Lunastaminen

Lunastusluvan hakemisesta päättää kuntalain 1.2 §:n mukaan kunnanvaltuusto, jollei se ole kuntalain 14 §:n mukaisesti siirtänyt päätösvaltaa asiassa alemmalle kunnan viranomaiselle. Useissa kunnissa päätösvalta on siirretty kunnanhallitukselle tai asianomaiselle lautakunnalle. Lunastuslupahakemukseen tulee liittää selvitys päätösvallan siirtämisestä. 

Päätös lunastusluvan hakemisesta on luonteeltaan valmisteleva ratkaisu. Siitä ei sen vuoksi voi valittaa (KHO 1986 1147). 

Lupahakemukseen liitettävät asiakirjat ja selvitykset 

Lunastuslupahakemus on syytä tehdä kerralla kunnolla. Hakemusta voidaan tosin täydentää kunnan omasta aloitteesta tai ministeriön pyynnöstä. Hakemuksen täydentämisestä aiheutuu yleensä tarve maanomistajien uuteen kuulemiseen, mikä hidastaa ratkaisun saamista. Ainakin epäselvissä tapauksissa tulisi kunnan tämän vuoksi olla ennen hakemuksen jättämistä yhteydessä ympäristöministeriön lunastusasioita käsittelevään esittelijään ohjeiden saamiseksi asian vireille panoa varten. 

Lunastuslupahakemuksen laatimisessa on kyse luvan hakemista koskevan päätöksen täytäntöönpanosta. Tehtävä kuuluu sen vuoksi kunnanhallitukselle tai lautakunnalle, jolle se on delegoitu. LunL 7 §:n mukaan lunastuslupaa haettaessa on esitettävä selvitys, jonka nojalla voidaan arvioida lunastuksen tarpeellisuus tai todeta lunastusoikeuden olemassaolo. Pykälän 2 momentin mukaan hakemukseen on liitettävä asianmukaiset kartat ja piirustukset, selvitys maanomistajista ja haltijoista sekä heidän osoitteistaan ja tarvittaessa tiedot alueen kaavoitustilanteesta. 

Säännöksistä käy ilmi selvästi, että selvitysvelvollisuus lunastusluvan edellytyksistä on hakijalla. Menettelyyn ei kuulu, että lupaviranomainen omatoimisesti hankkisi hakemuksen tueksi tarpeellisia lisäselvityksiä. Hakemuksen perustelujen tarkoituksena on osoittaa, että lunastamisen edellytykset täyttyvät kyseisessä tapauksessa. Hakemuksessa tulee selostaa riittävän perusteellisesti kyseisen tapauksen tosiseikastoja. 

Kaikki lunastuslupahakemuksen asialliset perusteet tulee selvyyden vuoksi esittää erillisessä hakemusasiakirjassa ja sitä mahdollisesti täydentävissä liitteissä. Hakemusta ei ole suositeltavaa laatia viittaamalla perustelujen osalta pelkästään valtuuston tai lautakunnan pöytäkirjaan. 

Hakemukseen tulee kuitenkin liittää jäljennös lunastusluvan hakemisesta päättäneen kunnan toimielimen pöytäkirjasta. Mikäli päätösvalta asiassa on delegoitu valtuustolta kunnanhallitukselle tai lautakunnalle, hakemukseen on tarpeen liittää tästä osoitukseksi johtosäännön jäljennös. 

Asiakirjat on LunL 7 §:n mukaan toimitettava kaksin kappalein. Toiset kappaleet jäävät ympäristöministeriöön, toiset lähetetään maanmittausviranomaiselle toimitusmenettelyä varten, mikäli lupa myönnetään. Hakijan toimittamilla lisäkopioilla voidaan maanomistajien kuulemista eräissä tapauksissa nopeuttaa. 

Maanomistajien kuuleminen 

Lunastettavan omaisuuden omistajalle ja käyttöoikeuden haltijalle varataan LunL 8 §:n mukaisesti ennen lunastusluvan antamista tilaisuus antaa määräajassa lausuntonsa asiasta. Lausunnon antamista varten varataan 30–60 päivän määräaika. 

Kun lunastuslupahakemus annetaan tiedoksi maanomistajille ja –haltijoille, noudatetaan hallintolain säännöksiä koskien hallintopäätöksen ja muun asiakirjan tiedoksiantoa (HL 54-63 §). 

Hakemusasiakirjat ja ilmoitus lausunnon antamista varten asetetusta määräajasta toimitetaan LunL 9 §:n mukaan todisteellisena tiedoksiantona alueen omistajalle ja haltijalle, jonka osoite saadaan selville. Muille hakemus toimitetaan tiedoksi yleistiedoksiantona, joka julkaistaan niin kuin kunnalliset ilmoitukset kunnassa julkaistaan. 

Erityistiedoksiannon toimittamista varten kunnan tulee liittää hakemukseen ajan tasalla oleva yhteenveto maanomistajista ja -haltijoista osoitetietoineen (ks. myös LunL 7 §). Jos maanomistajia on paljon, toimitetaan maanomistajille ja -haltijoille jäljennös hakemuksesta sekä tieto siitä, missä täydelliset asiakirjat ovat nähtävänä. 

Yleistiedoksiannon toimittamista varten ympäristöministeriö laatii kuulutuksen, selvittää hakijan kanssa kuulutusmenettelystä aiheutuvien kustannusten suorittamisen sekä ilmoittaa missä täydelliset hakemusasiakirjat ovat nähtävinä. 

YVA ja lunastuslupa 

LunL 5.4 §:n on ympäristövaikutusten arviointimenettelystä annetussa laissa (252/2017) tarkoitettua hanketta koskevaan lunastuslupahakemukseen liitettävä mainituin lain mukainen arviointiselostus. 

Viranomaisten lausunnot 

LunL 8.2 §:n mukaan maakunnan liitolta ja ELY-keskukselta on pyydettävä hakemuksen johdosta lausunto, jos hankkeella on seudullista merkitystä. ELY-keskukselta on pyydettävä lausunto myös, jos hankkeella on ympäristönsuojelun kannalta huomattava merkitys. 

Lunastuksen vaihtoehtoedellytys 

LunL 4.1 §:n toisen virkkeen mukaan lunastusta ei saa panna toimeen, jos lunastuksen tarkoitus voidaan yhtä sopivasta saavuttaa jollain muulla tavalla (niin sanottu vaihtoehtoedellytys). Tämä periaate edellyttää, että kunta esittää selvityksen siitä, ettei aluetta ole saatu hankituksi vapaaehtoisin keinoin. Hakemuksessa tulee esittää riittävä selvitys käydyistä kauppaneuvotteluista. 

Korkein hallinto-oikeus (KHO 2006:84) on linjannut päätöksellään maapolitiikan keinojen suhdetta. Kunnan mahdollisuus maankäyttösopimuksen tekoon ja kehittämiskorvauksen perimiseen (AKL 12 a luku) ei rajoita kunnan mahdollisuutta maapolitiikan eri keinojen käyttämisessä eikä supista kunnan mahdollisuutta käyttää lunastusta maanhankintaan. 

Rakennuspoliittinen lunastus 

AKL 99.1 §:n mukaan ympäristöministeriö voi yleisen tarpeen vaatiessa myöntää kunnalle luvan lunastaa alueen, joka tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen ja siihen liittyviin järjestelyihin tai muutoin kunnan suunnitelmallista kehittämistä varten. Alue voidaan siten hankkia lunastamalla jo ennen kaavoituksen aiheuttamaa maan arvonnousua. Lupaedellytysten harkinnassa korostuu tällöin hakijan selvitysvelvollisuus luvan myöntämisperusteista muilla kuin alueen kaavoitukseen liittyvillä perusteilla. 

Lupaedellytysten harkintaperusteina ovat soveltamistilanteesta riippuen selvitys esimerkiksi kunnan rakennus- ja raakamaatilanteesta sekä maan kysynnästä ja tarjonnasta eri käyttötarkoituksiin. Tarpeen mukaan on selvitettävä maareservit eri tarkoituksiin, pientalorakentamiseen, kerrostalorakentamiseen ja teollisuusrakentamiseen tarvittavan maan osalta erikseen. Maan riittävyyden arvioimiseksi on osoitettava maan kysyntä eri tarkoituksiin.  

Esimerkiksi pientalorakentamisen osalta on syytä esittää tilasto pientalotonttia viime vuosina hakeneiden määrästä sekä siitä, miten paljon samaan aikaan tontteja on voitu luovuttaa rakentajille. Lähivuosien rakennusmaan tarpeen osoittamiseksi hakemuksessa on oleellista esittää myös perusteltu ennuste kunnan asukasmäärän kehittymisestä sekä muista rakennusmaan tarpeeseen lähivuosina vaikuttavista seikoista.   

AKL 99.1 §:n nojalla voidaan lunastaa maata kaikkia yhdyskuntarakentamisen tarkoituksia varten: paitsi rakennustonteiksi erilaisiin käyttötarkoituksiin, myös katuja, puistoja ja muita tarpeita, kuten venesatamia ja varten jätevedenpuhdistamoja varten. Säännöksen soveltuvuudesta teollisuusrakentamiseen tarvittavan alueen lunastamiseen korkein hallinto-oikeus on antanut vuosikirjaratkaisun (KHO 2009:92). AKL 99.1 §:n rakennuspoliittista lunastusta sovelletaan toissijaisesti AKL 99.3 §:n yleiskaavaan toteuttamiseen tähtäävään lunastamiseen nähden. 

Lunastus maakuntakaavan toteuttamiseksi 

Ympäristöministeriö voi AKL 99.2 §:n mukaan antaa kaavan toteuttavalle viranomaiselle oikeuden lunastaa maakuntakaavaan otetun alueen tai sen käyttöoikeuden supistamisen, jos se on tarpeellista maakuntakaavan toteuttamiseksi valtion, seudun, kuntayhtymän tai kunnan väestön yhteisiä tarpeita varten. 

Käytännössä kunnat eivät ole hakeneet lunastuslupia seutu- tai maakuntakaavan toteuttamiseksi. Säännöksen nojalla voidaan, toisin kuin muiden MRL:n luvanvaraisten lunastusperusteiden nojalla, myöntää kunnalle lunastuslupa myös naapurikunnan alueelle. 

Lunastus yleiskaavan toteuttamiseksi 

Ympäristöministeriö voi AKL 99.3 §:n nojalla myöntää kunnalle luvan lunastaa alueen, joka on yleiskaavassa osoitettu 

1. liikenneväyläksi
2. asuntorakentamiseen tai siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen ja jota tarvitaan kunnan suunnitelmanmukaiseen yhdyskuntakehitykseen sekä
3. alueen, joka on tarkoitettu kunnan tai kuntayhtymän laitokselle tai muihin näiden tarpeisiin.   

Asuntorakentamiseen tai siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen lunastettavaan alueeseen voi sisältyä myös virkistys- ja suojelualuetta. 

AKL 99.3 §:ää sovellettaessa kunnalla on kevyempi selvitysvelvollisuus lunastusperusteen olemassaolosta kuin edellä selostetun saman pykälän 1 momentin kohdalla. Lähtökohtana on, että yleiskaavan asianmukainen aluevaraus pääosin osoittaa lunastusperusteen olemassaolon. 

Säännöksessä ei lunastusluvan myöntämisen edellytyksiin enää kuulu julkilausutusti yleisen tarpeen vaatimusta asuntorakentamiseen ja siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen tarvittavan alueen kohdalla. 

Samaa asiaa kuitenkin nykyisin tarkoitetaan, kun edellytetään, että aluetta tarvitaan kunnan suunnitelmanmukaiseen yhdyskuntakehitykseen. Tarve voidaan osoittaa esimerkiksi kunnan raakamaareserviä ja tonttien kysyntää valaisevin selvityksin. Yhdyskuntarakentamisella säännöksessä tarkoitetaan asuntoalueen yhteyteen rakennettavia työpaikkoja, sen tarvitsemia palveluja ja muuta senkaltaista rakentamista. 

Lunastuslupa voidaan AKL 99.3 §:n nojalla myöntää paitsi oikeusvaikutteisen myös oikeusvaikutuksettoman yleiskaavan perusteella (MRL 45 §). Hakemuksesta tulee käydä ilmi tieto asianomaisen yleiskaavan voimaantulosta. 

Kaavan toteuttamista helpottava lunastus 

Kunta voi AKL 100 §:n nojalla saada luvan lunastaa rakennuskorttelin tai asemakaavaan sisältyvän muun alueen, jos sen lunastaminen on kaavan toteuttamisen kannalta perusteltua ja yleinen tarve sitä vaatii.  

Ennakkohaltuunottolupa 

Kunta voi ottaa lunastettavan alueen haltuunsa vasta, kun lunastuspäätös on julistettu lunastustoimituksessa ja hakija on suorittanut siinä määrätyn korvauksen ja asettanut mahdollisen vakuuden lisäkorvauksista. 

LunL 58 §:n mukaan kunta voi saada oikeuden ottaa haltuunsa lunastettavan alueen tai sen osan ennen edellä mainittua ajankohtaa, kun töiden kiireellinen aloittaminen tai muut tärkeät syyt sitä vaativat. Luvan ennakkohaltuunottoon myöntää ympäristöministeriö lunastusluvan yhteydessä tai kunnan myöhemmin tekemän hakemuksen perusteella (LunL 59 §). 

Kunnan tulee hakemuksessaan osoittaa perusteet ennakkohaltuunotolle. Lain tarkoittamiksi kiireellisiksi töiksi on katsottu ennen kaikkea alueella kiireelliset kunnallistekniset työt.  

Käytännössä hakemukset ovat tältä osin usein puutteellisia. Ennakkohaltuunottolupaa koskevaan päätökseen ei voi erikseen hakea muutosta. Tämän vuoksi on ennakkohaltuunottoluvan tarpeellisuuden perustelemiseen kiinnitettävä erityistä huomiota. 

Ennakkohaltuunoton menettelyä on käsitelty kohdassa ennakkohaltuunotto. 

Lunastuslupahakemuksen sisältö ja laajuus vaihtelevat tapauksesta riippuen. Hakemuksen laatimista helpottaa kuitenkin seuraava muistilista, jota voidaan soveltaen käyttää myös hakemuksen sisältörunkona. 

1. Kunnan päätös lunastusluvan hakemisesta  
     
   Valtuuston pöytäkirjanote tai mikäli päätösvalta on delegoitu, päätös ja selvitys päätösvallan siirtämisestä.
    
2. Kiinteistötiedot  
     
   Luettelo lunastettavista kiinteistöistä ja määräaloista sekä niiden pinta-aloista.  
     
   Karttaliite, johon kiinteistöt ja määräalat on merkitty. Karttapohjan tulee olla sellainen, että siitä voidaan kopioimalla valmistaa ministeriön päätöksen liitekartta ja että sen perusteella voidaan määräalat merkitä lunastustoimituksessa maastoon.  
     
   Lunastettavien tilojen kiinteistö- ja lainhuudatusrekisterinotteet. 
    
3. Omistajatiedot 
     
   Lunastettavien alueiden omistajien nimet ja ajan tasalla olevat osoitetiedot. 
    
4. Kauppaneuvottelut 
     
   Vaihtoehtoisten maanhankintakeinojen yrittäminen on todistettava liittämällä hakemukseen selvitys kunnan pyrkimyksistä vapaaehtoisten kauppojen aikaansaamiseksi. 
    
5. Kaavatilanne 
     
   Selvitys lunastusperusteen edellyttämästä kaavatilanteesta. Kaava tai sen ote hakemuksen liitteeksi.  
     
   Selvitys kaavan lainvoimaisuudesta ja voimaantulosta, ks. AKL 200.1 § 
    
6. Lunastusperusteen osoittava muu selvitys 
     
   Riittävä selvitys lunastusperusteen olemassaolosta (ks. edellä). 
    

7. Ennakkohaltuunottoluvan edellyttämä selvitys, mikäli haetaan ennakkohaltuunottoa 

   Selvitys töiden kiireellisyydestä tai muista tärkeistä syistä. 

Lunastusluvassa mainitaan LunL 10 §:n mukaisesti, mitä omaisuutta lunastus koskee. Lunastettava alue osoitetaan lunastuslupapäätöksessä ja sen liitekartassa. 

Ympäristöministeriö toimittaa päätöksen todisteellisena tiedoksiantona hakijalle. Siitä toimitetaan jäljennös todisteellisena tiedoksiantona myös lunastettavan alueen maanomistajille ja käyttöoikeuden haltijoille. Muutoksenhakuaika alkaa kulua päätöksen tiedoksisaannista. 

Ministeriö lähettää päätöksen asiakirjoineen myös Maanmittauslaitokseen, joka antaa määräyksen lunastustoimituksen suorittamista varten. Toimitusmenettelyä on käsitelty kohdassa Lunastusmenettely. 

Toimitus voi käynnistyä, vaikka lunastuslupapäätökseen haettaisiin muutosta. Toimituksen loppukokousta ei kuitenkaan voida pitää ennen lunastusluvan lainvoimaiseksi tuloa (LunL 50.2 §). Lunastuksen kohteena olevat kiinteistöt ilmoitetaan Maanmittauslaitokseen myös merkinnän tekemistä varten lainhuudatus- ja kiinnitysrekisteriin (LunL 77.1 §). 

Muutoksenhaku lunastuslupapäätökseen 

Ympäristöministeriön päätökseen lunastusasiassa voidaan hakea muutosta valittamalla laillisuusperusteilla korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Päätöksestä saa valittaa se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi koskee.  

Valitus on tehtävä 30 päivän kuluessa siitä päivästä, jona valittaja on saanut tiedon päätöksestä, sitä päivää lukuun ottamatta. 

Yleisimpiä perusteita maanomistajien valituksissa ovat luvan myöntämisen edellytyksiin ja menettelyyn kohdistuvat väitteet. Valituksissa todetaan usein esimerkiksi, että lunastaminen on tarpeetonta, koska kunnalla on jo omistuksessaan riittävästi rakentamiskäyttöön soveltuvia maita. Samoin todetaan usein, ettei maanomistajien kanssa ole neuvoteltu ennen lunastusluvan hakemista.  

Korkein hallinto-oikeus pyytää valitusten johdosta ympäristöministeriön lausunnon. Samoin kunnalta on yleensä pyydetty lausunto valitusten johdosta. Korkeimmassa hallinto-oikeudessa hakemuksen tueksi ei voida esittää uusia perusteita. Asia ratkaistaan lupahakemuksen käsittelyn yhteydessä esitetyn selvityksen perusteella. Lunastuslupahakemuksen huolellisen perustelemisen merkitys korostuu siten selvästi myös muutoksenhakuvaiheessa. 

1. Lunastusluvan hakeminen  

Lunastuslupaa haetaan siis ympäristöministeriöltä, kun vaihtoehtoiset keinot maanhankkimiseksi eivät ole tuottaneet tulosta. Lunastusluvan käsittely kestää yleensä 6–8 kuukautta. Mikäli luvasta valitetaan, käsittelyaika KHO:ssa on yleensä 6–12 kuukautta. 

2. Lunastustoimituksen aloitus, ennakkohaltuunotto 

Lunastustoimitus voidaan aloittaa välittömästi lunastusluvan myöntämisen jälkeen. Toimitusta ei kuitenkaan voi lopettaa, ennen kuin lupa on saanut lainvoiman. Jo lunastustoimituksen alkukokouksessa käsitellään lunastettavan alueen haltuunottoa, mikäli lunastusluvassa on annettu lupa myös lunastuslain 6 luvun mukaiseen ennakkohaltuunottoon. 

Haltuunotto tapahtuu heti alkukokouksessa, mikäli lunastettavan alueen omistaja ei vaadi ennakkokorvausta. Mikäli ennakkokorvausta vaaditaan, haltuunotto tapahtuu, kun päätös ennakkokorvauksista on tehty ja korvaukset maksettu. Tähän kuluu minimissään 2 kk toimituksen alkukokouksesta, mutta yleensä 3–6 kuukautta. Lunastaja saa siis lunastettavan alueen haltuunsa yleensä viimeistään 6 kk:n kuluessa toimituksen aloittamisesta ja enintään kaksi vuotta lunastusluvan hakemisesta. 

Ennakkohaltuunottolupaa ei ole useinkaan haettu lunastuslupien yhteydessä, ja joskus lupa on evätty. Kysymyksessä on kuitenkin käyttökelpoinen keino alueen käyttöönoton nopeuttamisessa. Luvan saamiseen tulisi vain panostaa perusteellisemmin. 

Haltuunotto-oikeus tarkoittaa käytännössä sitä, että alueella voidaan tehdä esimerkiksi maaperätutkimuksia ja rakentaa kunnallistekniikkaa. Toistaiseksi ennakkohaltuunottolupaa on raakamaan lunastuksissa haettu melko harvoin, joten myöskään oikeuskäytäntöä luvan myöntämisestä ei juurikaan ole. 

3. Lunastustoimituksen lopettaminen 

Lunastustoimitus voidaan lopettaa heti, kun lunastuslupa on saanut lainvoiman. Korvausvalmistelua on useimmiten tehty jo ennen luvan lainvoimaiseksi tuloa, joten toimituksen lopettamiseen ei tästä kulu yleensä kuin 2–3 kuukautta. Korvaukset on maksettava kolmen kuukauden kuluessa toimituksen lopettamisesta. 

Mikäli kunta haluaa valittaa, voi se tallettaa riidanalaisen korvauksen osuuden aluehallintovirastoon. 

4. Omistusoikeus lunastettavaan alueeseen 

Omistusoikeus lunastettavaan alueeseen saadaan, kun toimituksesta on tehty merkinnät kiinteistörekisteriin. Mikäli toimituksesta ei valiteta, suoritetaan rekisteröinti 1–2 kuukauden kuluessa toimituksen lopettamisesta. 

Mikäli valitus koskee vain korvauksia (näin on yleensä, lunastuslupahan on jo lainvoimainen), voidaan toimitus rekisteröidä lunastuslain 53 §:n nojalla hakijan pyynnöstä ennen toimituksen lainvoimaiseksi tuloa. Rekisteröintiin tulee käytännössä saada lupa maaoikeustuomarilta. Joka tapauksessa useimmissa lunastuksissa omistusoikeus saadaan jo kolmen kuukauden kuluessa toimituksen lopettamisesta. 

5. Toimituksen lainvoimaisuus 

Käsittelyaika maaoikeudessa on yleensä 6–12 kuukautta ja KKO:ssa saman verran. Tätä 1–2 vuotta ei siis tarvitse yleensä odottaa omistusoikeuden saamiseen, mikäli kunta esittää kohdan 6 mukaista ennakkorekisteröintiä. Varmuus korvauksien suuruudesta saadaan yleensä vasta valitusten käsittelyn jälkeen. On kuitenkin huomattava, että korvausasioista saa melko harvoin valitusluvan KKO:aan. 

Prosessin kokonaiskesto 

Lunastusluvan hakemisesta omistusoikeuden saamiseen kuluu siis yleensä aikaa seuraavasti: 

• 6–8 kuukautta lunastusluvan saaminen/ympäristöministeriö 
• 6–12 kuukautta luvan lainvoimaisuus/KHO 
• 2–3 kuukautta toimituksen lopettaminen 
• 2–3 kuukautta rekisteröinti 

Vastaava aika lunastettavan alueen haltuunottoon on seuraava: 

• 6–8 kuukautta lunastuslupa saaminen/ympäristöministeriö 
• 3–6 kuukautta (ennakko) haltuunotto 

Näin ollen lunastusprosessin kokonaiskesto omistusoikeuden saamiseen on yleensä 18–24 kuukautta ja haltuunoton saamiseen kuluu 10–13 kuukautta. Mikäli toimituksen korvauspäätöksistä valitetaan, venyy prosessi lopullisten korvausten selville saamiseksi yleensä 6 – 18 kk (maaoikeuden + KKO:n käsittelyaika). 

Kunta saa asemakaava-alueella ilman erityistä lupaa lunastaa sellaisen yleisen alueen sekä sellaisen yleisen rakennuksen asemakaavan mukaisen tontin, joka asemakaavassa on tarkoitettu kunnan laitokselle tai muihin tarpeisiin (AKL 96.1). Vastaava lunastusoikeus on valtiolla tai kuntayhtymällä, jos alue asemakaavassa on tarkoitettu näiden tarpeisiin. 

Edellä esitettyjä lunastusedellytyksiä sovelletaan myös silloin, kun lunastamalla rajoitetaan kiinteistön käyttöoikeutta alueella, joka asemakaavassa on osoitettu kunnan, kuntayhtymän tai valtion tarpeisiin maanalaista rakentamista varten (AKL 96.2 §).Yleiskaavan mukaisen yleisen alueen lunastamiseen sen sijaan tarvitaan ympäristöministeriön myöntämä lunastuslupa (AKL 99.3 §). 

Asemakaava-alueella lunastusta varten ei siis tarvita valtioneuvoston, ministeriön tai muiden lupaa, vaan voimassa oleva kaava tuottaa lunastusoikeuden. Lunastusoikeutta koskevan säännöksen (AKL 96 §) yksinkertaisuuden vuoksi lunastusoikeuden ratkaiseminen tapahtuu useimmiten riidattomasti. 

Erimielisyyksiä lunastusoikeuden myöntämisessä on aiheuttanut lähinnä se, onko alue todella tarkoitettu kunnan tarpeisiin. Kadun, katuaukion, torin, puiston ja muun virkistysalueen osalta kunnalla on lunastusoikeus ilman lisäselvityksiä. Sen sijaan liikenne-, vaara- ja erityisalueen osalta on joskus epäselvää, onko alue tarkoitettu kunnan tarpeisiin 

Esimerkiksi kunnan lunastusoikeus venesatama-alueeseen ja yleisen rakennuksen tonttiin on riitautettu viime vuosina. Tästä syystä olisi selvintä, jos alueen kaavamerkinnästä voitaisiin yksiselitteisesti todeta, onko alue todella tarkoitettu kunnalle. Kaavassa kunnan (tai valtion) tarpeita osoittava indeksimerkintä (esimerkiksi Yk) varmistaisi asian. 

Vireille pantu kaavanmuutosesitys tai rakennuskielto kaavan muuttamiseksi eivät estä lunastusoikeuden myöntämistä. Jos kaavanmuutos koskee lunastettavaa aluetta ja muutos etenee lunastusprosessin aikana vahvistetuksi kaavaksi, lunastusoikeus saatetaan menettää (KKO 3.11.1986 taltio 3327). 

Lunastuksen hakeminen 

Yleisen alueen lunastusta – kuten muitakin maankäyttö- ja rakennuslakiin perustuvia lunastuksia – toimeenpantaessa noudatetaan niin kutsuttua lunastuslakia 29.7.1977/603 (AKL 103 §). 

Lunastustoimitusta haetaan Maanmittauslaitokselta. Kaavaan perustuvan lunastustoimituksen hakeminen kuuluu kunnanhallitukselle, ellei päätösvaltaa ole siirretty alemmalle kunnan viranomaiselle. Mikäli lunastuskorvauksen maksaminen edellyttää myöhemmin valtuuston päätöstä (ei ole varattu määrärahaa), on tarkoituksenmukaista viedä lunastukseen ryhtyminen valtuuston päätettäväksi, ellei päätösvaltaa ole delegoitu. Päätösvallan delegointi on suositeltava ratkaisu. Päätösvallan siirtämisestä säädetään kuntalain 91§:ssä. 

Toimitusta voidaan hakea ja toimituksen käsittely aloittaa, vaikkei lunastuslupa ole saanut lainvoimaa LunL 50.2 . 

Lunastustoimikunta 

Lunastuslain mukaisen lunastustoimituksen suorittaa niin kutsuttu lunastustoimikunta, johon kuuluu toimitusinsinööri ja kaksi uskottua miestä (LunL 12.1 §).Toimitusinsinöörinä ja samalla lunastustoimikunnan puheenjohtajana toimii Maanmittauslaitoksen toimitusinsinööri, jolla on riittävä perehtyneisyys lunastusasioihin (LunL 13 §).Kunnan kiinteistöinsinööri voi olla toimitusinsinöörinä, jos kunta ei ole toimituksessa asianosaisena. 

Kunnanvaltuusto valitsee joka vaalikaudeksi vähintään kuusi uskottua miestä, joiden tulee olla kiinteistöasioihin perehtyneitä ja paikalliset olot tuntevia (KmL 6 §). Uskotut miehet lunastustoimitukseen valitsee ja kutsuu toimitusinsinööri (LunL 14 §). 

Lunastustoimikunta ratkaisee lunastusoikeuden, määrää korvaukset ja tekee kaikki muutkin päätökset lunastustoimituksessa. 

Lunastustoimituksessa suoritettavat toimenpiteet karkeasti 

Lunastustoimituksessa on suoritettava seuraavat toimenpiteet (LunL 15 §): 

• vahvistettava lunastuksen kohde sekä osoitettava se kartalla ja tarpeellisissa määrin maastossa 
• laadittava luettelo eli niin kutsuttu selitelmä lunastettavasta omaisuudesta 
• tehtävä tarpeelliset tiejärjestelyt sekä päätettävä vahinkojen korjaamisesta 
• tehtävä korvauksia ja toimituskustannuksia koskevat päätökset 
• muodostettava kiinteistöt ja käsiteltävä muut lunastukseen liittyvät asiat 

Tiedottaminen 

Tiedottamisessa ja muussa yleisessä toimitusmenettelyssä sovelletaan pääsääntöisesti kiinteistönmuodostamislakia 12.4.1995/556. Lunastustoimituskokouksesta tulee lähtökohtaisesti tiedottaa kaikille asianosaisille viimeistään kymmenen päivää ennen kokousta lähetettävillä kutsukirjeillä (KmL 168, 169 §). Jos jotakin maanomistajaa tai muuta asianosaista tai hänen osoitettaan ei saada selvitettyä, kokouksesta on tiedotettava lisäksi sanomalehdessä. 

Muun kuin katualueen haltuunotto 

Lunastuslain mukaisessa toimituksessa lunastettavan omaisuuden haltuunotto tapahtuu pääsääntöisesti toimituksen lopettamisen jälkeen, kun korvaukset on maksettu (LunL57 § ). Jos asianosainen menettää lunastuksen vuoksi asuntonsa tai hänen elinkeinonsa harjoittaminen vaikeutuu, haltuunottoa voidaan lykätä enintään kolmeksi kuukaudeksi siitä, kun korvaukset on suoritettu. 

Katualueen haltuunotto 

Ensimmäisen asemakaavan mukaisen katualueen haltuunotto ei edellytä lainkaan lunastustoimitusta. Haltuunotto voi tapahtua, kun katualueen lohkomistoimitus on pantu vireille tai kun kunta on suorittanut katualueesta korvauksen (AKL 95.1 §). Käytännössä ennen rakentamistöiden aloittamista pidetään kuitenkin katselmus, jossa muun muassa kirjataan poistettava kasvillisuus ja laitteet. 

Toisen tai myöhemmän asemakaavan mukaisen katualueen, joka ei ole edellisessä kaavassa ollut katua, kunta saa ottaa haltuunsa, kun sitä koskeva lunastustoimitus on pantu vireille (AKL 95.3). 

Vastaavaa menettelyä edellytetään, jos ensimmäisen asemakaavan mukaisella katualueella sijaitsee vähäistä arvokkaampi rakennus, arvokas rakennelma tai laite tai alue on välttämätön niiden käyttämistä varten (AKL 95.2 §). 

Lunastettavaksi haettu alue on mahdollista saada lunastajan hallintaan, vaikkei toimitus olisikaan lainvoimainen tai edes lopetettu. Tällainen tarve tulee usein esille, kun yleiselle alueelle halutaan kiireellisesti päästä rakentamaan esimerkiksi liikenneväyliä. 

Ennakkohaltuunottoa on aina syytä hakea, jos lunastettava alue halutaan saada pikaisesti hallintaan. Mikäli sitä ei haeta, haltuunotto voi viivästyä esimerkiksi lunastusoikeutta tai haltuunottoa koskevan valituksen johdosta jopa vuosilla. 

Ennakkohaltuunottoluvan myöntämistä koskevasta päätöksestä ei saa valittaa kesken toimituksen eikä haltuunottokatselmuksessa tehdyistä päätöksistä (muun muassa ennakkokorvauksesta) myöhemminkään (LunL 89.2 § , LunL 92 §). 

Yleisen alueen lunastuksessa ennakkohaltuunottoluvan myöntämisestä päättää lunastustoimikunta (LunL 59.3 §). Lupa voidaan antaa, jos "töiden kiireellinen aloittaminen tai muut tärkeät syyt sitä vaativat" (LunL 58 §). 

Ennen omaisuuden ennakkohaltuunottoa on pidettävä niin kutsuttu haltuunottokatselmus. Katselmuksessa on vahvistettava haltuun otettava omaisuus ja laadittava selitelmä siitä sekä määrättävä ennakkokorvaus, mikäli asianosainen sitä vaatii (LunL 60 §). 

Ennakkohaltuunotto tapahtuu, kun haltuunottokatselmus on "julistettu päättyneeksi" ja ennakkokorvaukset maksettu (LunL 63 §). Jos ennakkokorvauksia ei vaadita, haltuunotto tapahtuu siis haltuunottokatselmuksen lopettamishetkellä. 

Jos asianosainen menettää lunastuksen vuoksi asuntonsa tai hänen elinkeinonsa harjoittaminen vaikeutuu, voidaan myös ennakkohaltuunottoa lykätä enintään kolmeksi kuukaudeksi siitä, kun ennakkokorvaukset on suoritettu. 

Ennakkokorvaukset 

Ennakkokorvausta on määrättävä aina, kun sitä vaaditaan. Haltuunoton kiireellisyydestä ja korvauksen ennakkoluonteesta johtuen ennakkokorvaus määrätään "likimääräisen arvion nojalla" ja vain "haltuunotettavan omaisuuden osalle tulevasta korvauksesta", ei siis ainakaan lunastettavan alueen ulkopuolisen kiinteistön haitan- ja vahingonkorvauksista (LunL 60.2 §). 

Ennakkokorvauksen suuruus on normaalitapauksessa kolme neljäsosaa omaisuuden lopullisen korvauksen arvoidusta määrästä (LunL 61.2 §). Asunnon menettämisen ja elinkeinon vaikeutumisen tilanteessa ennakkokorvaus on kuitenkin määrättävä täysimääräisenä (LunL 61.1 §). 

Ennakkokorvaus on maksettava kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun haltuunottokatselmus on julistettu päättyneeksi. Jollei näin tapahdu, ennakkohaltuunottolupa peruuntuu (LunL 62 §). 

Lopullisen korvauksen ja ennakkokorvauksen erotukselle määrätään maksettavaksi kuuden prosentin korko haltuunottohetkestä maksupäivään (LunL 95.1 §). 

Arviointimenetelmä 

Lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä käyvän hinnan mukainen täysi korvaus. Mikäli se ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on perustettava tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin (LunL 30.1 §). 

Kauppa-arvomenetelmä eli vertailukauppoihin nojautuva arviointi on yleisin arviointimenetelmä. Tuotto- ja kustannusarvomenetelmät tulevat lunastusarvioinnissa harvemmin kysymykseen, lähinnä silloin, kun kauppa-arvoa ei ole luotettavasti saatavilla. Näin esimerkiksi paljaan metsämaan arviointi useimmiten perustetaan tuottoarvoon ja vastaavasti maatilan rakennukset kustannusarvoon. Lakiteksti "siihen pantuihin kustannuksiin" ei merkitse sitä, että kohteesta maksettu kauppahinta olisi ainoa arviointiperuste. 

Korvaukset viran puolesta vai ei 

Lunastustoimikunta määrää korvaukset viran puolesta. Vain vaatimuksesta määrätään korvaukset lunastuslain 38 §:n tarkoittamissa tapauksissa työntekijälle, naapurille tai muulle sellaiselle, jolta ei lunasteta (LunL 38 §). 

Vastaavasti jos korvaukselle suoritettava korko ei vastaa hallinnan menetyksestä aiheutunutta haittaa tai vahinkoa, siitäkin on esitettävä vaatimus (LunL 95.2 §). Kaikki nämä ovat sangen harvinaisia. Lisäksi vain vaadittaessa määrätään ennakkokorvaukset ja oikeudenvalvontakulut (LunL 60.2 §, LunL 82.1 §). 

Maanomistajan hakemissa niin sanotuissa jälkikorvauksia koskevissa (LunL 45 §) sekä raukeamiseen liittyvissä (LunL 75 §) lunastuksissa korvausta tulee niin ikään vaatia. 

Yleisten alueiden korvausarviointi 

Ensimmäinen asemakaava 

Arviointikäytännön mukaan ensimmäisen kaavan mukaisia yleisiä alueita lunastettaessa korvaus on määrättävä sen käyttötavan mukaan, joka tiluksella oli ennen asemakaavaa. Korvaus määrätään kuitenkin lunastustoimituksen loppukokouksen hintatasossa tai ennakkohaltuunoton tapauksessa haltuunottohetken hintatasossa.  

Edellä esitetyn perusteella isohkosta tilasta esimerkiksi puistoksi tai muuksi yleiseksi alueeksi varatut tilukset tulee arvioida sen arvon (useimmiten niin sanottu odotusarvo) mukaan, joka tiluksella oli ennen kaavan vahvistamista muutettuna arviointiajankohtaan. Käytännössä tiluksia siis arvioidaan vastaavalla paikalla sijaitsevan kaavan ulkopuolisen odotusarvoisen maan hinnan mukaan. 

Useimmissa tapauksissa on ennen detaljikaavaa ollut ainakin luonnosasteella oleva yleiskaava, joka tavallisesti vaikuttaa kaavoittamattoman maan hintaan. Koska yleiskaava on nimestäkin jo päätellen yleispiirteinen, pienehköt asutuksen keskellä sijaitsevat puistot ynnä muut sellaiset on syytä arvioida korkeampaan yksikköhintaan kuin laajahkot yhtenäiset yleiset alueet. Näin on arvioitu sekä lunastuksissa että vapaaehtoisissa kaupoissa Ralf Rehnbergin tutkimuksen mukaan (Puistomaan hinta, Suomen Kaupunkiliitto 1983). 

Jos puisto tai muu sellainen on ennen kaavaa ollut rakennuspaikkakäytössä tai muuna odotusarvoa arvokkaampana tiluksena, arviointi on perustettava sellaisen tiluksen ennen kaavan vahvistamista vallinneeseen arvoon. Näin ensimmäisen kaavan mukaisen yleisen alueen hinta voi poiketa toisesta suurestikin riippuen sen aiemmasta käyttötarkoituksesta. 

Yleisen rakennuksen tonttien lunastus ja arviointi on käsitelty erikseen kohdassa Yleisen rakennuksen tontin lunastaminen.  

Asemakaavan muutosalueet 

Arviointi- ja oikeuskäytännön mukaan kaavamuutosalueet on arvioitava edellisen kaavan mukaisen käyttötarkoituksen mukaan. Jos alue on ollut edellisessäkin kaavassa yleistä aluetta, arviointi ei juuri poikkea edellä esitetystä. 

Jos kaavan mukainen rakennusmaa on muuttunut yleiseksi alueeksi, tällainen tilus on arvioitava edellisen kaavan mukaisen käyttötarkoituksen mukaan. Tähän ei vaikuta oikeuskäytännön mukaan edes se, että maanomistajalle jäävän viereisen rakennuskorttelin rakennusoikeutta on samalla muutoksella saatettu korottaa KKO 29.8.1990 taltio 2264 (Oulu). 

Korvauksiin liittyviä erityisiä kysymyksiä 

Korvaukset määrätään omaisuuden haltuunottohetken mukaisessa hintatasossa (LunL 30.3 §). Mikäli toimituksessa on suoritettu ennakkohaltuunotto, tulee korvauksia kuitenkin korottaa haltuunottohetken ja loppukorvausten maksuhetken välisellä ajalla tapahtuneen yleisen hintatason nousun verran (ks. kohta Korko ja indeksikorotus). 

Koska kaavoitus tuo maanomistajalle muun muassa rakennusoikeuden muodossa usein hyötyä, hän joutuu sietämään korvauksetta joitain kaavan toteuttamiseen liittyviä haittoja. Lisäksi hän joutuu luovuttamaan kaduksi tai rakennuskaavatieksi korvauksetta tietyn osan (AKL 104 §, Katualueen korvaaminen). 

Pääsääntö on, että kaava-aluelunastuksissa määrätään vain kohteenkorvauksia (esimerkiksi maapohjasta, rakennuksista ja kasvillisuudesta) ja vain harvoin haitan- tai vahingonkorvauksia. Maanomistaja saattaa jopa joutua maksamaan korvausta, jos hän luovuttaa katualueeksi huomattavan vähän tai ei lainkaan maata (AKL 105 §). 

Jotkut haitan- ja vahingonkorvaukset ovat kuitenkin melko kiistattomia. Esimerkiksi lunastuslain asunto- ja elinkeinotakuusäännöksen (LunL 32 §) nojalla on yleisesti määrätty korvausta uuden asunnon hankkimisesta aiheutuvista kuluista (esimerkiksi lainhuudatus- ja muuttokulut). 

Vastaavasti ainakin pääkaupunkiseudulla on määrätty haitankorvausta puistoksi kaavoitetun ranta-alueen lunastuksen vuoksi (esim. KKO 1993:13). Haitankorvaus on perustunut nimenomaan rakennuspaikan rantayhteyden menettämiseen ja tästä aiheutuvaan jäännöskiinteistön arvon alenemiseen. Korvaus on ollut jopa 25 prosenttia kaavan ulkopuolisen rakennuspaikan hinnasta. 

Osapuolet voivat myös sopia korvauksista lunastustoimituksen kestäessä. Tällöin lunastustoimikunta vahvistaa sopimuksen, ellei sovittu korvaus ole ilmeisesti pienempi kuin muuten olisi määrätty. Tällä viimeksi mainitulla rajoituksella on pyritty turvaamaan kiinnityksenhaltijoiden asemaa. 

Korvausten suorittamisaika ja suorittamistavat 

Sekä lunastuskorvaukset että ennakkokorvaukset on maksettava kolmen kuukauden sisällä niiden julistamisesta (LunL 52.1 §, LunL 62 §). Jos näin ei tapahdu, lunastus pääsäännön mukaan raukeaa (katso myöhemmin kohta Lunastuksen raukeaminen). 

Lunastustoimikunta tekee päätöksen lunastuskorvauksen tai ennakkokorvauksen tallettamisesta aluehallintovirastoon seuraavissa tapauksissa: 

• Korvaukset on talletettava, jos ei tiedetä, ketkä (kaikki) omistavat lunastettavan alueen tai muussa oikeudessa on vireillä riita omistusoikeudesta siihen (LunL 48.1 §). Riita voidaan ratkaista myös lunastustoimituksessa, jos se ei ole toisessa oikeusistuimessa käsiteltävänä.
• Kun korvauksensaajaa ei tavoiteta tai hän ei ota vastaan korvausta.
• Korvaukset on talletettava, jos on kyse yhteisestä omaisuudesta eikä ole tiedossa, miten tai kenellä on oikeus nostaa korvaus (LunL 48.2 §). Tavallisin tapaus tästä on riitainen perikunta.
• Kohteenkorvaus (ei haitan- ja vahingonkorvauksia) on talletettava, jos lunastetaan koko kiinteistö (LunL 49.1 §).
• Kohteen- ja haitankorvaus on talletettava, jos lunastustoimikunta katsoo rasitustodistusten perusteella, ettei jäljelle jäävä omaisuus vastaa siihen kohdistuvista kiinnityksistä (LunL 49.2 §).Vaikka lunastustoimikunta olisi päättänyt, että korvaukset voidaan maksaa maanomistajalle, voi lunastaja tallettaa niin kutsutun maksutalletuslain (281/31) 1 §:n nojalla korvaukset aluehallintovirastoon, jos maanomistajaa ei tavoiteta tai hän ei ota korvausta vastaan.
• Jos lunastaja (korvausten suorittaja) valittaa korvauksista maaoikeuteen, hän voi tallettaa riidanalaisen korvauksenosan (LunL 52.2 §). Talletettaessa on mainittava riidanalaisuudesta. Tällöin riidaton korvauksen osa on suoritettava lunastustoimikunnan määräämällä tavalla. Korvausten saajan valittaminen korvauksista ei vaikuta korvausten suorittamiseen. 

Jos korvaukset on määrätty talletettavaksi LunL:n 48 §:n nojalla, talletettu korvaus on mahdollista saada takaisin maksutalletuslain 7 §:n nojalla kymmenen vuoden jälkeen tallettamisesta. Jos lunastaja ei ole vuoden kuluessa edellä mainitun määräajan täyttymisestä hakenut talletetun korvauksen takaisin saamista, korvaus menee valtiolle. 

Kun korvaukset talletetaan aluehallintovirastoon, talletettaessa on esitettävä lunastuspäätöksen jäljennös (LunL 52.3 §). Aluehallintovirasto perii tallettajalta maksun talletukseen kuluvan työajan perusteella. 

Kun korvaukset on suoritettu, kuittijäljennökset on lähetettävä Maanmittauslaitokseen, jotta toimitus voidaan merkitä kiinteistörekisteriin (LunL 52.4 §). 

Korko ja indeksikorotus 

Lunastuslain mukaisessa toimituksessa ei pääsäännön mukaan määrätä korvauksille korkoa. Tämä johtuu siitä, että omaisuuden haltuunotto tapahtuu vasta korvauksien tultua maksetuksi. 

Korkoa määrätään maksettavaksi vain silloin, kun lunastustoimituksessa suoritetaan ennakkohaltuunotto. Tällöin lopullisten korvausten ja ennakkokorvausten erotukselle määrätään suoritettavaksi kuuden prosentin korko omaisuuden haltuunottohetkestä lopullisten korvausten maksupäivään (LunL 95.1 §). 

Lunastaja ja maanomistaja voivat sopia töiden aloittamisesta ennen lain mukaista haltuunottohetkeä. Usein tällöin sovitaan myös, että maanomistaja saa pienen lisäkorvauksen ja että korvauksien koron laskemisen alkamispäiväksi (korkopäivä) tulee töiden aloittamispäivä. 

Nämä ovat sellaisia sopimuksia, jotka liittyvät korvauksiin ja jotka on syytä ottaa huomioon muun muassa siten, että korkopäiväksi määrätään sopimuksen mukainen päivä. Sen sijaan edellä mainittujen korvausten määräämisen ajankohtaan tällaisilla sopimuksilla ei ole vaikutusta (KKO 4.12.1990 taltio 3473). 

Mikäli toimituksessa on suoritettu ennakkohaltuunotto, tulee maksamatta olevia korvauksia edellä mainitun koron lisäksi korottaa haltuunottohetken ja loppukorvausten maksuhetken välisellä ajalla tapahtuneen yleisen hintatason nousun verran (LunL 30.3 §). 

Yleisen hintatason nousu on toimituksissa määritetty elinkustannusindeksin muutoksen avulla. Tästä syystä edellä esitettyä korotusta on nimitetty indeksikorotukseksi. 

Indeksikorotuksen tuloksena saadaan niin kutsutut loppukorvaukset, joille suoritetaan vielä kuuden prosentin vuotuiskorko haltuunottohetkestä maksuhetkeen. Maksuaikaa lunastajalla on kolme kuukautta päätöksen julistamisajankohdasta lukien. 

Lunastajan maksettavat kustannukset 

Lunastaja joutuu varsinaisten korvausten lisäksi maksamaan lunastustoimikunnan määräämät oikeudenvalvontakulut, toimituskustannukset sekä talletetun korvauksen maksatukseen liittyvät kulut. 

Oikeudenvalvontakulut 

Lunastaja joutuu maksamaan kustannukset, jotka aiheutuvat lunastettavan omaisuuden omistajalle hänen oikeutensa valvomisesta lunastustoimituksessa. Oikeudenvalvontakulut korvataan vain vaatimuksesta ja niistä korvataan välttämättömiksi katsotut kustannukset (LunL 82.1 §). 

Kustannusten määrää päätettäessä lunastustoimikunta ottaa huomioon ansion menetykset, matkakustannukset, tarvittavien selvitysten kustannukset samoin kuin harkinnan mukaan asiamiehen, käyttämisestä aiheutuneet kulut, jos asiamiehen käyttäminen katsotaan aiheelliseksi. 

Toimituskustannukset 

Pääsäännön mukaan toimituksen hakijan on maksettava lunastuksen toimeenpanosta aiheutuvat niin kutsutut toimituskustannukset (LunL 81.1 §). Toimituskustannukset tulevat kuitenkin lähes aina lunastajan maksettavaksi, sillä maanomistajan vireille panemissa niin kutsutuissa velvollisuuslunastuksissa (esim. AKL 101 § ja LunL 74.2 §) toimituskustannuksia ei maksa hakija, vaan lunastaja  LunL 98.3 §). 

Ainoastaan niin kutsutuissa jälkikorvauslunastuksissa (LunL 71 §) ja raukeamisen takia vireille pannuissa lunastuksissa (LunL 75.2 §), joissa toimitusta on haettu ilmeisen aiheettomasti, sekä sikseen jätetyissä velvollisuuslunastuksissa maanomistaja hakijana maksaa toimituskustannukset (LunL 81.1 §). 

Toimituskustannukset koostuvat kiinteistötoimitusmaksusta (12.4.1995/558) sekä toimitusmenoista (KmL 207 §), joita ovat muun muassa pyykkikustannukset, valtion mittamiehen käyttö sekä uskottujen miesten ja asiantuntijoiden palkkiot. Kiinteistötoimitusmaksu määrätään lunastustoimituksessa työaikaperusteisesti.  

Muut kustannukset 

Lunastaja joutuu myös maksamaan lunastuslain 49 §:n nojalla talletettujen korvausten tiedoksiannosta aiheutuvat kustannukset (LunL 68.1 § ja LunL 81.1 §), siis kuuluttamisen virallisessa lehdessä sekä erityistiedoksiannosta aiheutuvat kulut. Lisäksi korvauksia talletettaessa aluehallintovirasto perii tallettajalta maksun talletukseen kuluvan työajan perusteella. 

Lunastetun alueen muodostaminen kiinteistöksi 

Lunastetusta alueesta muodostetaan lunastuslain pääsäännön nojalla yksi tai useampi lunastusyksikkö (LunL 49a.1 §). 

Lunastajan pyynnöstä alueidenkäyttölain nojalla lunastettu alue voidaan lohkoa lunastustoimituksen yhteydessä yleiseksi alueeksi tai tontiksi tai muodostaa muuksikin kiinteistöksi (LunL 49a.2 §). 

Vastaavasti lunastuksen kohde voidaan lunastajan suostumuksella liittää hänen ennestään omistamaansa kiinteistöön, mikäli kiinteistönmuodostamislain kiinteistöjen yhdistämistä koskevat edellytykset ovat olemassa LunL 49a.1 §, KmL 214 §). 

Erityiset oikeudet lunastettavalla alueella 

Lunastettu alue vapautuu pääsääntöisesti vastaamasta luovuttavaan kiinteistöön kohdistuvista rasite-, pantti- ja muista oikeuksista, ellei niitä lunastustoimituksessa nimenomaan pysytetä (LunL 55 §, LunL 22.1 §). Käytännössä voimaan jätettäviä oikeuksia on harvoissa lunastuksissa, ja ne ovat useimmiten tierasiteoikeuksia tai aiemmissa lunastuksissa perustettuja käyttöoikeuksia. 

Vaikka lunastettu alue vapautuukin panttioikeuksista, pantinhaltijan asema lunastustilanteessa on kuitenkin turvattu. Korvaus on nimittäin määrättävä tallettavaksi lääninhallitukseen, jos lunastustoimikunta katsoo, ettei jäljelle jäävä omaisuus vastaa siihen kohdistuvista kiinnityksistä (LunL 49.2 §). 

Kaikista lunastustoimikunnan tekemistä päätöksistä on mahdollisuus valittaa maaoikeuteen 30 vuorokauden kuluessa lunastuksen lopettamisesta (LunL 89.1 §).Kesken toimitusta saa valittaa vain estemuistutuksen tai toimituksen sikseen jättämispäätöksen hylkäämisestä (LunL 89.2 §). 

Vaikka toimituksen korvauksista tai muista sellaisista on valitettu maaoikeuteen, lunastajalla on mahdollisuus saada pyytäessään omistusoikeus ja merkinnät omistusoikeuden siirtymisestä kiinteistörekisteriin, vaikka lunastuspäätös ei korvausten tai muiden sellaisten osalta ole saanut lainvoimaa. 

Pyyntö tulee esittää Maanmittauslaitokselle, joka ilmoittaa pyynnöstä maaoikeudelle. Maaoikeustuomari voi kieltää rekisteröinnin siihen asti, kunnes valitus on käsitelty (LunL 53.2 §). Maaoikeuden päätöksestä voi valittaa korkeimpaan oikeuteen vain, jos korkein oikeus antaa valitusluvan (LunL 91 § , KmL 238.1 §). 

Lunastuksen raukeaminen 

Lunastuslain mukainen lunastus raukeaa, jos lunastaja ilmoittaa ennen haltuunotto-oikeuden saamista lunastustoimikunnalle luopuvansa lunastuksesta (LunL 73.1 §). 

Samaten lunastus raukeaa, jos korkein hallinto-oikeus kumoaa valituksen johdosta lunastusluvan tai maaoikeus tai korkein oikeus katsoo valituksen johdosta, että toimitukselle ei ole laillisia edellytyksiä Lun 73.2 §). 

Jos lunastuksen kohdealueesta tehdään kiinteistöluovutus lunastajalle (esimerkiksi kauppa), lunastus raukeaa myös tällaisen alueen osalta. Niinpä lunastuksen osapuolet voivat, niin kauan kuin lunastus on vireillä, sopia vapaaehtoisesta kaupasta tai muusta luovutuksesta. 

Jos lunastuksen loppukorvausta ei makseta kokonaisuudessaan kolmen kuukauden kuluessa lunastuspäätöksen julistamisesta, lunastus pääsääntöisesi raukeaa (LunL 74.1 §). 

Jos lunastaja on jo saanut ennakkohaltuunotto-oikeuden, maanomistaja voi kuitenkin vaatia kuuden kuukauden kuluessa lunastuspäätöksen julistamisesta ja siis kolmen kuukauden kuluessa maksuajan päättymisestä lunastuksen jatkamista vaatimalla ulosottotoimin lainvoimaisen korvauksen perimistä lunastajalta (LunL 74.2 § ). 

Vastaavasti myös kaavaan perustuvissa velvollisuuslunastuksissa (AKL 101 §) lunastus ei raukea, vaikkei korvausta maksetakaan määräajassa. 

Jos lunastus raukeaa ennen kuin lunastustoimitus on kuulutettu aloitettavaksi, lunastuksen vuoksi ei pidetä toimituskokousta. Jos raukeaminen tapahtuu aloittamisen jälkeen, raukeamisen johdosta pidetään toimituskokous, jossa määrätään muun muassa toimituksen kustannusten maksaja (LunL 73.1 §). 

Lunastuslain mukaisen lunastuksen raukeaminen on saattanut aiheuttaa maanomistajalle haittoja tai vahinkoja, joista määrätään korvaus maanomistajan hakemassa lunastustoimituksessa (LunL 75 §). 

Lunastustoimituksen päättyminen ja rekisteröinti 

Toimituksen päättymisen ja rekisteröinnin edellytyksenä on lainvoimaiseksi tulon lisäksi se, että korvaukset kokonaisuudessaan on suoritettu ajallaan (LunL 53.1 §). Korvausten suorittamisen osalta lunastajan on toimitettava toimitusinsinöörille kuitti- ynnä muut selvitykset maksamisesta ennen kuin rekisterimerkinnät voidaan tehdä. 

Jos omistusoikeuden saaminen lunastettavaan alueeseen tai muiden lunastuksen päättymiseen liittyvien oikeusvaikutusten syntyminen on tärkeää, toimitus on mahdollista saada kiinteistörekisteriin huolimatta maaoikeuteen tehdystä valituksesta. 

Tämä on mahdollista, jos valitus koskee vain korvauksia, kustannuksia tai muuta sellaista seikkaa, joka ei vaikuta lunastuksen kohteen vahvistamiseen tai muihin kiinteistörekisteriin tehtäviin merkintöihin (LunL 53.2 §). 

Tällaista ennen toimituksen lainvoimaisuutta suoritettavaa rekisteröintiä tulee lunastajan pyytää Maanmittauslaitokselta, joka ilmoittaa pyynnöstä maaoikeudelle. Maaoikeustuomari voi kieltää rekisteröinnin siihen asti, kunnes valitus on ratkaistu. 

Jos lunastetusta alueesta muodostetaan yleinen alue tai tontti, toimituksen rekisteröinti suoritetaan kunnassa, edellyttäen, että kunta pitää kiinteistörekisteriä alueella. Muutoin rekisteröinti suoritetaan Maanmittauslaitoksessa. Toimituksen asiakirjat arkistoidaan kuitenkin aina Maanmittauslaitoksen keskusarkistoon. 

Omistusoikeuden siirtyminen 

Omistusoikeus lunastuslain mukaisessa lunastustoimituksessa siirtyy lunastajalle vasta sitten, kun lunastuspäätös on saanut lainvoiman, korvaukset on maksettu ja lunastustoimitus on merkitty kiinteistörekisteriin (LunL 55 §, 54 § & 53.1 §). 

Lainhuudatus 

Jos lunastetusta alueesta muodostetaan yleinen alue tai pakkolunastusyksikkö, siihen ei voi hakea lainhuutoa (MK 11:4 §). 

Lunastamalla saatua saantoa ei saa moittia (LunL 56.2 §). Lunastajalla on katsottu olevan täydellinen saanto- ja vaihdantasuoja, ja saannon on tällöin katsottu olevan julkisoikeudellisella pohjalla. Saantokirjana on ainoastaan viranomaisen, tässä lunastustoimikunnan, päätös. Saantoketjua ei siis tarvitse esittää, ja sen esittäminen olisi myös mahdotonta tapauksissa, joissa lunastettavan omaisuuden omistajasta ei ole tietoa. 

Kunta, valtio tai kuntayhtymä saa ilman erityistä lupaa lunastaa asemakaavan mukaisen yleisen rakennuksen tontin, jos se on voimassa olevassa asemakaavassa tarkoitettu sen tarpeisiin (AKL 96.1 §). 

Yleisen rakennuksen tontin lunastusoikeuden suhteen on voimassa samat edellytykset kuin muunkin yleisen alueen lunastuksessa. Asiaa on käsitelty laajemmin kohdassa Yleisen alueen lunastusoikeuden edellytykset. 

Yleisen rakennuksen tontin kohdalla on kuitenkin erityisesti syytä korostaa kaavamerkinnän selkeyden tarpeellisuutta. Kaupungin tai valtion tarpeita osoittava indeksi (esim. Yk) olisi useimmiten syytä sisällyttää kaavamerkintään. Nykyisin yleisen rakennuksen tontti saattaa yhä useammin olla tarkoitettu myös muun kuin kunnan tai valtion tarpeisiin. Tällaisia ovat esimerkiksi vanhusten palvelutalot. 

Mikäli yleisen rakennuksen tontin saaminen kunnan omistukseen ei onnistu AKL 96 §:n nojalla, sen omistusoikeus on mahdollista saada tontinosan tai tontin lunastusmenettelyn avulla (KmL 62 § ja KmL 62 a §). Tätä mahdollisuutta on käsitelty laajemmin kohdassa Tontinosan lunastaminen. 

Lunastusmenettely 

Lunastusmenettely on samanlainen kuin muunkin yleisen alueen lunastuksessa. Asiaa on käsitelty laajemmin yleisen alueen lunastuksen osiossa Lunastusmenettely. 

Yleisen rakennuksen tontin käyvän hinnan arviointi 

Kiinteistöarviointia koskevan kirjallisuuden mukaan yleisten rakennusten tontit on tavallisesti hinnoiteltu tavallisen rakennustontin ja vailla rakennusoikeutta olevien yleisten alueiden hinnan väliin. 

Eräiden teorioiden mukaan (mm. Pekka V. Virtanen) pientalovaltaisilla alueilla Y-tontin hinta vastaisi alueen keskimääräisen pientalotontin hintaa ja kerrostaloalueella rivitalotontin hintaa. Korkeimman oikeuden tuomion [KKO 21.9.1984 nro 2041] mukaan tehokkuusluvulla 0,40 varustettu Y-tontti tuli hinnoitella alueen pientalotonttien keskimääräistä tehokkuuslukua (0,25) vastaavan tontin käyvän hinnan mukaiseksi. Kysymyksessä oli RakL 54 §:n mukainen tontinosan lunastus, joten arvonleikkaussäännöksiä ei sovellettu. 

Valtakunnallisesti yleisten rakennusten tonttien hintoja on tutkinut Ilkka Saari, jonka tutkimuksen on rakennushallitus julkaissut nimellä Tutkimus yleisten rakennusten tonttien hinnoittelukäytännöstä ja hintaan vaikuttavista tekijöistä. Tutkimus on vuodelta 1981. 

Alle 0,5 tehokkuudella varustetun Y-tontin yksikköhinta €/m² näyttää Saaren tutkimuksen valossa olevan huomattavasti alhaisempi kuin pientalotontin hinta, millä hinnalla KKO siis määräsi korvattavaksi tehokkuudella 0,40 varustetun Y-tontin. 

Saaren mukaan Y-tontin hinta riippuu myös sen käyttötarkoituksesta. Kirkolliseen käyttöön varattu Y-tontti näyttäisi halvin ja hallinnolliseen käyttöön varattu kallein (näiden hintaero on jopa yli kaksinkertainen). 

Saaren tutkimus perustuu 1970-luvulla tehtyihin kauppoihin, joten lunastuslain leikkaussäännösten vaikutus ei juurikaan heijastu sen tuloksiin. Uudenmaan maanmittaustoimistossa aiemmin suoritettujen hintaselvitysten perusteella Y-tontin hinta €/m² on ollut pääkaupunkiseudulla keskimäärin 40–50 prosenttia pientalotontin hinnasta. 

Selvitysten aineistona ovat olleet lähinnä koulu- ja päiväkotitonttien kaupat. Selvitykset tukevat Saaren tutkimusta ja näin ollen näyttääkin, että KKO:n tuomion 1984 nro 2041 viitoittamalla periaatteella saadaan liian korkeita korvauksia. Joka tapauksessa Y-tontin käyvän hinnan selvittäminen on lähes aina työlästä ja hankalaa. Lisäksi hintatutkimuksessa tulisi aina huomioida kaupantekohetkellä kaupan kohdetta koskenut arvonleikkausmahdollisuus. 

Viimeksi Y-tonttien hinnoittelua on tutkittu Joni Koposen diplomityössä Yleisten rakennusten tonttien arvotekijät ja asema (Aalto-yliopisto, 2023). Siinä johtopäätöksenä todettiin yleisten rakennusten tontin yksikköhinnan olevan selitettävissä alueen omakoti- ja kerrostalotontin yksikköhinnan avulla. Lisäksi yleisen rakennuksen tontin rakennusoikeuden määrä todettiin tilastollisesti merkitseväksi muuttujaksi. Avoimeksi tutkimuksessa jäi erilaisten Y-tonttien käyttötarkoitusten vaikutus yksikköhintaan. 

Tontinosan lunastuksen luonne ja tarkoitus 

Tontinosan lunastus on yhteisen alueen lunastuksen lisäksi toinen pakkolunastusmuoto, jonka hakemiseen ovat oikeutettuja viranomaisen ohella myös muut tahot kuten yksityinen maanomistaja. 

Tontinosan lunastuksen tarkoituksena on varmistaa rakennuskelpoisten ja asemakaavaan sopeutuvien tonttien muodostaminen tilanteessa, jossa kaavan tai tonttijaon mukaiseen tonttiin sisältyy eri omistajille kuuluvia alueita. 

Erityisen tärkeää tontinosan lunastamismahdollisuus on sitovan tonttijaon mukaisella alueella. Siellä rakennuslupaa ei saa myöntää, jollei tonttijaon mukaista tonttia ole merkitty kiinteistörekisteriin, tai jollei rakennusluvan hakija hallitse koko tonttia (AKL 81.2-3 §). Tonttia ei puolestaan saa lohkoa tai merkitä kiinteistörekisteriin, elleivät kaikki tontinosat kuulu samoin omistussuhtein samoille omistajille (KmL 23 §). 

Tontinosan lunastus tulee käytännössä kyseeseen silloin, kun puuttuvasta tontinosasta ei syystä tai toisesta saada tehtyä vapaaehtoista luovutusta. Vapaaehtoisen kaupan estävät usein muun muassa erimielisyys kauppahinnasta, epäselvyys alueen omistajasta, omistajan vaikea tavoitettavuus tai osaomistajien kykenemättömyys sopia myynnistä. 

Tontinosan lunastuksen edellytykset 

"Tontin tai asemakaavaan soveltuvan rakennuspaikan muodostamiseksi tontin tai rakennuspaikan osan omistajalla on oikeus lunastaa toiselle kuuluvaa tonttiin tai rakennuspaikkaan kuuluvaa aluetta." (KmL 62.1 §). 

Otto Larma ja Ilmari Ojanen ovat teoksissaan Rakennuslaki ja -asetus ja Maapakettilait todenneet ykskantaan, että lunastuksen tulee sitovan tonttijaon alueella kohdistua samalla kertaa kaikkiin muihin kaavatontin osiin eikä vain joihinkin tonttiin kuuluvista osa-alueista. Lunastettava on siis kaikki tai ei mitään. Muutoin sitovan tonttijaon alueella lunastusoikeuden myöntämiseen riittää voimassa olevan asemakaavan ja tonttijaon olemassaolo sekä tontinosan omistusoikeus. 

Sen sijaan ohjeellisen tonttijaon alueella ”rima” lunastuksen edellytysten toteutumiseksi lienee hieman korkeammalla kuin sitovan tonttijaon alueella. Selvää on, että jos rakennusluvan saamisen edellytyksenä on puuttuvan rakennuspaikan osan hankkiminen, lunastusoikeus voidaan myöntää. Kaikki muu onkin sitten harkinnanvaraista.  

Lunastusoikeuden myöntämiseen riittää siis periaatteessa voimassa olevan asemakaavan ja (sitovaa tonttijakoa edellyttävällä alueella) tonttijaon olemassaolo sekä tontinosan omistusoikeus. 

Lunastusoikeuden ratkaiseminen mutkistuu silloin, jos useampi tontinosan omistaja haluaa lunastaa toiselle kuuluvaa aluetta samasta tontista. Etuoikeus lunastamiseen on sillä, jonka tontinosalla rakennuksineen ja laitteineen on suurin arvo (KmL 62.2 §). Jos osat ovat samanarvoiset, lunastusoikeus on sillä, joka on ensiksi vaatinut lunastamista. 

Näin ollen arvokkaimman tontinosan omistajalla on halutessaan aina lunastusoikeus. Toisaalta myös vähemmän arvokkaan osan omistajalla on lunastusoikeus siinä tapauksessa, että muut eivät halua lunastaa. Rakentamattoman tontin tapauksessa lunastusoikeus on puolestaan aina suurimman tontinosan omistajalla hänen niin halutessaan. 

Edellä esitetyn lisäksi tontinosan lunastuksen edellytyksenä ovat  KmL 64 §:ssä säädetyt kolme vaatimusta. Mikäli tontti voidaan muodostaa tilusvaihdolla, lunastamisen sijaan on suoritettava tilusvaihto. Tällöin tilusvaihto voidaan suorittaa omistajien suostumuksettakin.  

Lunastamisen edellytyksenä on lisäksi, ettei se aiheuta haittaa kiinteistöjärjestelmän selvyydelle eikä vaikeuta asemakaavaan sopeutuvien kiinteistöjen muodostamista (KmL 64 §). Viimeksi mainitut edellytykset estävät hyvin harvoin lunastamista etenkään sitovan tonttijaon alueella. 

Lunastusoikeuden ratkaiseminen on hankalinta silloin, kun tontilla sijaitsee rakennuksia. Jos rakennukset ovat kaavan käyttötarkoituksen mukaisia – esimerkiksi teollisuusrakennus teollisuustontilla tai omakotitalo kaavan mukaisella pientalotontilla – saadaan eri omistajien alueiden arvot yksinkertaisesti laskemalla tontin maapohjan rakennusoikeuden ja rakennusten käypä arvo yhteen. 

Tilanne on ongelmallisempi silloin, kun rakennus ei vastaakaan tontin kaavan mukaista käyttötarkoitusta. Tällainen tilanne on kohtuullisen yleinen esimerkiksi liike-, teollisuus- ja kerrostalotonteilla. 

Hyvin usein kerrostalo- tai teollisuusalueella sijaitsee ennen asemakaavaa valmistunut omakotitalo. Vanha omakotitalo on tällöin kerrostalotontin kannalta pelkkä kustannustekijä. Tällöin rakennetun tontinosan arvoa määrättäessä ei maapohjan arvo ole välttämättä kerrostalotontin hintaan perustuva, vaan usein kaavaa edeltävän omakotitontin hinta. Tontinosan lunastusoikeuden ratkaisemiseksi rakennettu tontinosa arvioidaan kahdella vaihtoehtoisella tavalla, joista maanomistajalle arvokkaampi tulee tontinosan arvoksi. 

Ensinnäkin omakotitalon omistajan tontinosa arvioidaan kerrostalotontin osana kerrostalotontin hinnalla, jolloin arvosta vähennetään asuinrakennuksen purkukustannukset. Toiseksi arviointi perustuu ennen asemakaavaa vallinneeseen käyttötapaan eli omakotitalon sekä kaavan ulkopuolisen rakennuspaikan maapohjan yhteenlaskettuun käypään hintaan.

Kunnalle on myönnetty erityisasema tontinosan lunastamiseen sitovaa tonttijakoa edellyttävällä asemakaava-alueella. Jollei tontinosan omistaja ole pannut vireille vaatimusta tontinosan lunastamiseksi vuoden kuluessa tonttijaon voimaantulosta, kunnalla on oikeus lunastaa tonttiin kuuluvat osat (KmL 62 a §). 

Jos tontinosan omistaja on kuitenkin pannut lunastusvaatimuksensa vireille 60 päivän kuluessa siitä, kun kunnan vaatimus on annettu hänelle tiedoksi, kunnalla on lunastusoikeus vain, jos jonkin tontinosan omistajan vaatimus ei johda tontin joutumiseen yhdelle omistajalle. Kunnan erityisasemalla pyritään siihen, että asemakaava-alueet tulisi rakennettua mahdollisimman tehokkaasti. 

Vastaavasti kunnalla voi tietyissä olosuhteissa olla myös lunastusvelvollisuus tontinosaan sitovaa tonttijakoa edellyttävällä asemakaava-alueella. Mikäli tontinosan omistaja sen johdosta, ettei sitova tonttijako sopeudu vallitseviin omistusoikeusolosuhteisiin, ei voi kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttää hyväkseen maataan, kunta on velvollinen lunastamaan tontinosan vuoden kuluttua tonttijaon voimaantulosta, jollei toinen tontinosan omistaja ole käyttänyt lunastusoikeuttaan (KmL 62 b §). 

Lunastusvelvollisuus voi syntyä esimerkiksi, jos pienehkö osa kiinteistöä on jäänyt kadun toiselle puolelle, jossa tontin pääosan omistajalla ei ole rakentamistarpeita. 

Kunnat eivät ole juurikaan käyttäneet lunastusoikeuttaan. Myös lunastusvelvollisuustoimitukset ovat olleet harvinaisia. 

Panttisaamiset 

Lunastettu tontinosa vapautuu "automaattisesti" vastaamasta luovuttavaan kiinteistöön kohdistuvista panttisaamisista sekä muista näihin verrattavista rasituksista (KmL 65 §). 

Pantinhaltijan asema lunastustilanteessa on kuitenkin turvattu. Korvaus korkoineen on nimittäin määrättävä tallettavaksi aluehallintovirastoon, jos korvaus on suuruudeltaan merkittävä ja luovuttavan kiinteistön arvo on lunastuksen vuoksi siinä määrin alentunut, että panttioikeuden haltijan oikeus saattaa vaarantua (KmL 205 §). 

Muut erityiset oikeudet 

Jos lunastettavaan tontinosaan kohdistuu rasite- tai vuokraoikeus tai muu erityinen oikeus, toimituksessa on määrättävä tällaisen oikeuden voimaan jäämisestä, lakkaamisesta, lunastamisesta tai muusta järjestämisestä ja siitä johtuvasta korvauksesta. 

Alueen uuden omistajan ja vuokramiehen välillä on pyrittävä ensisijaisesti saamaan uusi vuokrasopimus KmL 86 §. Mikäli sopimusta ei synny, entinen vuokrasopimus voidaan määrätä jäämään voimaan uutta omistajaa sitovana, ellei siitä aiheudu tälle huomattavaa haittaa.  

Tontinosan lunastuksissa vuokraoikeudesta lunastajalle aiheutuva haitta muodostuu kuitenkin usein huomattavaksi. Näin ollen vuokraoikeudet joudutaan usein lunastamaan ja lakkauttamaan. Esimerkiksi teollisuus- tai kerrostalotontilla sijaitsevaan vanhaan omakotitaloon kohdistuvat huoneenvuokraoikeudet on useimmiten pakko lakkauttaa, koska rakennus puretaan. 

Myös vanhat tie- ynnä muut rasiteoikeudet joudutaan usein lakkauttamaan lunastuksen yhteydessä. Tämä johtuu muun muassa siitä, että tieyhteydet, vene- ja autopaikat, vesi- ja viemärijohdot ynnä muut kunnallistekniikkaan liittyvät oikeudet järjestetään asemakaavassa kokonaisvaltaisesti, jolloin vanhat rasiteoikeudet jäävät tarpeettomiksi. 

Oikeudet, josta vastaanottava kiinteistö vastaa, laajenevat koskemaan myös lunastettua aluetta. 

Arviointimenetelmä 

Korvaukset lunastettavasta tontinosasta määrätään pääsääntöisesti käyvän hinnan mukaan eli niin kutsutulla kauppa-arvomenetelmällä. Mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, korvattava omaisuus arvioidaan tuottoarvon tai siihen pantujen kustannusten perusteella (KmL 200.1 §). 

Tuottoarvomenetelmä voi tulla kysymykseen lähinnä silloin, kun lunastettavaan alueeseen tai rakennukseen kohdistuu pitkäaikainen vuokrasopimus, jonka mukainen pääomitettu vuokratuotto ylittää käyvän hinnan. Lisäksi sitä voidaan soveltaa muun muassa silloin, kun vertailukauppoja ei ole saatavissa. 

Kustannusarvomenetelmä tulee harvoin kysymykseen tontinosan lunastuksen korvausta määrättäessä. Sitä voidaan käyttää esimerkiksi rakennuksen arvioinnissa silloin, kun rakennukselle ei jostakin syystä voida määrittää käypää arvoa sekä määrättäessä korvausta koristekasvillisuudesta ja laitteista. 

Kohteesta maksettu kauppahinta ei ole oikeuskäytännön perusteella sellainen laissa tarkoitettu omaisuuteen pantu kustannus, jonka perusteella korvaus tulee yksinomaan määrätä (KKO 20.9.1990/ 2540, 14.1.1991/ 74). Kauppa-arvomenetelmä on menetelmistä selvästi luotettavin ja eniten sovellettu. 

Korvattava omaisuus, haitat ja vahingot 

Lunastuskorvauksen tulee kattaa kaikki lunastuksesta aiheutuneet taloudelliset menetykset. Näin ollen lunastettavan omaisuuden lisäksi korvattavaksi tulevat myös mahdolliset lunastuksesta aiheutuneet haitat ja vahingot (KmL 200.2 §). 

Lunastettavan tontinosan (maa-alueen) korvauksen arviointi tapahtuu useimmiten rakennusoikeuden käyvän hinnan (€/k-m²) perusteella, koska kaupankäynnissäkin hinnoittelu perustuu enemmän rakennusoikeuden kuin maan hintaan. 

Sitovaa tonttijakoa edellyttävällä alueella arvioidaan kaikki tontinosat pääsääntöisesti yksikköhinnaltaan samanarvoisiksi. Näin ollen jopa tonttiin sisältynyt vesialue tai -jättö, niin kutsuttu kirvesvarren alue tai muu rakennuskelvoton alue on hinnoiteltu oikeuskäytännön perusteella samanarvoiseksi kuin rakennusalaan sisältynyt alue. 

Tämä periaate johtuu lähinnä siitä, että tontin rakentamiskelpoisuus edellyttää kaikkien tontinosien kuulumista samalle omistajalle ja että kaikki tontinosat tuottavat pääsääntöisesti rakennusoikeutta (tehokkuusluvun myötä). 

Mikäli tonttiin sisältyy keskimääristä enemmän edellä mainitun kaltaista rakennus- tai käyttökelvotonta aluetta, tontin arvo on kokonaisuutena luonnollisesti keskimääräistä pienempi. Se vaikuttaa osaltaan lunastushinnankin alenemiseen. 

Joissakin tapauksissa vanha rasiteoikeus tai muu käyttöoikeuden rajoitus (esimerkiksi kaasuputken tai voimajohdon alue) alentaa lunastettavan alueen yksikköhintaa suhteessa muun tontin alueeseen. 

Jos alueeseen kohdistuu edellä mainitun kaltainen käytössä ollut ja lunastuksen jälkeenkin voimaan jäävä rasite tai rajoitus, luovuttajan menetyskään ei ole niin suuri kuin rasitteettomalla maalla. Hänhän ei ole voinut hyödyntää aluetta täysimääräisesti aiemminkaan ja on lisäksi saattanut saada maa-alueesta korvauksen jo rasitetta perustettaessa. 

Lunastettavalla tontinosalla sijaitseva rakennus arvioidaan siis pääsääntöisesti käyvän hinnan mukaan. Rakennuksen käyttötarkoituksen tulee kuitenkin vastata tontin kaavan mukaista käyttötarkoitusta, jotta rakennuksen käypä arvo voitaisiin lisätä tontinosan (rakennusoikeuden) arvoon kokonaiskorvausta määrättäessä. 

Luonnontilaisella ja rakentamattomalla tontilla menetetystä kasvillisuudesta ei useimmiten määrätä erikseen korvausta. Tietty luonnontilainen kasvillisuus katsotaan sisältyvän maapohjan (rakennusoikeuden) korvaukseen. 

Sen sijaan istutettu ja hoidettu koristekasvillisuus korvataan ainakin omakotitonteilla erikseen. Koristekasvillisuuden korvaaminen on suoritettu lunastuksissa kustannusarvomenetelmällä, jossa korvaus perustuu taimi- ja hoitokustannusiin. Arviointi on käytännössä tapahtunut arviointi- ja hinnoitteluohjeiden perusteella (esimerkiksi Maanmittauslaitoksen ohjeisto). 

Haitan- ja vahingonkorvaukset ovat melko harvinaisia tontinosan lunastuksissa. Lähinnä kysymykseen tulevat rakennusten menetysten yhteydessä mahdollisten muuttokustannusten ja uuden asunnon hankkimisesta aiheutuneiden kustannusten (esimerkiksi varainsiirtoveron) korvaaminen. 

Korvauksia niin kutsutuista oikeudenvalvontakustannuksista ei voi tontinosan lunastuksissa määrätä, koska kiinteistönmuodostamislaista puuttuvat kokonaan tätä asiaa koskevat säännökset. 

Korvauksen määräämiseen ja suorittamiseen liittyviä yleisiä asioita 

Korvaukset tontinosan lunastuksessa on määrättävä viran puolesta eli vaikkei korvausta olisikaan vaadittu (KmL 201 §). Korvauksesta voidaan sopia, mutta toimitusmiesten on katsottava, ettei sopimus loukkaa kenenkään, esimerkiksi pantinhaltijan oikeutta. Lunastushinta määrätään päätöksen antamisajankohdan hintatason mukaan (KmL 200.3 §). 

Lunastuskorvaus on pääsääntöisesti maksettava kolmen kuukauden kuluessa toimituksen lopettamisesta. Maksuaikaa voidaan erityisistä syistä pidentää, kuitenkin enintään kolmeksi vuodeksi (KmL 203.1 §). 

Korvaukselle ei suoriteta normaalitapauksessa korkoa. Ainoastaan silloin, kun maksuaikaa on pidennetty, sille on kolmen kuukauden jälkeen maksettava kuuden prosentin vuotuiskorkoa. Mikäli korvausta ei makseta määräajassa, sille on suoritettava korkolain 4.3 §:n mukaista viivästyskorkoa (KmL 203.3 §). 

Toimitus ei siis raukea aiemman (lunastuslain mukaisen) tontinosan lunastusmenettelyn kaltaisella tavalla, jollei korvausta makseta määräajassa. Mikäli korvausta ei makseta, se voidaan ulosottaa korvauksen saajan pyynnöstä(KmL 288.1 §). 

Lunastajan kiinteistö on panttina maksamattomasta korvauksesta (KmL 204 §). Vaikka lunastaja valittaisi korvauksen suuruudesta, sen on suoritettava koko määrätty korvaus edellä esitetyssä määräajassa. 

Mikäli korvausta alennetaan oikeudessa, on liika maksettu määrä kuuden prosentin korkoineen palautettava maksajalle (KmL 203.4 §). Lain epäkohta tällaisissa tilanteissa on se, ettei korvauksen maksajan asemaa ole mitenkään suojattu korvausten palautustilannetta ajatellen. 

Lunastuskorvausta ei aina määrätä maksettavaksi luovuttajalle, vaan kahdessa tapauksessa se on määrättävä talletettavaksi aluehallintovirastoon. 

Ensinnäkin, jos lunastuksessa määrättävä korvaus on suuruudeltaan merkittävä ja luovuttavan kiinteistön arvo on lunastuksen vuoksi siinä määrin alentunut, että kiinteistöön kohdistuvan panttioikeuden haltijan asema saattaa vaarantua, on korvaus määrättävä talletettavaksi (KmL 205 §).Talletuskynnys on siis tällä kohdalla varsin matalalla. 

Toisin sanoen, mikäli jäljelle jäävän kiinteistön arvo ei varmasti ylitä panttisaamisten arvoa, korvaus on määrättävä talletettavaksi. 

Toisekseen, korvaus on määrättävä tallettavaksi myös silloin, kun lunastetaan tilojen yhteisestä alueesta eikä alueen osakaskunta ole järjestäytynyt yhteisaluelain edellyttämällä tavalla ja korvaus on vähäinen alueen osakasluettelon laatimiskustannuksiin verrattuna (KmL 206.2 §). Jos yhteisen alueen osakaskunta on järjestäytynyt, korvaus tulee määrätä suoritettavaksi osakaskunnalle (KmL 206.1 §). 

Korvausta ei voida enää lunastuslain (LunL 48 §) mukaisesti määrätä talletettavaksi, mikäli tilan omistajat eivät ole varmuudella selvillä tai yhteisomistuksen vallitessa ei ole toimitettu selvitystä siitä, kenelle ja mihin korvaus maksetaan. Samoin talletus ei tule kysymykseen automaattisesti, vaikka koko kiinteistö lunastetaan (vrt. LunL 49.1 § ). 

Mikäli lunastettavan alueen omistaja ei ole tiedossa, häntä ei tavoiteta, hänen maksuosoitettaan ei saada selville tai yhteisomistajilta ei saada sopimusta korvauksen osittelusta tai maksamisesta, lunastajan tulee tallettaa korvaus maksutalletuslain (Laki rahan, arvo-osuuksien, arvopaperien tai asiakirjain tallettamisesta velan maksuna tai vapautumiseksi muusta suoritusvelvollisuudesta 281/1931) 1 §:n nojalla. Tästä eivät siis päätä toimitusmiehet, vaan asia on korvauksen maksajan vastuulla. 

Mikäli korvauksen saaja ei nosta korvaustaan aluehallintovirastosta kymmenen vuoden kuluessa tallettamisesta, tallettajalla on oikeus yhden vuoden ajan edellä mainitun määräajan umpeutumisesta vaatia korvausta itselleen. Jos näin ei käy, korvaus menee valtiolle. 

Omistusoikeus lunastettuun tontinosaan syntyy, kun toimituksesta on tehty merkintä kiinteistörekisteriin KmL 192.4 § Lunastettu alue tulee lainhuudattaa. Lainhuudatusaika alkaa kiinteistörekisteriin merkitsemisestä (MK 11:3.1 §). 

Lunastetun alueen haltuunottoa koskevat säännökset ovat kiinteistönmuodostamislaissa varsin suppeat. Laissa säädetään ainoastaan, että "tarvittaessa on määrättävä tilusten haltuunoton ajankohta" (KmL 186.1 §). 

Tontinosan lunastuksissa kannattanee haltuunottoajankohta useimmiten määrätä. Ajankohdaksi sopinee parhaiten lunastuslakia (LunL 57.1 §) myötäilevästi se hetki, kun korvaukset on maksettu. 

Haltuunotto ei kuitenkaan oikeuta rakentamaan sitovaa tonttijakoa edellyttävällä alueella, sillä rakennusluvan voi saada vasta, kun tontti on merkitty kiinteistörekisteriin (AKL 81.2 §). Haltuunotto mahdollistaa, ainakin, jos lunastusoikeudesta ei ole valitettu, kuitenkin esimerkiksi tontin raivaamisen sekä rakentamista edeltävät selvitykset (esimerkiksi maaperätutkimus). 

Vuoden 2006 alusta kiinteistönmuodostamislakiin tuli muutos (KmL 194a §), jonka mukaan tarpeelliset kiinteistörekisterimerkinnät toimituksesta voidaan tehdä asianosaisen pyynnöstä, vaikkei toimitus kaikilta osin ole saanut lainvoimaa. 

Näin voidaan toimia silloin, kun valitus koskee vain korvauksia tai muutoin sellaista seikkaa, joka ei vaikuta rekisteröitävän kiinteistön ulottuvuuteen tai muihin rekisterimerkintöihin. Näin ollen tontti on mahdollista saada rekisteriin ja rakennuskelpoiseksi, jos valitus koskee vain korvauksia. 

Kiinteistönmuodostamislaki ei tunne minkäänlaista erillistä ennakkohaltuunottomenettelyä. Siten lunastuslain kaltainen ennakkohaltuunotto ei ole mahdollinen, joskaan sillä ei olisi tontinosan lunastuksessa suurta merkitystäkään. 

Tontinosan lunastus tapahtuu siis lähtökohtaisesti tontin lohkomisen yhteydessä lohkomisen "sivutoimituksena". Sen suorittaa pääsääntöisesti kunnan kiinteistöinsinööri, jos kysymys on asemakaava-alueesta, jonka alueella kunta toimii kiinteistörekisterin pitäjänä (KmL 3.2 ja KmL 5.3 §). 

Muussa tapauksessa – esimerkiksi mikäli tontinosan lunastus halutaan jostakin syystä suoritettavaksi erillisenä toimenpiteenä – toimituksen suorittaa Maanmittauslaitoksen toimitusinsinööri. 

Uskottuja miehiä ei tarvitse "automaattisesti" käyttää toimituksessa (KmL 4 §), mutta toimitusinsinöörin kannattanee usein kutsua heidät omasta aloitteestaan. 

Niissä tontinosan lunastuksissa, joissa kunta on hakijana tai luovuttajana, kannattaa kiinnittää erityisen paljon huomiota jääviystilanteisiin. Vaikkei kunnan kiinteistöinsinööri vastaisikaan kunnan maan hankinnasta ja myynnistä, hän saattaa helpostikin "näyttää" jääviltä työskennellessään samassa organisaatiossa ja usein tiiviissä yhteistyössä tonttipäällikön tai geodeetin kanssa. Tällöin lienee suositeltavaa, että toimitusmääräys annetaan Maanmittauslaitoksen toimitusinsinöörille. 

Tontinosan lunastusta haetaan siis pääsääntöisesti kunnalta. Ainoastaan niillä alueilla, joilla kunta ei toimi kiinteistörekisterin pitäjänä, toimitusta haetaan Maanmittauslaitokselta. 

Mikäli lohkominen tulee vireille määräalan lainhuudosta, monet kunnat lähettävät toimituksen vireilletuloilmoituksen yhteydessä informaatiota tontinosan lunastuksesta, esimerkiksi kehotuksen hakea lunastusta tai ryhtyä vapaaehtoiseen kauppaan puuttuvasta tontinosasta.  

Hakemukseen tulee mielellään liittää tonttijakokartta ja selvitys lunastettavaksi haetusta alueesta. Lisäksi tulee toimittaa tarpeelliset valtuutukset, kuten asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätös toimituksen hakemisesta. 

Kun tontinosan lunastus suoritetaan lohkomisen yhteydessä, syntyy toimituksen seurauksena kiinteistörekisteriin merkitty rakennuskelpoinen tontti. Mikäli toimituksen suorittaa Maanmittauslaitoksen toimitusinsinööri, lunastettu alue voidaan joko lohkoa tai "vain" siirtää lunastajan ennestään olevaan kiinteistöön (KmL 63 §). 

Maanmittauslaitoksen kannalta helpompaa on luonnollisesti suorittaa siirtäminen, jolloin toimituksen rekisteröinti ja asiakirjojen arkistointi tapahtuu Maanmittauslaitoksella. Mikäli kunta on määrännyt Maanmittauslaitoksen suorittamaan lunastuksen "tonttirekisterialueella" ja lopputulokseksi halutaan tontti, on suoritettava lohkominen. Tällöin Maanmittauslaitoksen on lähetettävä asiakirjat rekisteröintiä ja arkistointia varten kuntaan.  

Tontinosan lunastuksen merkitseminen kiinteistörekisteriin ei enää edellytä kuitti- ynnä muiden selvitystä korvauksen suorittamisesta, kuten lunastuslain mukaisessa menettelyssä.  

Toimituksessa laadittavat asiakirjat 

Tontinosan lunastuksesta on laadittava paitsi pöytäkirja ja toimituskartta, myös korvauksia koskeva erillinen toimitusasiakirja (KMA 67.2 §). Usein tämä asiakirja on nimetty ”lunastuspäätökseksi”. 

Selitelmästä tulee asetuksen perusteella ilmetä rekisteriyksikkö, jonka osalta korvaus on määrätty, korvauksen määrä, saajat ja maksajat sekä maksutapa, -aika ja mahdollinen viivästyskorko. 

Tämän lisäksi lunastuspäätöksessä olisi hyvä näkyä lunastetun alueen pinta-ala ja se, mihin kiinteistöön alue siirretään tai lohkotaan, korvauksen jakaantuminen kohteen-, vahingon- ja haitankorvauksiin sekä omistusoikeuden siirtymis- ja haltuunottoajankohdat. 

Lunastuspäätös vastaa sisällöltään paljolti kiinteistön luovutuskirjaa (MK 2:1 §). Haettaessa lainhuutoa lunastetun alueen saannolle virallinen ote vastaa lunastuspäätöksestä alkuperäistä saantokirjaa, joka on liitettävä lainhuutohakemukseen.