Kiinteistöinsinöörin opas

Tonttijaon status

Tonttijako voidaan asemakaavassa osoittaa joko sitovana tai ohjeellisena. Tonttijako on laadittava sitovana, milloin alueen keskeinen sijainti, korttelin rakennustehokkuus tai kiinteistöjärjestelmän selkeys sitä edellyttävät. (MRL 78 §).

Tonttijaon sitovuutta koskeva kaavamääräys voidaan antaa koko kaava-alueelle tai osalle kaava-aluetta.

Tonttijako voidaan myös jättää osoittamatta asemakaavassa. Tällöin voidaan kaavamääräyksellä edellyttää laadittavaksi erillinen tonttijako, joka on aina sitova. Erillinen tonttijako voidaan laatia ilman kaavamääräystäkin tarpeen niin vaatiessa. Laissa ei ole säännöstä tarpeen harkitsijasta. Käytännössä se voinee tapahtua tonttijaon laatijan ja rakennusvalvonnan yhteistuumin.

Tonttijaon asianosaiset

Erillisen tonttijaon asianosaisia ovat jakoalueen ja naapurikiinteistöjen omistajat ja haltijat sekä myös vastapäisen (kadun toisella puolella) kiinteistön omistaja tai haltija, jos päätös voi olennaisesti vaikuttaa ko. kiinteistön rakentamiseen tai muuhun käyttämiseen (MRL 79 §). Asianosaisuuden uuteen määrittelyyn on lisätty vastapäinen kiinteistö.  Tonttijaon laatimisella voi kuitenkin hyvin harvoin olla laissa tarkoitettua olennaista vaikutusta vastapäisen kiinteistön käyttämiseen tai sen rakentamiseen. Pääsääntönä on pidettävä, että vastapäisen kiinteistön omistajalla tai haltijalla ei ole asianosaisasemaa.

Erillisen tonttijaon laatiminen

Erillisen tonttijaon laatii kunnan kiinteistöinsinööri tai hänen määräyksestään virkasuhteessa oleva maanmittausalan DI, AMK-insinööri tai teknikko (MRA 37 §).

Asemakaava on ohjeena laadittaessa erillistä tonttijakoa. (MRL 79§). Käytännössä tonttijakoa ei voi laatia vastoin asemakaavan määräyksiä. Tonttijaossa tontit suunnitellaan sen muotoisiksi ja suuruisiksi kuin rakentamisen, tonttien käytön ja niiden teknisen huollon kannalta on tarkoituksenmukaista.  Tontteja suunniteltaessa on otettava huomioon myös teknisen huollon järjestäminen (MRA 37 §). Sitovan tonttijaon tarkoituksena on suunnitella rakentamiskelpoinen tontti.

Pääsääntöisesti tontin tulee rajoittua katuun. Tontin ajoyhteys voidaan järjestää myös tonttijaossa osoitettavana ja kiinteistötoimituksessa enintään kahta tonttiavarten perustettavana rasitteena katuun rajoittuvan tontin kautta (MRA 37 §).

Tonttijakokartta

Erillinen tonttijako laaditaan kartalle (tonttijakokartta), jonka tulee osoittaa tonttien numerot, pinta-alat, rajojen pituudet, rajapisteet ja niiden koordinaatit, alueella olevat rakennukset sekä tonttien muodostajakiinteistöt ja -määräalat osapinta-aloineen. Lisäksi tonttijakokartalla on tarpeen mukaan osoitettava alueella sijaitsevat tiedossa olevat maanalaiset johdot sekä mahdolliset rasitteet ja muut käyttöoikeudet.

Jos tonttijako sisältyy asemakaavaan, asemakaavakartalla osoitetaan tonttien numerot ja rajat. Muut 1 momentissa mainitut tiedot voidaan osoittaa erillisellä kartalla. (MRA38§).

Tonttijakokartalla on tarpeen mukaan osoitettava alueella sijaitsevat tiedossa olevat maanalaiset johdot sekä mahdolliset rasitteet ja muut käyttöoikeudet. Näillä uusilla vaatimuksilla on haluttu kiinnittää sekä maanomistajien että tonttijaon laatijoiden huomiota seikkoihin, jotka "näkymättöminä" ovat usein jääneet vaille riittävää huomiota ja siten johtaneet myöhemmin tontteja rakennettaessa riitatilainteisiin, jotka tonttijaon huolellisemmalla suunnittelulla olisi voitu välttää.  

Asemakaavassa numeroin osoitetun kokonaisrakennusoikeuden jakaminen

Asemakaavassa numeroin osoitettu kokonaisrakennusoikeus voidaan tonttijakoa laadittaessa jakaa muodostettaville tonteille.

Asemakaavan mukainen rakennusoikeus ositellaan muodostettaville tonteille. Mahdollinen lisärakennusoikeus on myös jaettava. On huomattava, että tonttijaolla ei voida myöskään lisärakennusoikeutta kasvattaa. Jos lisärakennusoikeus on luonteeltaan sellaista, että se ei ole tarkoituksenmukaisesti kaikille tonteille jaettavissa, se voidaan omistajien sopimuksesta sijoittaa kokonaan yhdelle tontille tai jakaa vain osalle tonteista. Jos tämäkään ei ole tarkoituksenmukaista, tonttijaon laatimiselle ei silloin ole edellytyksiä.  On kuitenkin otettava huomioon, että jokaisen suunniteltavan tontin tulee olla asemakaavassa osoitetun pääkäyttötarkoituksen mukainen.

Numeroin osoitetun kokonaisrakennusoikeuden jakaminen muodostettaville tonteille tarkoittaa käytännössä asemakaavan täydentämistä tonttijaon laatimisen yhteydessä. Tästä syystä on tärkeää, että itsenäisenä viranomaisena toimivan tonttijaon laatijan ja maankäytön suunnittelusta ja rakennusvalvonnasta vastaavien viranomaisten välillä vallitsee asiasta yhteisymmärrys.

Jaettu rakennusoikeus ja muut vaikutukset kaavamääräyksiin sekä mahdolliset rasitteet merkitään tonttijakokartalle. Siltä osin kuin merkintöjä ei ole tarkoituksenmukaista tehdä suoraan karttaosaan ne voidaan tehdä selitysosaan esim. seuraavasti:

  • Kellarikerrokseen sijoitettavasta lisärakennusoikeudesta 120 m2 on tontilla 1 ja 150 m2 tontilla 2.

  • Tontille 1 on varattava 20 autopaikkaa ja tontille 2 on varattava 15 autopaikkaa korttelin 45002 tontin 5 alueelta asemakaavan nro NN osoittamalla tavalla."  

Autopaikkojen sijoittaminen

Asemakaavassa on usein määräyksiä autopaikkojen määrästä ja sijoittamisesta . Tonttijakoa suunniteltaessa on huomioitava asemakaavan edellyttämien autopaikkojen sijoittaminen. Asemakaavassa voi olla määräyksiä tontin autopaikkojen sijoittamisesta myös muille, tonttijakoalueen ulkopuolisille tonteille. Myös näiden kohdentuminen suunnitelluille uusille tonteille on tarvittaessa käsiteltävä tonttijaossa.

Rasitejärjestelyt

Tonttijako voi aiheuttaa myös tarvetta erilaisiin rasitejärjestelyihin. Tarpeelliset kiinteistö- ja rakennusrasitteet tulee selvittää tonttijaon laatimisen yhteydessä ja varmistaa, että tonttijako on tässäkin suhteessa toteuttamiskelpoinen. Jos kiinteistön raja suunnitellaan rakennuksen kohdalle, tulee mahdollisesta rakennusrasitteesta sopia tai mahdollinen purkulupa myöntää ennen tonttijaon hyväksymistä. Joissain tilanteissa on syytä asettaa allekirjoitettu rasitesopimus tonttijaon laatimisen edellytykseksi; näin ainakin silloin kun alueen omistus on jo jakautunut ja rakentamissuunnitelmat ovat niin pitkällä, että kulku- ja johtoyhteydet ovat tiedossa. 

Oikeus maastotöiden suorittamiseen

Tontin tai muun kiinteistön omistaja ja haltija on velvollinen sallimaan kaavoituksesta tai tonttijaosta aiheutuvien töiden suorittamisen alueellaan. (MRL 204a §). Tällaisia töitä ovat esimerkiksi kaavan pohjakartan laatimiseksi tarvittavat työt sekä kaavan paaluttaminen. Samaten kaavan laatimisen edellyttämät selvitykset maastossa, esimerkkinä ympäristövaikutusten selvittäminen.

Tonttijaon oikeusvaikutukset

Sitovan tonttijaon alueella rakennuspaikkana käytettävän kiinteistön (tontti) muodostaminen ja rekisteröinti on edellytyksenä rakennusluvan myöntämiselle. Rakennuslupaa ei saa myöntää kortteliin, jolla erillisen tonttijaon laatiminen tai muuttaminen on tarpeen (MRL 81 § 2 mom. 3-kohta ). Käytännössä rakennuskiellon voidaan katsoa syntyvän vasta tonttijaon muutoksen nähtävillepanosta

Tonttijaon kustannukset

Maanomistajan hakemasta yksityisen edun vaatimasta erillisen tonttijaon tai sen muutoksen laatimisesta aiheutuneet kustannukset voidaan periä hakijalta (MRL 82 §). Periä siis voidaan kaikki todelliset kustannukset ja myös ensimmäisen tonttijaon osalta. Tätä mahdollisuutta on myös perusteltua käyttää kaikissa niissä tapauksissa, joissa hakija omistaa kokonaan laadittavan tonttijaon kohteena olevan alueen; oli sitten kyse koko korttelista tai sen osasta.