että museoviranomainen saa valitusoikeuden tietyissä tilanteissa. Hallintoprosessilain (laki oikeudenkäynnistä hallintoasioissa) mukaan viranomainen saa aina hakea muutosta hallintopäätökseen, jos valittaminen on tarpeen viranomaisen valvottavana olevan yleisen edun vuoksi. Valvontatehtävän tarpeen toteuttamisen osoittaminen ei aina ole yksiselitteisen selvää eikä oikeuskäytäntö ole ollut yhtenäistä. Jos toteuttamislupa koskee kaavan tai lain nojalla suojeltua rakentamista, on jatkossa museoviranomaisella selkeästi lupapäätöksestä valitusoikeus (RakL 181 §). Lain perustelujen mukaan valitusoikeus on tarpeen tilanteissa, joissa suojellussa rakennuksessa tehdään korjauksia tai muutoksia rakennuksen sisällä niin, että sijoittamisluvan hakeminen ei ole tarpeen.
Maisematyöluvassa valitusoikeus säilyy kunnan jäsenellä. Hallintoprosessilaissa olevan viranomaisen valitusoikeuden sääntelyn tulkinnanvaraisuuden vuoksi on viranomaisen valitusoikeus maisematyöluvasta varmistettu ulottamalla se koskemaan viranomaisen toimialaan kuuluvia asioita (RakL 183 §). Tätä perustellaan maisematyöluvassa käsiteltävien asioiden laajuuden vuoksi ja rinnastetaan maisematyölupa tältä osin poikkeamispäätöksiin sekä rakentamislupiin, joihin sovelletaan suunnittelutarvealueita koskevia säännöksiä (RakL 180 §). Viimeksi mainituissa valitusoikeus säilyy samanlaisena kuin nykyisessä poikkeamispäätösmenettelyssä.