Hallituksen esitys laeiksi asuntolainojen korkotuesta annetun lain, aravarajoituslain ja asumisoikeusasuntolain muuttamisesta

Ympäristöministeriö pyytää Kuntaliiton lausuntoa luonnoksesta hallituksen esitykseksi laeiksi vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain, aravarajoituslain ja asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamisesta.

Lakimuutoksella pyritään edistämään  asumiskustannusten kohtuullisuutta vuokra- ja asumisoikeusasunnoissa, joiden rahoitusta valtio on tukenut. Näitä asuntoja on maassamme noin 400 000. Lakimuutos vaikuttaisi siis olemassa olevaan asuntokantaan.

Asuntopolitiikkaa kritisoidaan toistuvasti siitä, että se kohdistaa toimenpiteitä vain uustuotantoon. Nyt lausunnolla oleva esitys on tässä mielessä myönteinen poikkeus; sillä haetaan selvästi laajempaa asuntopoliittista vaikuttavuutta.

Yleisen edistämistavoitteen lisäksi lakiesityksellä pyritään ratkaisemaan päivänpoliittisempi ongelma, joka liittyy ARA-vuokrien vuokratason vaihteluun. Vuokria säätelevä omakustannusperiaate antaa ARA-vuokran määritykselle kehykset, ja vuokra-asuntoyhtiöt soveltavat periaatetta yhtiön tarpeiden mukaan. Esityksessä periaate halutaan muuttaa normistoksi, jossa säädetään tyhjentävästi niistä menoista, jotka voidaan kattaa vuokratulolla. Lisäksi vuokravalvontaa tehostetaan.

Kuntaliitto haluaa kiinnittää huomiota sekä esitykseen sisältyvään tavoitteeseen että vuokranmäärityksen yksityiskohtaisempaan määrittelyyn.

Kohtuullisen vuokratason edistämiseksi tuodaan vuokraa koskevaan pykälään nk. tavoitesäännös. Tavoitesäännöksellä ei ole itsenäistä oikeudellista velvoittavuutta. Sillä on tulkinnallinen vaikutus lain - tässä tapauksessa omakustannusvuokraa koskevan pykälän - soveltamisessa.

Mitä esityksessä tarkoitetaan kohtuullisella vuokralla, käy ilmi lain yksityiskohtaisista perusteluista. Siinä vuokran kohtuullisuus kytketään markkinavuokratasoon ja vuokralaisten tulotasoon. Tavoitteeksi asetetaan vapaarahoitteisia vuokria matalampi vuokra.

Vapaarahoitteinen vuokrataso määräytyy markkinoilla kysynnän ja tarjonnan perusteella. Kun kysyntä ylittää tarjonnan, ARA-vuokrat ovat keskimäärin vapaarahoitteisia halvemmat. Markkinoiden ollessa tasapainossa olennaista eroa vuokrien välillä ei ole. Vähenevän asuntokysynnän alueilla ara-vuokrat ylittävät usein vapaarahoitteisten vuokrien tason. ARA-vuokraa voidaan säädellä, mutta markkinavuokra asettuu omalle tasolleen kysynnän ja tarjonnan kautta. Kohtuullisen vuokran tavoitetta on loogisesti mahdotonta kiinnittää markkinavuokraan esityksen tapaan.

Pohdittavaksi jää myös se, miksi toistakymmentä vuotta vanhaan lakiin ylipäätään tuodaan tavoitesäännös. Nykyisen korkotukilain tavoitteet löytyvät lain perusteluista. Nämä tavoitteet kytkeytyvät puolestaan 1990-luvun alun laajempaan aravalain uudistukseen ja sen tavoitteisiin. Kuntaliitto esittää, että tavoitesäännös jätetään epämääräisyyden ja epäloogisuuden vuoksi lakiesityksestä pois.

Nykyistä yhdenmukaisempaan vuokratasoon pyritään tiukentamalla vuokranmäärityksen sääntelyä. Olennaista esityksessä on se, että omakustannusvuokraan sisällytettävät erät on lueteltu tyhjentävästi. Näin vuokratalonyhtiöiden toimintatapoja pyritään yhdenmukaistamaan.

Kuntayhtiöissä ongelmia syntyy, jos korjauksiin varautumista rajoitetaan esitetyllä tavalla; lakiesityksen yhteydessä annettu asetusesitys rajaa varautumisen yhteen euroon asuinneliötä kohti kuukaudessa. Käytännössä vuotuiset hoitomenot eivät kuitenkaan kata tarvittavia korjauksia, vaan varautumiseen tarvitaan enemmän liikkumavaraa. Omistajan taloudenhoidon edellytykset on turvattava tapaus- ja paikkakuntakohtaisista lähtöeroista huolimatta.

Kuntayhtiöiden taseiden rakennetta tulisi vahvistaa. Hyvin vähäinen oman pääoman osuus on heikentyvissä kysyntäoloissa nopeasti taloudellinen riski niin kunnalle kuin rahoittajallekin. Uustuotannon ja suurimpien perusparannusten investointikustannusten lisäksi vuokrataloyhtiöiden on varauduttava myös pienempiin peruskorjauksiin. Yhtiön taloutta on hoidettava niin, että ylläpitoon liittyvät huoltokorjaukset ja yllättäen tulevat korjaustarpeet pystytään hoitamaan ajallaan. Sääntelyn tulee taata edellytykset hyvälle kiinteistönpidolle.

Kuntaliitto vastustaa euromääräistä varautumisrajaa. Perusteettoman suuriin vuokriin voidaan puuttua valvonnalla muutoinkin. Tältä osin esitystä on syytä valmistella edelleen.

Luonnoksessa esitetään lakiin lisättäväksi uusi, palvelujen kilpailuttamista säätelevä pykälää. Kuntayhtiöiden osalta palvelujen hankinnassa noudatetaan julkisista hankinnoista annettua lakia. Kuntayhtiöiden kilpailuttamisvelvoitteita ei tule lähteä täsmentämään erityislainsäädännön kautta. Siten kuntayhtiöt tulee rajata esityksessä ehdotetun kilpailuttamispykälän ulkopuolelle.

Lopuksi Kuntaliitto haluaa todeta, että kohtuullisen vuokratason toteutuminen yhtiöihin kohdistuvan yhä yksityiskohtaisemman sääntelyn avulla ei ole oikea valinta. Erityisen hankalaa se on nykytilanteessa, jossa toimijakenttä on moninainen ja eriytynyt, ja siten myös toimintaedellytyksiltään monimuotoinen.

Kuntaliitto esittää, että lain valmistelua jatketaan edellä esitetyt näkökohdat huomioon ottaen.

Esillä oleva lakiuudistus asettaa pohdittavaksi, kuinka pitkälle uskotaan osittaisten lakiuudistusten olevan tehokasta vuokra-asuntopolitiikkaa. Kuntaliiton käsityksen mukaan tämä tie on jo loppuun kuljettu, ja asuntovuokraustoimintaan kohdistuva lainsäädäntö tulisi uudistaa kokonaisuudessaan.

SUOMEN KUNTALIITTO

Leena Karessuo
johtaja, alueet ja yhdyskunnat

Laura Hassi
asumisen asiantuntija