Oikeuskäytäntöä ja artikkeleita

Kiinteistön kauppoja tehtäessä on hyvä ottaa huomioon päätöksentekoa ja sopimusta koskevan sääntelyn ohella myös oikeuskäytäntö. Tälle sivulle kootaan keskeisiä uusimpia ratkaisuja ja niihin liittyviä asiantuntijoidemme artikkeleita.

Huomioon otettavia ratkaisuja antavat sopimuksia koskien korkein oikeus ja hovioikeudet sekä päätöksentekoa koskien korkein hallinto-oikeus. EU-tasoisia ratkaisuja antaa EU:n valtiontukea koskevissa asioissa Euroopan unionin tuomioistuin. Lisäksi päätöksiä antavat laillisuusvalvojina eduskunnan oikeusasiamies ja oikeuskanslerin virasto.

Tuomioistuimet ja laillisuusvalvojat eivät julkaise kaikkia päätöksiään verkossa.

Päätöksenteko

KHO 16.8.2011 t. 2186 Kunnallisasia

Kun kaupunki päätti myydä asuinrakentamiseen tarkoitetun määräalan suoraan julkisuuden henkilölle ja tämän puolisolle, menettelyllä loukattiin yhdenvertaisuusperiaatetta ja tasapuolisen kohtelun vaatimusta. Kaupungin tehtävänä oli osoittaa, että poikkeamiselle ko. kaupungin tavanomaisesta myyntikäytännöstä on po. määräalan ja rakennuspaikan myynnissä ollut objektiivisesti arvioiden hyväksyttävät perusteet. Yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi voitiin kaupungin menettelylle asettaa tavanomaista täsmällisemmät vaatimukset. Kaupungin määräalan myyntipäätös katsottiin korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisusta ilmenevin perusteluin lainvastaiseksi.

Lue lisää: Kunnan kiinteää omaisuutta myytäessä loukattiin yhdenvertaisuusperiaatetta ja tasapuolisen kohtelun vaatimusta

Kiinteistönkauppa sopimuksena

KKO 2016:69 Kiinteistön kauppa - reklamaatio - laatuvirhe

Myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Ostajat olivat pian virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Tuomiosta ilmenevillä perusteilla Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.

Ratkaisu löytyy kokonaisuudessaan osoitteesta
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2016/20160069

KKO 2016:47 Kiinteistön kauppa - laatuvirhe - oikeudenkäyntimenettely - väittämistaakka

Kiinteistön kaupan purkamista koskeva kanne oli perustunut siihen, että rakennuksen alapohjassa oli ollut laajoina kosteus- ja homevaurioina ilmennyt laatuvirhe, joka oli aiheutunut siitä, että maakosteus oli päässyt kapillaarisesti nousemaan betonilaatan läpi lattiapinnoitteeseen. Hovioikeus hyväksyi purkuvaatimuksen sillä perusteella, että laatuvirhe oli keittiön lattiaan puhkaistu maaperään ulottuva aukko, josta aiheutui terveyshaittana pidettävää mikrobirasitusta huoneilmaan.

Kysymys siitä, onko hovioikeus voinut kanneperuste ja oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 §:n ja 26 luvun 1 §:n säännökset huomioon ottaen hyväksyä kanteen mainitsemallaan perusteella. (Ään.)

Ratkaisu löytyy kokonaisuudessaan osoitteesta
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2016/20160047

KKO 2015:80 Kiinteistön kauppa - esisopimus - kiinteistön luovutuksen muoto

Kunta ja yhtiö olivat tehneet yritystilasopimuksen. Sopimus koski rakennuspaikkaa ja rakennusta, jonka kunta oli sitoutunut peruskorjaamaan yhtiön tarpeiden mukaiseksi. Sopimuksen mukaan yhtiö suorittaisi kunnalle 12 vuoden aikana lunastushinnan, minkä jälkeen kiinteistön omistusoikeus siirrettäisiin yhtiölle eri asiakirjalla. Sopimuksessa oli sen purkautumisen seurauksia koskeva ehto. Kunnan purettua sopimuksen yhtiö vaati, että kunta sopimusehdon mukaisesti palauttaa yhtiön maksamia lunastushintaeriä. Kunta kiisti yhtiön sopimusehdon sisältöä koskevan tulkinnan.

Korkein oikeus katsoi, että kyse oli kiinteistön kaupan esisopimuksesta. Esisopimusta ei ollut tehty maakaaren 2 luvun 1 ja 7 §:ssä säädetyllä tavalla. Koska kiinteistön kauppaa ja esisopimusta koskevan määrämuodon noudattaminen otetaan huomioon viran puolesta, Korkein oikeus katsoi, että esisopimus sen purkamista koskevine ehtoineen oli pätemätön. Ks. KKO:1985-II-175

Ratkaisu löytyy kokonaisuudessaan osoitteesta
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2015/20150080

KKO 2015:58 Kiinteistön kauppa - laatuvirhe - kaupan purkaminen - maakaari

A oli vuonna 2011 tehdyllä kauppakirjalla ostanut kiinteistön, jolla sijaitsi vuonna 1955 rakennettu asuinrakennus. Rakennuksen alapohjassa ja pesutiloissa oli havaittu kaupan jälkeen kosteudesta aiheutuneita vaurioita, jotka oli korjattava ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden korjauskustannukset olivat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä A oli voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Ottaen huomioon myös suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät kiinteistön virhettä oli pidettävä olennaisena. Kauppa purettiin A:n vaatimuksesta.

Ratkaisu löytyy kokonaisuudessaan osoitteesta
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2015/20150058

KKO 2015:72 Kiinteistön kauppa - vallintavirhe - hinnanalennus - kiinteistönvälitys - vahingonkorvaus

Myyjä oli ilmoittanut ostajille, että kaupan kohde sijaitsi alueella, jolle oli hyväksytty kaavarunko, ja että kiinteistö oli siinä asuinkäyttöön tarkoitettua aluetta. Myyjä ei ollut kertonut, että osa kiinteistöstä oli kaavarungossa osoitettu uimaranta- ja venevalkama-alueeksi. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, että kiinteistössä oli maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu vallintavirhe. Vrt. KKO:2001:74​ 

Ratkaisu löytyy kokonaisuudessaan osoitteesta
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2015/20150072

KKO 2014:70 Kiinteistön kauppa - laatuvirhe - sopimus - sopimuksen tulkinta - sopimuksen sitovuus

Tapauksessa oli tehty kiinteistön kaupan jälkeen sopimus rakennusvirheiden korvaamisesta. Sopimuksen mukaan myyjät maksoivat virheistä kertakaikkisen korvauksen ostajille. Ostajat vaativat myöhemmin hinnanalennusta uusien virheiden johdosta. KKO:n tuomiosta ilmenevillä perusteilla katsottiin, että kysymys oli kauppakirjaan nähden itsenäisestä sopimuksesta, jonka sitovuutta arvioitiin yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla, ja että ostajat olivat luopuneet sitovasti oikeudestaan esittää uusia vaatimuksia.

Ratkaisu löytyy kokonaisuudessaan osoitteesta
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2014/20140070

KKO 2012:75 Kiinteistön kauppa - hinnanalennus - vahingonkorvaus - kiinteistönvälitys - saamisen vanhentuminen - vapaamuotoinen katkaisutoimi

Kysymys oli siitä, oliko kiinteistön kaupasta johtuvan hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen sekä niihin liittyvien kulukorvausten vanhentuminen katkaistu velan vanhentumisesta annetun lain 10 §:n 2 momentissa edellytetyllä tavalla.

Ratkaisu löytyy kokonaisuudessaan osoitteesta
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2012/20120075

KKO 2012:72 Kiinteistön kauppa - laatuvirhe - kauppaehto - vastuunrajoitus

KKO:ssa oli kysymys siitä, oliko kiinteistön myyjä vastuunrajoituksen sisältävästä kauppakirjan ehdosta huolimatta vastuussa ostajalle kiinteistönkaupan virheistä. Ostaja vaati hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kaupanteon jälkeen todettujen laatuvirheiden perusteella. Ratkaisusta ilmenevien seikkojen valossa vastuunrajoitusehto sitoi ostajaa, jonka vaatimukset hylättiin.

Vrt. KKO:n ratkaisut KKO 2009:31 ja KKO 2004:78, joissa vastuunrajoitusehto ei sitonut ostajaa.

Lue lisää: Oikeustapaus: Vastuunrajoitusehdon sitovuus kiinteistönkaupassa

Ratkaisu löytyy kokonaisuudessaan osoitteesta
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2012/20120072

KKO 2012:1 Sopimus - Sopimuksen sitovuus - Oikeustoimen edellytys

Myyjä oli kiinteistön kaupassa sitoutunut puhdistamaan saastuneen maaperän kustannuksellaan. Kysymys kauppaehdon sitovuudesta sen perusteena olleen maaperätutkimuksen ja kustannusarvion osoittauduttua olennaisesti virheellisiksi.

Ratkaisu löytyy kokonaisuudessaan osoitteesta
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2012/20120001

KKO 2009:39 Kiinteistön kauppa - kauppahinta - hinnanalennus

Kiinteistönkaupalla myydyssä omakotitalossa oli todettu laatuvirhe, kun rakennuksen vesi- ja lämmitysjärjestelmä oli alitehoinen eikä kaupan kohde siten ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu. Virheiden korjauskustannuksiksi oli arvioitu määrä, joka vastasi noin yhtä prosenttia kiinteistön kauppahinnasta. Harkittaessa ostajan oikeutta hinnanalennukseen otettiin korjauskustannusten lisäksi huomioon, että virhe haittasi rakennuksen käytettävyyttä asumistarkoitukseen. Ostajalla oli virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen.

Ratkaisu löytyy kokonaisuudessaan osoitteesta
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2009/20090039

KKO 2009:31 Kiinteistön kauppa - hinnanalennus - laatuvirhe

Vuokraoikeuden ja sillä olevan omakotitalon kaupassa oli myyjän vastuuta rajoitettu suoritetussa kuntotarkastuksessa havaittujen vikojen ja puutteiden osalta. Myöhemmin talossa oli havaittu yläpohjan kosteusvaurio, jonka johdosta ostaja vaati hinnanalennusta. Kysymys rajoitusehdon merkityksestä myyjän vastuuseen. Kysymys myös kuntotarkastuksesta johtuvasta ostajan selonottovelvollisuudesta. Ks. myös KKO 2004:78.

Ratkaisu löytyy kokonaisuudessaan osoitteesta
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2009/20090031

Lisää aiheesta

• Oikeustapauksia myös EU:n valtiontuki kiinteistökaupassa -sivulla