Myyjän virhevastuu

Kiinteistön myyjä vastaa lähtökohtaisesti kaupan kohteessa olevista virheistä. Kiinteistön kaupan virhevastuuseen vaikuttavat kuitenkin muun muassa se, onko virhe merkityksellinen ja onko ostaja laiminlyönyt kaupan kohteen tarkastusvelvollisuutensa.

Virhevastuusäännökset

Myyjän virhevastuusta on säännökset maakaaren (MK) 2 luvussa. Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin (MK 2:21.1). Virheet tyypitellään laatuvirheisiin (MK 2:17), vallintavirheisiin (MK 2:18) ja oikeudellisiin virheisiin (MK 2:19).

Vaikka kyseessä ei olisi MK:n 2 luvun 17–19 §:ssä säädetty virhe, myyjä voi vastata sopimusrikkomuksesta myös muissa tapauksissa. Jos esimerkiksi myyjä vakuuttaa kauppakirjassa nimenomaisesti jotain, myyjä vastaa sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti siitä, että vakuutus pitää paikkansa.

Laatuvirheet

Laatuvirheissä on kyse kaupan kohteen fyysisissä ominaisuuksissa olevasta virheestä. Tyypillisesti kiinteistönkaupoissa tulee kyseeseen laatuvirhe, jollainen esimerkiksi kaupan kohteen maaperän pilaantuminen on.

 Laatuvirheitä ovat:

1. Kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu.
2. Myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
3. Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
4. Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön.
5. Kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää (salainen virhe).

KKO:n oikeuskäytännössä on laatuvirheiden osalta mm. katsottu, että ostaja voi lähtökohtaisesti perustellusti edellyttää, että kiinteistöllä olevat peruskorjaamattomat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti. Esimerkiksi kiinteistössä ei yleensä voida katsoa olevan virhettä pelkästään sillä perusteella, että rakentamisessa on käytetty jotakin materiaalia tai ainetta, jonka käyttäminen on myöhemmin kielletty esimerkiksi terveydellisten riskien johdosta, jos tuon materiaalin tai aineen käyttäminen rakennusaikana on ollut yleisesti hyväksyttyä (KKO 2019:41).

Vallintavirheet

Vallintavirheissä on kyse kaupan kohdetta rasittavasta viranomaisen päätöksestä tai muusta siihen rinnastettavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä kiinteistöä sellaiseen tarkoitukseen tai vallitsemasta kiinteistöä sellaisella tavalla kuin hän kauppaa tehdessään saattoi perustellusti odottaa.

 Vallintavirheitä ovat:

1. Myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
2. Myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
3. Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
4. Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla.
5. Kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa.
6. Määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain (554/95) 4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.

Oikeudelliset virheet

Oikeudellinen virhe on kaupan kohteena olevaa kiinteistöä rasittava toisen oikeus, jonka johdosta ostajan mahdollisuudet oikeudellisesti määrätä kaupan kohteesta puuttuvat tai ovat rajoitetummat kuin kaupassa edellytettiin.

Oikeudellisia virheitä ovat:

1. Ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön sen oikealle omistajalle taikka kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta.
2. Myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta taikka kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen, laitteen tai muun tavanomaisesti kiinteistöön kuuluvan esineen omistuksesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
3. Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta 2 kohdassa tarkoitetun tiedon ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
4. Ostaja ei voi saada lainhuutoa sen vuoksi, että myyjän saantokirjat ovat virheellisiä tai puutteellisia taikka myyjän saannossa on jokin muu epäselvyys.

Myyjän vastuun rajoittaminen

Kiinteistön kaupassa virhearvioinnin lähtökohtana on tehty kauppakirja. Myyjän vastuuta ja ostajan oikeuksia vedota virheen seuraamuksiin voidaan rajoittaa vain sopimalla tästä kauppakirjassa yksilöidysti (MK 2:9.2). Kunnat voivat halutessaan määritellä kauppakirjassa kaupan kohteen laatutason ja yksilöidä ne viat ja puutteet, mistä ostaja ja mistä myyjä vastaavat.

Vastuunrajoitusehdoilta edellytetään normaalisti täsmällistä yksilöintiä, jotta ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastattavakseen. Myyjän vastuun täysin poissulkevaa ehtoa ei voida yleensä käyttää, kun ostajana on yksityishenkilö.

KKO 2012:72. KKO viittasi oikeuskirjallisuuteen, jonka mukaan yksilöimätön ja myyjän vastuun täysin poissulkeva ehto on katsottu helposti kohtuuttomaksi, kun ostajana on yksityinen henkilö. Sen sijaan ratkaisun perusteluista ilmenevien seikkojen vuoksi tällaista vastuunrajoitusehtoa ei voitu pitää tässä tapauksessa kohtuuttomana kahden elinkeinonharjoittajan välisessä kaupassa.

Ratkaisu kokonaisuudessaan KKO:2012:72 (finlex.fi)

Katso myös jäljempänä ratkaisut KKO 2009:31 ja 2004:78.

Virheen merkityksellisyys

Kiinteistön kaupassa laatuvirheen tulee olla siinä määrin vaikutuksellinen, että se vaikuttaa kauppaan. Virheeltä edellytetään, ettei ostaja olisi objektiivisesti arvioiden tehnyt kauppaa lainkaan sovituilla ehdoilla, jos tämä olisi virheestä tiennyt ennen kaupantekoa.

KKO 2009:39. Kiinteistöllä sijaitsevassa omakotitalossa oli laatuvirhe, kun rakennuksen vesi- ja lämmitysjärjestelmä oli alitehoinen eikä kaupan kohde siten ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu. Virheiden korjauskustannuksiksi arvioitiin määrä, joka vastasi yhtä prosenttia kauppahinnasta. KKO totesi ostajalla olevan virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen, kun otettiin huomioon korjauskustannusten lisäksi se, että virhe haittasi rakennuksen käytettävyyttä asumistarkoitukseen.

Ratkaisu kokonaisuudessaan KKO:2009:39 (finlex.fi)

Vaikka virhe olisi vaikutuksellinen, ostajalla on lisäksi MK:n 2 luvun 22 §:ssä säädetty tarkastusvelvollisuus. Jos ostaja laiminlyö tämän tarkastusvelvollisuutensa, ostaja ei voi tehokkaasti vedota vaikutukselliseenkaan virheeseen.

Ostajan tarkastusvelvollisuus ja tietoisuus virheestä

Ostaja ei voi vedota laatuvirheenä sellaiseen seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä (MK 2:22). Ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei myöskään voi vedota virheenä seikkaan, josta hän on tiennyt tai hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

KKO 2020:23: Ostajille oli ennen kaupan tekemistä annettu vuonna 1960 rakennetusta asuinrakennuksesta laadittu kosteusmittauspöytäkirja, jonka mukaan kosteutta oli rakennuksen kellaritiloissa mutta ei sen yllä olevissa lattia- ja seinärakenteissa. Kaupan jälkeen kellarin betoniholvin yläpuolisissa alapohjarakenteissa sekä ulkoseinärakenteiden alaosissa havaittiin kosteus- ja mikrobivaurioita.

Korkein oikeus katsoi, että ostajilla oli rakennuksen iän, rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen johdosta ollut aihe tarkastaa kellarin yläpuolisten rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin. He olivat kuitenkin saaneet pitää riittävinä pöytäkirjasta ilmeneviä selvityksiä, joissa kellarin yläpuoliset rakenteet oli myös poraten tehdyillä mittauksilla todettu kuiviksi. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, eivätkä he siten olleet menettäneet oikeuttaan vedota kiinteistön virheeseen.

Ratkaisu kokonaisuudessaan KKO:2020:23 (finlex.fi)

KKO 2019:16: Kiinteistön ostajille oli ennen kauppaa esitetty kiinteistöllä olevaa rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia. Kun ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, ostajat eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapohjaa.

Ratkaisu kokonaisuudessaan KKO:2019:16 (finlex.fi)

KKO 2009:31. Viitaten MK:n 2 luvun 9.2 ja 22.1 §:n säännöksiin KKO totesi, että ostajalla ei ollut kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella syytä epäillä kosteusvauriota eikä hänellä ollut kuntotarkastuksen havaintojen perusteella myöskään erityistä syytä tehdä tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä (rakenteiden purkaminen) rakenteiden kunnon selvittämiseksi. Ostaja ei ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.

Ratkaisu kokonaisuudessaan KKO 2009:31 (finlex.fi)

KKO 2004:78. Kauppakirjaan sisältyi maininta rakennuksessa havaituista kosteusvahingoista ja myyjän vastuuta rajoittava lauseke. Myöhemmin rakennuksessa havaittiin merkittäviä rakennusvirheitä. Ostaja ei ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan. Kuntotarkastuksen perusteella ostajalla ei ollut erityisiä syitä tutkia tarkemmin rakenteita. Ostajalla oli oikeus kauppakirjan vastuunrajoitusehdosta huolimatta vedota kiinteistöllä olevassa rakennuksessa kaupanteon jälkeen havaittuihin rakennusvirheisiin.

Ratkaisu kokonaisuudessaan KKO 2004:78 (finlex.fi)

Reklamointi

Ostaja menettää lähtökohtaisesti oikeutensa vedota kiinteistön kaupan virheeseen, jos hän ei ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita (MK 2:25.1). Laatuvirheen osalta, mukaan lukien salaiset virheet, on lisäksi säädetty ehdottomasta viiden vuoden toissijaisesta määräajasta kiinteistön hallinnan luovuttamisesta lukien (MK 2:25.2).

KKO 2016:69. Myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Ostajat olivat pian virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Tuomiosta ilmenevillä perusteilla Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.

Ratkaisu kokonaisuudessaan KKO 2016:69 (finlex.fi)

KKO 2008:8. Reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa merkitystä todetaan olevan sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä luonnollisesti myyjän tietoisuudella virheestä. KKO katsoi muun ohella, että myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin sekä mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen. Näiden tavoitteiden toteutumisen KKO katsoo edellyttävän, ettei ostaja ennen reklamaatiota muuta kaupan kohdetta tavalla, joka vaarantaa myyjän mahdollisuudet muodostaa käsitys väitetystä virheestä ja vaadituista seuraamuksista.

Ratkaisu kokonaisuudessaan KKO 2008:8 (finlex.fi)

Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuustaan, vaikka ostaja ei reklamoisi ajallaan kaupan kohteen virheestä, mikäli myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti tai arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (MK 2:25.3). Siten vaikka virheeseen ei olisi vedottu säädetyn viiden vuoden määräajan puitteissa, ostajalla olisi oikeus yhä vedota virheeseen, jos myyjän menettely on ollut kunnianvastaista ja arvotonta tai törkeän huolimatonta (ks. KKO 2018:11).

Kunta voi reklamaatiotilanteissa kiinnittää huomiota siihen seuraaviin seikkoihin:

• Reklamaatio tehdään kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin tai se olisi pitänyt havaita.
• Ilmoitetaan asianmukaisesti virheet, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee, ja joiden perusteella halutaan esittää vaatimuksia, sekä niihin perustuvat vaatimukset.

Lisää aiheesta

Kuntaliiton verkkopalvelussa

• Kunnan kiinteistönkauppa