Lausunto vuokra-asuntotuotannon 10-vuoden välimallista

Ympäristöministeriö on asettanut ARA:n ylijohtaja Hannu Rossilahden selvityshenkilöksi, jonka tehtävänä on laatia ehdotus uudesta kymmenen vuoden välimallista kohtuuhintaisen vuokra­ asuntotuotannon lisäämiseksi. Nyt selvitysmies pyytää näkemystä toimivan mallin kehittämisen kannalta keskeisistä seikoista ja arviota mallin vaikuttavuudesta.

Lausuntopyynnössä on avattu joitakin mallin suunnitteluun liittyviä ongelmia. Niistä keskeisimpiin kuuluu valtiontukiin liittyvä SGEI-sääntely, jota lausuntopyynnössä on esitelty laajasti.

Kuntaliitto ei puutu mallin yksityiskohtiin vaan olennaisimpiin reunaehtoihin toimivan mallin laatimiseksi. Vaikutukset asukkaisiin ja kuntien toimintaan ovat lausunnossa etusijalla.

Lausuntopyynnössä on kerrottu mallin pääpiirteet. Mallin elinkaari on pitkä: Tavoitteena on pysyvän, ei suhdanneluonteisen rahoitusmallin luominen. Asuntotuottajien ryhmä on laaja: Tuotantotuki on tarkoitus suunnata kaikille halukkaille toimijoille eikä sitä rajata yleishyödyllisiin yhteisöihin. Kohderyhmä, jota varten uutta välimalliasuntoa suunnitellaan, on ajankohtainen: Tarkoitus on lisätä pieni- ja keskituloisille soveltuvia asuntoja erityisesti pääkaupunki­ seudulle.

Pienituloiset palkansaajat etusijalle

Vapaarahoitteinen vuokra-asuntotuotanto on ollut ennätysmäisen vilkasta viime vuosina. Siitä huolimatta vuokrataso on eteenkin nopeasti kasvavalla pääkaupunkiseudulla noussut elinkustannuksia nopeammin. Korkea vuokrataso estää matalapaikkaisten palvelualan työntekijöiden liikkuvuutta, mikä on yksi pääkaupunkiseudun pahimmista asuntopoliittisista ongelmista. Sillä on laajat heijastusvaikutukset yhteiskunnan ja  talouden toimivuuteen sekä yksittäisiin kotitalouksiin.

Uuden välimallin tavoite on helpottaa juuri pienituloisten palkansaajien asemaa asuntomarkkinoilla. Nykyisessä ARA-vuokra-asuntokannassa sosiaalisesti heikoimmat väestöryhmät kuten asunnottomat ohittavat pienituloisen palkansaajan asuntojonossa.  Uudella välimallilla ei voi olla samoja asukasvalintakriteereitä kuin ARA-vuokra-asunnoilla. Jos pienituloisten priorisointi välimalliasuntoihin ei onnistu SGEI-sääntelyn vuoksi, malli ei saavuta sille asetettuja tavoitteita. Tällöin koko välimallin pohjimmainen tarkoitus häviää. Mallin onnistunut kytkeminen SGEI­ sääntelyyn onkin ensiarvoisen tärkeää.

Tontinluovutus on onnistumisen avain

Kaupunkien tontinluovutus on avainasemassa uuden välimallin toimeenpanossa. On ratkaise­ vaa, että kaupungit korvamerkkaavat tontteja välimallirakentamiseen. Muuten edellytykset mallin toteutumiselle ovat heikot ja mallin vaikutus asuntotarjontaan jää kosmeettiseksi.

Kaupungit tarvitsevat perusteita päättäessään kohdentaa tonttejaan uuteen malliin. Kunnat odottavatkin valmisteilla olevan selvityksen osoittavan erityisiä (yhteis)kunnallisia hyötyjä, joilla kohdennettua tontinluovutusta voidaan perustella. Asiaperustein saadaan päätöksenteolle edellytykset ja tahtotila uudelle välimallille myönteiseksi.

ARA-tuoteperhe kaipaa sisäistä loogisuutta

ARA-rahoitustuotteiden suunnittelua tehdään eri tahoilla. Selvityshenkilölle on osoitettu uuden välimallin suunnittelu, mutta hallitusohjelmaan on kirjattu myös muutoksia, jotka koskevat perinteistä 40-vuotista ARA-mallia. Lisäksi asumisoikeusjärjestelmän uudistus on kirjattu hallitusohjelmaan. Miten on mahdollista päästä koherenttiin tukijärjestelmään, jos kehitystyö tehdään tuote kerrallaan ja se pirstaloidaan eri tahoille? Kuntien ja muiden alan toimijoiden kannalta on tärkeää suunnitella uusi välimalli osaksi rahoitustuotteiden kokonaisuutta.

Uuden rahoitusmallin lanseeraaminen tuo mukanaan omat riskinsä, jotka kannattaa huomioida mallin suunnittelussa. Perinteisen ARA-vuokratuotannon asuntopoliittinen merkitys on suuri keskuskaupungeissa, joihin uutta mallia kaavaillaan. Onkin tärkeää ottaa huomioon uuden tukimallin heijastusvaikutukset perinteisen ARA-tuotannon määrään ja vuokratasoon. Sekä urakointi- että tonttiresurssit ovat aina paikallisesti rajalliset. ARA-vuokratuotanto edellyttää urakkakilpailutusta, ja urakoitsijan taloudelliset perusteet osallistua ARA-kilpailutuksiin pienenevät, kun välimalli tarjoaa tukea omalle tontille rakentamiseen. Tontinluovutuksessa väli­ mallin tuotanto vähentää käytännössä jonkin toisen tuotantomuodon osuutta. Kenen osuutta pienennetään välimallirakentajien kustannuksella, on olennainen asuntopoliittinen kysymys kunnassa.

Välimallin valvonta ARA:n tehtäväksi

Uuden tukimallin tuoma lisäsääntely edellyttää hallinnollisia resursseja paitsi hankesuunnittelussa myös asuntojen käytön kymmenvuotisessa valvonnassa ja asunnonvälityksen tehtävissä/hakijarekisterien hallinnassa. Kuntaliitto katsoo, että lisäsääntelyn aiheuttama valvonta tulee osoittaa ARA:n tehtäväksi kuntien tehtäviä karsivan hallitusohjelmatavoitteen mukaisesti. Myös sisällölliset syyt puoltavat tätä: Valvonnan taakkaa ja sen järkevää tasoa on helpointa arvioida ja sopeuttaa käytäntöön, kun tehtävä on keskitetty yhteen organisaatioon eikä hajautettu useaan kuntaan.

 
SUOMEN  KUNTALIITTO

Ritva Laine
johtaja, alueet ja yhdyskunnat
 
Laura Hassi
asumisen asiantuntija