Lausunto asumisen tukijärjestelmän toimivuudesta

Ympäristöministeriö pyytää sidosryhmiltä lausuntoa asumisen tukijärjestelmän toimivuudesta. Lausunnot kootaan hankeryhmälle, joka on selvittämässä aihetta ja samalla tuottamassa asunto-poliittista aineistoa seuraavan hallitusohjelman valmistelua varten. Kuntaliitto keskittyy omassa lausunnossaan tuotantotukien hyötyihin ja haittoihin kuntalaisten ja kuntatoimijoiden näkökulmasta. 

​Tavoitteet lakiin, oheissääntelyn tarve minimiin

Tuotantotukia koskevat lait antavat hallituspolitiikalle mahdollisuuden vaikuttaa vuokra-asuntotuotantoon. Tuotantotuen ohjausta täsmennetään budjettien yhteydessä ja vuotuisella korkotukilainojen käyttösuunnitelmalla. Lisäksi suurimpien kaupunkiseutujen ara-tuotannon tavoitteita asetetaan MAL-aiesopimuksissa. Tämä tukipolitiikkaan omaksuttu kaksitasoinen ohjaus antaa keinon täsmentää tukitoimia, mutta valitettavan usein päätyy hajanaiseen ja ennakoimattomaan asuntopolitiikkaan. Siksi tuotantotukea koskeva lainsäädäntö tulisi uudistaa siten, että erillistä lisäohjausta tarvittaisiin vain poikkeuksellisesti. Samalla MAL-sopimuskäytäntöä päästäisiin kehittämään tavoitteellisen ja ajantasaisen lainsäädännön pohjalta.

Kunnalliset vuokrataloyhtiöt vähentäneet ara-tuen käyttöä

Rakennuttajat ovat yksi toisensa jälkeen luopuneet tuotantotuen käytöstä. Myös kunnallisten vuokrataloyhtiöiden kiinnostus ara-järjestelmän käyttöön on vähentynyt. Kuntayhtiöt ovat siirtyneet tuottamaan ja peruskorjaamaan vuokra-asuntokantaansa myös ilman valtio-osapuolta. Kunta hoitaa sille annettuja tehtäviä ilman kaupallista voiton tavoittelua. Kunnan omistama vuokrataloyhtiö toimii samoin, ja siksi se vuokraa asuntoja kohtuullisella hinnalla käytetystä rahoitusmuodosta riippumatta. Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen jatkuvuus ei tänä päivänä olekaan ara-järjestelmän vaan kuntaomisteisten vuokrataloyhtiöiden varassa. 

Miksi ara-tuen suosio on vähentynyt kuntayhtiöissä? Monet ongelmat nousevat esiin MAL-aiesopimusseuduilla, joilla pienet kuntaomisteiset yhtiöt eivät voi tuottaa uutta asuntokantaa isojen tapaan riskeeraamatta talouttaan. Tämä näkyy hyvin Helsingin seudulla, jossa pienten kuntayhtiöiden omakustannusvuokrat kohoavat pääkaupunkiseudun omakustannusvuokria korkeammiksi ja samalla vuokrauksen riskit kasvavat. Kun vuokra-asuminen on vahvasti urbaanin elämänmuodon osa, maaseutumaiset kehyskunnat eivät vedä muista kunnista vuokra-asunnon-hakijoita. Herkän kysynnän vuoksi niissä vuokratalon sijainnin tulee olla parhaiden julkisten yhteyksien äärellä. Sopivan tontin löytäminen ara-hintaan ei kuitenkaan aina onnistu ja helposti vähintään viivyttää hankkeita.

Tonttien ara-hintajärjestelmä on elimellinen osa nykyistä tuotantotukijärjestelmää.Se on sääntelyllinen patenttiratkaisu, joka porrastettunakin toimii eri olosuhteissa eri tavoin. Osin se vaikeuttaa sopivien tonttien löytämistä. Olisiko tuotantotukijärjestelmään mahdollista sisällyttää kannustinta, joka tekisi tonttien ara-hinnoittelun tarpeettomaksi?

Onko hallintamuotojakauman ohjaaminen enää viisasta?

MAL-aiesopimuksissa säännellään hallintamuotojakaumaa asettamalla ara-tuotantoa koskevia tavoitteita. Asuntojen hallintamuotojen ohjaaminen tontinluovutuksen kautta menettää kui-tenkin merkitystään. Olemassa olevat liikeideat (Sato, Icecapital, uudet rahastot) lähtevät siitä, että asunto voi suhdanteiden vaihdellessa olla hallintamuodoltaan joustavasti joko omis-tusta tai vuokraa. Tontin luovutusvaiheessa kerrostaloasunnon tulevasta käytöstä ei ole tie-toa.

Onko hallintamuotojakaumaa ylipäätään tarvetta säädellä? Riittäisikö, että kunnallinen vuok-rataloyhtiö toimisi paikkakunnan tarvetta vastaavalla sosiaalisella asuntokannalla sitä kehittäen, ja valtion tukielementti toimisi sen jatkuvuuden takuuna? Asuntopoliittisen ohjauksen kannalta on mielekästä turvata tarvetta vastaava osuus paikallisesta asuntokannasta jul-kishallinnon omistukseen. Strategisia päätöksiä kuntaomisteisen kannan sopivasta koosta suhteessa paikalliseen asuntokantaan on tehty joissakin kaupungeissa. Eikö MAL-aiesopimusten kaltaiseen neuvottelumekanismiin sopisi tällainen kokonaisuuksien ohjaus pi-kemmin kuin uustuotannon hallintamuotojakauman yksityiskohtainen seuraaminen?

Hyötyykö joku kuntien vuokrataloyhtiöiden säätelystä?

Kunnallisen vuokrataloyhtiön kiinteistökannan kokoa tai käypyyttä on vaikea kehittää joustavasti nykyjärjestelmässä. Kooltaan ja sijainniltaan epäkurantin kannan myynti on luvanvaraista, vaikka saatu tuotto sijoitettaisiin yhtiön kannan kehittämiseen. Yksi esimerkki on 1990-luvulla rakennettu ara-kanta, jonka sijainti ja huoneistojakauma (isot kaksiot, kolmiot) perus-tui liian usein edellisten vuosi-kymmenten malliin. Rahoitusmarkkinoiden vapautuminen muutti kuitenkin kysyn-nän rakenteen, ja vuokra-asuntojen kysynnästä putosi pois merkittävät määrät kahden tulonsaajan talouksia, jotka siirtyivät omistusasuntomarkkinoille. Kasvavilla kaupunkiseuduilla kuntayhtiöiden asuntokannan sopeuttamista tulisi tukea, jotta se kaikilta osin vastaisi nykyistä kysyntärakennetta.

Olevan yhdyskuntarakenteen kehittäminen kuntien intressissä

Olevan yhdyskuntarakenteen kehittäminen on kuntien maankäytön suunnittelussa yhä keskeisempää. Kunnallistekniikan tuottavuus on kunnille yhä tärkeämpää, ja asuinalueiden tiivistämisestä on tullut keskeinen tavoite. 

Tämän tavoitteen merkittävyys ei korostu valtion tuotantotuen ohjaamisessa. Esimerkkinä vuoden 2014 tuotantotuen käyttösuunnitelmaan nostettu hissivaatimus kaksikerroksisiin kohteisiin, mikä synnyttänee täydennys-rakentamista ilman ara-tukea kunnallisiin vuokrataloyhtiöihin. Esimerkki kertoo siitä, että esteettömyys on hallituspolitiikan tavoitteena kaikenkattavampi, kun taas kunnat joutuvat painottamaan sen ohella kunnallistekniikan tuottavuuden parantamista. Näin kuntien ja hallituksen politiikkatavoitteiden painotukset osin kulkevat omiin suuntiinsa.

Maanhankintaan ja raakamaan rakentamiskelpoiseksi saattamiseen suunnattu tuki on kuntien tavoitteiden valossa toimivaa. Tasainen, riittävä tonttimaan tarjonta lisää kilpailua rakennuttajien keskuudessa. Nykyisin taloudellisesti marginaalisen infra-avustuksen kehittäminen ja taloudellisen tuen kohdentaminen kunnallistekniikan tuottamiseen asettuisi yksiin sen toimintatavan kanssa, jolla kunnat pyrkivät ohjaamaan rakentamista nykyistä kestävämpään yhdys-kuntarakenteeseen.

Tuetaanko ennen kaikkea kohtuuhintaista asumista?

Palveluasumiseen kohdistuvat investointiavustukset sisältävät rakenteellisia ongelmia, jotka tulisi nostaa esiin ympäristöministeriön arviointihankkeessa. Tukemalla kiinteistöihin sijoittavia yrityksiä valtio pienentää olennaisesti sijoittajan riskiä (esim. sijainti, jatkokäyttö), mutta saadaanko vastineeksi riittävän kohtuuhintainen palveluasunto? Järjestelmä ei palkitse taloudellista suunnittelua vaan on taipuvainen tuottamaan kohteita, joissa vuokra asettuu asumistuen ylärajalle. 

Huoneistokohtainen ”asukkaan hoidettavuuden taso” rajaa palveluasuntojen joustavaa käyttöä. Entä jos ”sopivaa” hoivattavaa ei juuri oikealla hetkellä löydy? Erityisen ongelmalliseksi tämä asunnon ja asukkaan vastaavuusnormi käy niissä kunnissa, joissa asukkaan palvelua on alettu rahoittaa palvelusetelimallilla ja siten mahdollistettu asiakaslähtöinen palvelutalon valinta. Palvelusetelimalli on tullut jäädäkseen, ja palveluasuntojen rakentamista tuettaessa tämä on otettava huomioon.

Lopuksi

Tukijärjestelmää kehitettäessä on tärkeä tiedostaa, että kunnissa maankäyttö ohjaa asumista. Liikkuminen ja palvelujen käyttötavat kytkeytyvät asumis-ratkaisuihin. Suppeampi tapa tarkastella asumista vain asunnon kautta on tärkeää kulutustukia ohjattaessa, mutta tulevaisuuden asuntopoliittista ohjausta suunniteltaessa asumisen laajemmat yhteiskunnalliset vaikutukset tulee ottaa huomioon.

Tuotantotukea kannattaisi kehittää parantamalla kunnallisten vuokrataloyhtiöiden toimintaedellytyksiä. Tuki tulisi kohdistaa niille vuokrataloyhtiöille, jotka ohjaavat toiminnan tuoton kiinteistökantansa kehittämiseen. Näin tuotantotuki kohdentuisi vuokralaisille, valtion tarjoaman rahoitusvälineen käytettävyys paranisi ja asuntopoliittinen ohjaus toimisi.

SUOMEN KUNTALIITTO

Leena Karessuo
johtaja 

Laura Hassi
asumisen asiantuntija