Blogisarja: Maankäyttö ja rakentaminen tulevaisuuden kunnassa

Rakentamislaissa esitetty luvanvaraisuuden rajan nosto 30 neliöön on ongelma!

Rakentamislain uudistuksen tavoitteet digitalisaatiosta ja rakentamisen vähähiilisyydestä ovat lain uudistuksen keskiössä. Kunnissa on jo nyt tehty rakennuslupapäätöksiä hyödyntämällä tietomallia. Lainsäädännön uudistukset ovat tarpeen tietomallipohjaisen lupakäsittelyn ja kansallisten yhteen toimivien järjestelmien aikaansaamiseksi.

Rakentamislain digiloikka on aikataulullisesti haasteellinen. Tässä vaiheessa on paljon avoimia kysymyksiä. Mitä edellytetään rakennusluvan yhteydessä toimitettavalta suunnitelmamallilta? Tuleeko rakennuksen toteumamalli rakennustuotetietoineen toimittaa rakennusvalvontaan ennen rakennuksen käyttöönottoa? Onko rakennusvalvonnalla muukin rooli kuin välittää toteumamalli rakennetun ympäristön tietojärjestelmään? On epäselvää mitä rakentamislaissa tarkoitetaan muulla koneluettavalla muodolla.

Rakennusten tietomallipohjainen lupakäsittely vaatii paljon kehitystyötä kunnissa, joille rakennusvalvontatehtävä kuuluu. Kehitystyö vaatii kunnissa runsaasti resursseja ja aiheuttaa kustannuksia, joita lakiesityksessä ei ole arvioitu. Rakentamisluvan lupakäsittely tulee pitkään edellyttämään PDFA muotoista aineistoa.

Kunnilta edellytetään valmiuksia ottaa vastaan ja hallinnoida rakennusten tietomalleja ja välittää tehdyt päätökset eteenpäin rakennetun ympäristön tietojärjestelmään (RYTJ). On tärkeää, että tiedot välittyisivät kunnista automaattisesti, eikä niitä tarvitsisi erikseen toimittaa. Rakennusten tietoja ei tule ylläpitää päällekkäin eri viranomaisten järjestelmissä. RYTJ-lain valmistelu on vielä kesken ja sen yksityiskohdat ovat auki. Digitalisaatio johtaa aina yksilöidymmän tiedon keruuseen, mikä lisää työmäärää. Toisaalta saman tiedon kirjaamisen tarve vähenee ja prosesseista poistuu työtä, jota on mahdollista tehdä koneellisesti.

Uuden tai rakentamislupaa edellyttävän laajamittaisesti korjattavan rakennuksen hiilijalanjälki ja hiilikädenjälki tulee jatkossa raportoida rakentamisluvan yhteydessä laadittavalla ilmastoselvityksellä. Ilmastoselvitys olisi rakentamisluvan edellytys ja rakennusvalvontaviranomaisen tehtäväksi tulisi tarkastaa, että se on laadittu. Ilmastoselvitys koskisi uusia erillispientaloja, muttei niiden korjausta. Hiilijalan- ja hiilikädenjäljen laskentaa on jo tehty suurten rakennushankkeiden yhteydessä. Erillispientalojen osalta laskentaa on testattu ainakin Lohjan asuntomessuilla vuonna 2021. Kaavoituksella voidaan huomattavasti vaikuttaa ilmastonmuutoksen hillintään.

Rakentamislain tavoitteeksi on mainittu rakentamisen sujuvoittaminen. Rakennusvalvontatyön keskittäminen vaativaan rakentamiseen ja lupakynnyksen nosto ovat tavoitteita, joihin voi helposti yhtyä.

Luvanvaraisuuden nouseminen 30 neliöön tulisi nostamaan jälkivalvontaa

Rakentamislupaa edellyttäisi jatkossa esimerkiksi aina asuinrakennus ja laajuudeltaan 30 neliön rakennus. Lakiehdotuksessa luvanvaraisuudesta vapautettu alle 30 neliön rakennus käyttää rakennusoikeutta, sen tulee olla kaavan, rakennusjärjestyksen ja rakentamismääräysten mukainen. Jos rakentamisen luvanvaraisuus nousee 30 neliöön, on todennäköistä, että jälkivalvonnan määrä tulee kasvamaan. Kiinteistöjen tiedot ovat usein epäselviä ja on tavanomaista, että lupakäsittelyssä kuluu paljon aikaa rekisteritietojen korjaamiseen. Vanhoja asemakaavoja on vaikea tulkita ja kiinteistöllä käytetty rakennusoikeus selviää usein vain ottamalla yhteyttä rakennusvalvontaan.

Lupamäärän laskiessa nousee neuvonnan tarve erityisesti niissä kunnissa, joissa rakennusrekisterit eivät ole ajan tasalla. Erityistä huolta aiheuttavat ne rakentajat, jotka eivät etukäteen selvitä rakentamisen edellytyksiä. Jos 29 neliön rakennus ylittää rakennuspaikalle osoitetun rakennusoikeuden, on ylitys laajuudeltaan jo niin suuri, ettei sitä todennäköisesti ole mahdollista hyväksyä edes poikkeamisluvalla. Tällöin rakennuksen purattaminen voi jäädä ainoaksi vaihtoehdoksi.

Rakennuksesta ilmoittaminen verottajalle jää luvanvaraisuudesta vapautettujen rakennuksien osalta kiinteistön omistajan tehtäväksi. Kiinteistöverouudistuksessa verotusrajaksi on esitetty 10m2. On todennäköistä, että jatkossa kunnilta puuttuu verotettavaa tuloa 10-29m2 rakennuksien osalta, jos lupakynnys ja verotusraja poikkeavat toisistaan.

Helsingissä ja Vantaalla luvanvaraisuudesta on vapautettu 20m2, Lohjalla 15-25m2 ja Mikkelissä 30m2 rakennelmat, jotka eivät käytä rakennusoikeutta. Näillä kaupungeilla on hyviä kokemuksia vapautuksista, eikä jälkivalvonnan tarvetta ole syntynyt. Kokemuksen perusteella toimiva lupakynnyksen raja olisi 20m2. Lupakynnyksen nosto 20 neliöön toimii, kun raja on yhteneväinen kiinteistöverotuksen kanssa. Tämä johtaisi kuntien kannalta lakiehdotusta selkeämpään tulkintaan, jonka kanssa kuntien olisi helppo toimia ja elää.

Kirjoittaja

Kirjoittaja on erityisasiantuntija Kuntaliitossa.