6.8 Rakentamisen ohjaaminen asemakaava-alueella

Rakennusjärjestys ei korvaa kaavoitusta.  Rakennetun ympäristön yksityiskohtainen järjestäminen tapahtuu pääasiassa asemakaavalla.  Rakennusjärjestys soveltuu hyvin asemakaavojen määräysten täydentämiseen.  Erityisesti rakennusjärjestys soveltuu ohjaamiseen silloin, kun ohjaamista voidaan ulottaa useille alueille kaavan muuttamisen sijaan, mutta myös silloin, kun kaava halutaan tehdä alun perin määräystasoltaan väljemmäksi.

Rakennusjärjestys ei ole kiellon väline.  Rajoitus perustuu lain vaatimukseen rakennusjärjestyksen määräysten kohtuullisuudesta maanomistajalle.  Asemakaavan määräyksiä täydennettäessä rakennusjärjestyksellä ei yleensä ole mahdollista saattaa voimaan jonkin toiminnan täysimääräistä kieltoa, vaan perusteltu kielto (esim. maalämpökaivojen rakentaminen pohjavesialueilla) tulee hoidettavaksi mahdollisesti muiden välineiden avulla kuten kaavalla tai ympäristönsuojelumääräyksillä.

Siirtymäsäännöksin tulee ottaa huomioon asemakaavoja koskevat vanhoista rakennusjärjestyksistä edelleen siirtyvät määräykset.

6.8.1 Asuinrakennusten määrä ja kerrosten lukumäärä

Mikäli asemakaavoissa ei ole määräystä asuntojen määrästä omakotialueilla, tonttien kaavasta poikkeava jakaminen saattaa aiheuttaa ongelmia mm. kulkuyhteyksien järjestämiseen tai muutoin tiivistää rakennetta kaavoituksen alkuperäisen tavoitteen vastaisesti.  Rakennusjärjestykseen liitetyllä määräyksellä voidaan välttää joskus laajojenkin asuntoalueiden kaavamuutoksia.

Määräykset voidaan koostaa esim. seuraavista vaihtoehdoista halutulla tavalla:

• Asemakaava-alueen AO-korttelin rakennuspaikalle saa rakentaa yhden asuinrakennuksen, mikäli asemakaava ei muuta määrää.
• Erillispientaloja varten tarkoitetulle rakennuspaikalle saa rakentaa yhden asunnon kutakin rakennuspaikan alkavaa 1000 m² kohden. Asemakaava-alueelle ei saa rakentaa eläinsuojarakennuksia.
• Asuin- ja työhuonerakennusten rakennuspaikalle saa rakentaa enintään yhden asunnon. Asunnolle on varattava riittävästi työtiloista erotettua yhtenäistä piha-aluetta.
• Ranta-asemakaavan maa- ja metsätalousalueella saa rakentaa vain erikseen osoitetuille rakennuspaikoille.
• Ennen vuotta ___ hyväksytyn asemakaavan alueilla, joilla kaava sallii vain yksikerroksisen asuinrakennuksen rakentamisen, saa kaavamääräyksen estämättä asuinkerroksen yläpuolelle ullakon tasolle rakentaa kerrosalaan luettavaa tilaa enintään ___ pääkerroksen kerrosalasta.
• Asemakaava-alueen erillispientalojen tontille saa rakentaa enintään yhden 2-asuntoisen asuinrakennuksen ja yhden talousrakennuksen, joiden yhteenlaskettu tehokkuus saa olla enintään 0,25 (e=0,25).
• Asuinrakennuksen kerrosluku saa olla enintään ___, ellei kaupunkikuvallisista syistä johtuen katsota ullakkotilojen rakentamista mahdolliseksi.
• Liike- ja teollisuusrakennusten ja teollisuus- ja varastorakennusten enimmäiskorkeus saa olla enintään ___ m.

6.8.2 Talousrakennukset ja rakennelmat

Joskus saattaa olla tarpeen määrätä talousrakennusten ja rakennelmien rakentamisesta erityisesti. Kiinteistön rakennusten keskinäisiä korkeussuhteita ja massoittelua rakennuksen arvon mukaan voidaan ohjata määräyksillä.

Seuraavassa on esitetty joitakin yleisiä esimerkkejä käytetyistä määräyksistä:

• Asemakaava-alueella asuintontille saa päärakennuksen lisäksi rakentaa yhteensä enintään __ kpl talousrakennuksia ja MRL 126 a §:n tarkoittamia katos- ja vajarakennelmia.
• Talousrakennuksen tulee olla yksikerroksinen ja harjakorkeudeltaan pienempi kuin asuinrakennuksen sekä asuinrakennukselle alisteinen. Talousrakennuksen kate- ja seinämateriaalien tulee sopeutua päärakennuksen materiaaleihin.
• Talousrakennukset ja vastaavat rakennelmat tulee sijoittaa asemakaavan osoittamalle rakennusalalle.
• Asuinrakennuksen talousrakennuksen tulee olla yksikerroksinen ja harjakorkeuden enintään __ m.
• Asuinrakennuksen talousrakennuksen pohjapinta-ala saa olla enintään __ % päärakennuksen pinta-alasta.
• Asuinrakennusten talousrakennusten tulee katemateriaaliltaan ja kateväriltään olla yhteneväinen päärakennuksen julkisivun kanssa.  Seinämateriaalin ja -värityksen tulee sopeutua päärakennuksen väritykseen.

Aineistoa

• Tampereen rakentamistapaohje piharakennelmista (2014)

6.8.3 Talousrakennusten ja rakennelmien sijoittuminen

Asemakaava-alueella etäisyydet määrätään kaavalla muutoin paitsi palovaarallisten rakennusten osalta, joista määrätään MRA 57 § 2 momentissa. Rakennusjärjestyksellä voidaan täydentää kaavan määräyksiä tarvittaessa erityisesti talousrakennuksiin ja rakennelmiin kohdistuvilla etäisyysmääräyksillä.

Seuraavan tyyppisiä malleja voidaan käyttää tai muokata omaan tarpeeseen sopivaksi:

• Kiinteät rakennelmat ja laitteet on sijoitettava ensisijaisesti asemakaavan osoittamalle rakennusalalle.
• Kiinteät rakennelmat ja laitteet on sijoitettava vähintään rakennelman korkeuden osoittaman mitan etäisyydelle naapuritontin rajasta.
• Vajat sekä kiinteät rakennelmat ja laitteet kuten pienet autosuojat, varastot, puutarhamajat, kasvihuoneet, grillikatokset, maakellarit, jätekatokset, leikkimökit ja muut vastaavat on sijoitettava tontille siten, etteivät ne aiheuta haittaa naapurille tai rumenna ympäristöä.
• Asuntotonteilla on piha-alueista osoitettava sisäänkäyntien läheisyydestä lasten leikkipaikoiksi ja asukkaiden oleskeluun soveltuvaa yhtenäistä aluetta vähintään __ m² asuntoa kohti.  Istutuksilla tulee erotella rakennukset, paikoitusalueet, oleskelualueet ja muut toiminnot toisistaan.
• Jos tontille ei ole osoitettu erillistä rakennusalaa auton säilytykseen, tulee autotalli tai katos sijoittaa mahdollisimman lähelle katua ajotien määrän vähentämiseksi. 

Lainsäädäntö

• MRL 57 § 2 mom
  
   

6.8.4 Tontin rajan ylittäminen katualueen tai muun yleisen alueen puolelle

Joustavien ja hyvien rakentamisratkaisujen saavuttamiseksi rakennusjärjestyksessä voidaan antaa määräyksiä mahdollisuudesta ylittää tietyissä tilanteissa tontin raja katualueen tai muun yleisen alueen puolelle.

Kuntien toisiinsa nähden erilaisten maankäytöllisten olosuhteiden vuoksi määräysten yksityiskohtaisuudessa voi olla hyvinkin isoja eroja. Kirkonkylien asemakaavoissa harvoin rakennusten sallitaan sijoittua tontin rajaan kiinni. Tontin rajan ylittäminen tulee näin ollen harvoin esille. Yksinkertaisimmillaan määräystä ei kunnan rakennusjärjestyksessä tarvita lainkaan. Kaupunkiolosuhteissa puolestaan asemakaavat saattavat sisältää laajoilla korttelialueilla tontin rajaan yhtyviä rakennusalan rajauksia. Rakennusjärjestykseen sisällytettävä määräys vähäisen ylityksen sallimisesta ohjaa suunnittelua ja neuvontaa sekä vähentää hallinnon työtä.

Seuraavassa on esitelty joitakin määräysmalleja rakennusjärjestyksessä käytettäväksi.  Kunta voi esim. näistä valiten esim. laajemmin kattavan vaihtoehdon 1 tai koota tarpeisiinsa paremmin soveltuvan kokonaisuuden.

• Rakennettaessa asemakaavan mukaisesti tontin rajaan kiinni, erityisestä syystä tontin rajan yli katualueelle tai muulle yleiselle alueelle toteutettavista vähäisistä ylityksistä ei saa aiheutua haittaa naapurialueen käytölle.
• Mikäli rakennus saadaan rakentaa tontin kadunpuoleiseen rajaan kiinni, rakennus saa ulottua tontin rajan yli katualueelle tai erityisestä syystä muulle yleiselle alueelle seuraavasti:
• Rakennuksen perustusrakenteet maanpinnan alapuolella ___ metrin syvyyteen saakka ___ metriä ja maanpinnasta ____ metriä syvemmällä olevat perustusrakenteet ___ metriä.
• Erkkerit, katokset, räystäät, parvekkeet ja muut vastaavat ilmassa olevat rakennuksen osat ____ metrin verran, julkisen rakennuksen ja liikerakennuksen pääsisäänkäynnin katos voi ulottua katualueelle enemmän.
• Tekniset laitteet ja muu vastaava ___ metriä, portaat ___ metriä ja ulkoseinän lisäeristys harkinnan mukaan.
• Ylityksistä ei saa aiheutua haittaa kadun tai muun yleisen alueen käytölle.  Kadun pinnan ja rakennuksen osan alapinnan välillä on oltava vähintään ___ metriä vapaata tilaa.
• Rakenteiden ulottumiseen katualueelle on aina saatava alueen haltijan lupa. Rakennuksen portaita, laitteita tai muita vastaavia (maan pinnan tasolla tai lähellä maan pintaa olevia) ulokkeita ei saa sijoittaa katualueelle.
• Uudisrakentamisessa ei kattovesiä saa ohjata katu- tai muulle yleiselle alueelle.
• Rakennukseen kiinnitettävä myynti-, tiedotus- ja mainoslaite saa ulottua __ metriä sekä ikkuna- ja ovimarkiisit ja terassien katokset __ metriä katualueelle tai muulle yleiselle alueelle. Vapaan alikulkukorkeuden on oltava vähintään __ metriä.
• Em. laite on kiinnitettävä tukevasti eikä se saa haitata julkisen ulkotilan käyttöä eikä olla häiritsevä eikä muodostaa liikuntaestettä. Laitteen muodon, värityksen ja rakenteen on sovelluttava rakennukseen ja ympäristöön. Laitteet on pidettävä kunnossa ja rikkinäiset on joko korjattava tai poistettava välittömästi.

Lainsäädäntö ja aineistoa

• MRA 59 § 2 mom
  
   

6.8.5 Tontin sisäisen rakennusalan rajan ylittäminen

Joustavien ja hyvien rakentamisratkaisujen saavuttamiseksi rakennusjärjestyksessä voidaan antaa määräyksiä mahdollisuudesta ylittää tietyissä tilanteissa tontin rakennusalan raja.

Seuraava on tyypillisesti kuntien rakennusjärjestyksiin liitetty määräysmalli: 

• Rakennus saa ulottua asemakaavassa määrätyn tontin sisäisen rakennusalan rajan yli seuraavasti:

• Rakennuksen perustusrakenteet ja kellarin rakenteet maanpinnan alapuolella rakennusteknisten vaatimusten mukaan. 
• Katokset, avokuistit, portaat, parvekkeet, räystäät, ulkoseinän lisäeristys, tekniset laitteet ja muut vastaavat harkinnan mukaan.
• Ulkoseinän lisäeristys, tekniset laitteet ja muu vastaava käsitellään tapauskohtaisesti.

6.8.6 Asemakaavoja täydentäviä muita mahdollisia määräyksiä

Autopaikat ja pysäköintialueet

Edelleen on voimassa asemakaavoja, joissa autopaikkojen lukumäärää ei ole ratkaistu.  Kohdassa 3.6 esitellyt rakennuspaikkojen liikenne- ja pysäköintialueita sekä polkupyöräparkkeja koskevat määräykset voidaan hyväksyä koskemaan ainoastaan asemakaavoitettuja alueita eikä koko kunnan aluetta.  Määräykset voidaan kirjoittaa siinä tapauksessa vain asemakaava-alueita koskevien määräysten kohdalle.

Oheisena on kohdassa 6.3.6 esitettyjen lisäksi esimerkkejä kunnissa käytössä olevista määräyksistä:

• Ellei autopaikoitusta ole asemakaavassa ratkaistu, tontille tulee rakentaa ___ autopaikkaa yhtä asuntoa kohden. Kiinteistön toteutettaviksi määrätyistä autopaikoista vähintään ___ % on jätettävä nimeämättömiksi ns. vieraspaikoiksi.
• Perustellusta syystä voidaan autopaikkojen määrää tarkastella työntekijöiden määrän mukaisesti.
• Rivitalojen ja kerrostalojen rakennuspaikoilla yksi autopaikka jokaista alkavaa ___ autopaikkaa kohden tulee soveltua pyörätuolin käyttäjille. Nämä paikat tulee sijoittaa rakennukseen pääsyn kannalta sisäänkäyntiin nähden tarkoituksenmukaisesti ja ne tulee merkitä liikkumisesteisen tunnuksella.
• Liikuntarajoitteisten autopaikat tulee sijoittaa rakennuksen sisäänkäyntiin nähden tarkoituksenmukaisesti ja ne tulee merkitä asianmukaisella tunnuksella.  Näiltä autopaikoilta ja rakennuspaikan rajalta on oltava soveltuva kulkuväylä rakennukseen ja sitä palveleviin tiloihin.

Pysäköintialueet

Suurehkoja pysäköintialueita rakennetaan sekä yleisille alueille että rakennetuille kiinteistöille.  Alueet vaikuttavat usein vahvasti kaupunkikuvaan ja kunnan maisemakuvaan.  Viihtyisyyden ja houkuttelevuuden lisäämiseksi kunta voi halutessaan ohjata niiden rakentamista omin määräyksin.  Istutusten ja nurmialueiden rakentamisella voidaan merkittävästi parantaa hulevesien hallintaa ja jättää lumen varastointiin riittävästi tilaa.

Kunta voi koostaa määräyksiä esimerkiksi seuraavista vaihtoehdoista:

• Katujen, torien ja katuaukioiden sekä muiden vastaavien liikennealueiden päällystemateriaalit on suunniteltava ja rakennettava kunkin alueen kaupunkikuvaan ja ominaispiirteisiin sopivaksi ja tarkoituksenmukaiseksi. Alueet tulee mahdollisuuksien mukaan päällystää vettä läpäisevällä rakenteella.
• Paikoitusalueita rakennettaessa tulee ottaa huomioon esteettömyyden vaatimukset.
• Pysäköintialueet tulee sopeuttaa ympäristöön jäsentämällä ne istutuksin ja varaamalla riittävä tila lumen varastointiin.  Rakentamisessa tulee lisäksi ottaa huomioon, mitä hulevesien johtamisesta muualla tässä rakennusjärjestyksessä on määrätty.
• Asemakaavassa ja rakennusluvassa kiinteistöä varten määrätyt autopaikat tulee järjestää rakentamisen yhteydessä. Pysäköintialueen reunan etäisyyden kerros- ja rivitalojen asuinhuoneiden ikkunoista tulee olla vähintään __ m.
• Mopojen ja kevyiden nelipyörien pysäköintiin tulee varata rakennuspaikalla riittävästi tilaa. Pysäköintipaikkojen etäisyyksissä asuinhuoneiden ikkunoihin sovelletaan samoja etäisyyksiä kuin autopaikkojen suhteen.

Maanalaisten johtojen ja laitteiden selvittämisestä voidaan asettaa velvoite seuraavaan tapaan:

• Rakennuspaikalla ja sen läheisyydessä käytössä olevat maanalaiset johdot ja rakenteet on suunnittelun yhteydessä selvitettävä ja selvitys on tarvittaessa liitettävä lupahakemukseen.

Polkupyörien säilyttämiseen ohjausta on lisätty useisiin rakennusjärjestyksiin.  Määräykset voidaan liittää koskemaan koko kunnan aluetta tai kohdistaa asemakaavan alueisiin.  Määräysmalleja on esitelty tässä oppaassa koko kunnan aluetta koskevien määräysten kohdalla kohdassa 6.3.6.

6.8.7 Rakennusjärjestyksellä edelleen voimaan määrättävät vanhojen asemakaavojen lisämääräykset

Voimassa olevassa rakennusjärjestyksessä asemakaava-alueita koskevat kaavamääräykset voidaan joko kirjoittaa sellaisenaan uuteen rakennusjärjestykseen esimerkiksi tähän kohtaa tai jättää voimaan vanhasta rakennusjärjestyksestä ja kirjoittaa sitä koskeva määräys kohtaan ”Voimaantulo”.

Lisäksi huolehditaan siirrettävien määräysten kohdistamisesta koskemaan alkuperäistä voimassaoloaluetta.