Yleiskirje 11/80/2005, Alf Henriksson/eg, 28.6.2005

Laki etuostolain muuttamisesta

Eduskunta on hyväksynyt 25.5.2005 etuostolain muutoksen. Muutos tulee voimaan 1.8.2005. 
Etuostolain muutoksella kunnan etuosto-oikeus on eräin rajoituksin ulotettu myös valtion maihin (EtuostoL 5 ja 6 §).

Etuostopäätöksen tiedoksiantoa koskevalla muutoksella pyritään mahdollistamaan todisteellisen tiedoksiannon toimittaminen ajoissa (EtuostoL 9 §).

Etuostolaissa nykyisin säädetty kiinteä 5 %:n tuottokorko on lainmuutoksessa sidottu puolivuosittain vahvistettavaan korkolaissa tarkoitettuun viitekorkoon (EtuostoL 15 §). Kunnan ja ostajan suoritusvelvollisuuksia koskevia säännöksiä on täsmennetty eikä kunnalle ole säädetty velvollisuutta maksaa tuottokorkoa, jos ostaja saa sellaista tuottoa tai taloudellista hyötyä, joka ylittää tuottokoron ja ostajalle aiheutuneet kustannukset.

Myyjän valitusoikeutta etuostopäätöksestä on laajennettu (EtuostoL 22 §).

Lisäksi etuostolakiin on tehty eräitä muuttuneesta lainsäädännöstä johtuvia teknisiä tarkistuksia.

Lisätiedot:
Alf Henriksson, puh. (09) 771 2451, 050 303 1825
Matti Holopainen, puh. (09) 771 2269, 050 563 4622

Asiakirjalähteet
Laki etuostolain muuttamisesta 471/2005

Laki etuostolain muuttamisesta

Kunnan etuosto-oikeus valtion maahan
(EtuostoL:n 5 §:n 1 momentin 3 kohta ja 6 §:n 2 mom.)

Etuostolain 5 §:n 1 momentin 3 kohdasta on poistettu valtion maiden erityisasema valtion ollessa myyjänä. Etuosto-oikeutta ei edelleenkään ole, jos valtio, valtion liikelaitos tai muu valtion laitos on ostajana. Myöskään hallinnon sisällä tapahtuviin alueiden hallinnan siirtoihin kunnan etuosto-oikeus ei ulotu. Sen sijaan valtion yksityisoikeudellisten yhteisöjen, kuten osakeyhtiöiden, omistamien kiinteistöjen myynnit ovat jo aikaisemminkin kuuluneet kunnan etuosto-oikeuden piiriin.

Etuostolain 6 §:n 2 momentissa on rajattu kunnan etuosto-oikeuden ulkopuolelle tilanteet, joissa kiinteistön myynti tapahtuu eduskunnan antamassa suostumuksessa nimetylle luovutuksen saajalle tai sellaiselle yhtiölle, jossa valtiolla on määräysvalta, valtion rahastolle tai julkisoikeudellista tehtävää hoitavalle säätiölle niiden omaa käyttöä varten.

Eduskunnan suostumusta edellytetään yli 10 miljoonan euron kiinteistön kauppoihin ja sellaisiin kauppoihin, joissa kiinteistö myydään käypää alhaisemmasta hinnasta. Kiinteistön myynnillä yhtiölle, jossa valtiolla on määräysvalta, valtion rahastolle tai julkisoikeudellista tehtävää hoitavalle säätiölle niiden omaa käyttöä varten, tarkoitetaan kiinteistön hankkimista omien toimitilojen rakentamista tai muuta vastaava tarkoitusta varten. Sen sijaan kiinteistön myynti edelleen myyntiävarten valtion määräämisvallassa olevalle yhtiölle, kuten Kapiteeli Oy:lle tai valtion rahastolle tai julkisoikeudellista tehtävää hoitavalle säätiölle on kunnan etuosto-oikeuden piirissä.

Etuostopäätöksen tiedoksi antaminen
(EtuostoL:n 9 §:n 1 ja 3 momentti)

Lakimuutoksessa on säilynyt etuosto-oikeuden käyttämistä koskeva, luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta laskettava, kolmen kuukauden määräaika. Etuostopäätös on tehtävä ja siitä ilmoitettava käräjäoikeudelle kolmen kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta. Sen sijaan velvollisuus etuostopäätöksen tiedoksiantoon ostajalle ja myyjälle, hallintolain mukaisesti ”viipymättä”, alkaa kulua vasta päätöksen tekemisestä. Aikaisemmin etuostopäätöksen kolmen kuukauden tiedoksiantoaika laskettiin luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta. Jos kunta ei huolehdi etuostopäätöksen tiedoksiannosta viipymättä, tästä seuraa etuosto-oikeuden menetys etuostolain 10 §:n mukaan. Tiedoksianto ostajalle ja myyjälle tulee toimittaa hallintolain 60 §:n mukaisesti todisteellisena tiedoksiantona.  Todisteellinen tiedoksianto toimitetaan hallintolain 60 §:n mukaan saantitodistuksin tai luovuttamalla päätös vastaanottajalle tai tämän edustajalle kirjallista todistusta vastaan tai, jos viranomainen katsoo siihen olevan aihetta, haastetiedoksiantona. Ns. piileksimistapauksissa käytetään hallintolain 61 §:ssä tarkoitettua sijaistiedoksiantoa, joka kuitenkin edellyttää vastaanottajan suostumusta tai haastemiehen toimittamaa sijaistiedoksiantoa oikeudenkäymiskaaren 11:7:n mukaisesti, joka ei edellytä vastaanottajan suostumusta. Tiedoksiannosta alkaa kulua muutoksenhakuaika.

Etuostosta aiheutuvat suoritusvelvollisuudet 
(EtuostoL:n 15 §)

Tuottokorko

Etuostolain 15 §:n 2 momentin mukaan kunnan on maksettava kunkin suorituksen maksupäivästä lukien korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa. Tämä ns. tuottokorko tarkoittaa Suomen Pankin puolivuosittain julkistamaa viitekorkoa, joka on 28.6.2005 vahvistettu 2,5 prosentiksi ajalle 1.7.–31.12.2005.

Suoritusvelvollisuudet

Etuostolain 15 §:n 1 momentissa on, aikaisemman tulkintakäytännön mukaisesti, kiinteistön ostajalle korvattavat kustannukset täsmennetty koskemaan myös rahoituskustannuksia ja kunnossapitokustannuksia. 

Kunnossapidosta aiheutuneiden kustannusten mainitseminen 15 §:n 1 momentissa tarkoittaa, ettei kiinteistön ostaja hallinta-aikana voi kunnan kustannuksella suorittaa tavanmukaisen kiinteistön hoidon ja kunnossapidon ylittäviä, kiinteistön arvoa korottavia investointeja tai muita toimia. Toisaalta, kun otetaan huomioon etuostolain 15 §:n 4 momentti, hoidon ja kunnossapidon laiminlyönti aiheuttaa korvattavan kustannuksen omaisuuden arvon vähentymisen johdosta. Pykälän 4 momenttiin on lisätty selventävä maininta ostajan laiminlyönnistä johtuvasta kohtuullisen korvauksen maksuvelvollisuudesta kunnalle arvonalennuksen johdosta.

Jos kiinteistöstä saadaan tuottoa tai muuta taloudellista hyötyä, sillä katetaan etuostolain 15 §:n 3 momentin mukaan syntyneitä kustannuksia. Pykälän 3 momentin mukaan kunnan on suoritettava ostajalle korvaus 1 momentissa mainituista kustannuksista sekä niille ja maksetuille kauppahinnan erille 2 momentissa säädetty korko vain siltä osin kuin ne ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton tai muun taloudellisen hyödyn. Tämä tarkoittaa sitä, ettei kunnan ole suoritettava ostajalle korvausta 1 momentista tarkoitetuista kustannuksista eikä niille ja maksetuille kauppahinnan erille tuottokorkoa, jos ostajan kiinteistöstä saama tuotto tai muu taloudellinen hyöty kattaa ne. Jos ostajan kiinteistöstä saama tuotto tai muu taloudellinen hyöty ei kata ostajan kustannuksia eikä niille ja maksetuille kauppahinnan erille laskettavaa tuottokorkoa, kunnan on korvattava erotus ostajalle. Jos myydyn omaisuuden arvo on ostajan toimenpiteiden tai laiminlyöntien johdosta vähentynyt, tämä arvonalennus vähennetään kunnan suoritusvelvollisuuteen kuuluvasta erotuksesta tai jos kunnalle ei ole jäänyt korvattavaa, ostajan on korvattava arvonalennus kunnalle. Ostajan saama tuotto tai muu taloudellinen hyöty vähentää kaikkia 1 momentissa tarkoitettuja kustannuksia ja niille sekä maksetuille kauppahinnan erille laskettavaa tuottokorkoa. Aikaisemmin etuostolain 15 §:n 1 momentin viimeisen virkkeen mukaan ostajan kiinteistöstä saama hyöty vähensi ainoastaan kiinteistön hallinnasta ja hoidosta aiheutuneita tarpeellisia kustannuksia. Toisaalta ostaja saa pitää kiinteistöstä saamansa tuoton tai muun taloudellisen hyödyn, vaikka ostaja ei etuostolain 2 §:n mukaan saavuta omistajan asemaa väliaikana ennen etuoston loppuunsaattamista.

Jos ostaja ei ole saanut kiinteistöstä tuottoa tai muuta taloudellista hyötyä, kunnan on korvattava kaikki 15 §:n 1 momentissa tarkoitetut kustannukset sekä maksettava niille ja kauppahinnan erille tuottokorkoa.

Tuottona tai muuna taloudellisena hyötyä voidaan pitää esimerkiksi kiinteistöstä saatua vuokratuloa, metsänmyyntituloja ja maa-ainesten myyntituloja. Taloudellisena hyötynä ei voitane sen sijaan pitää lyhytaikaista asumisetua eikä omaan käyttöön tapahtunutta viljelyä. Sadon myyntitulot voitaneen katsoa tuotoksi ja pitempiaikainen merkittävä asumisetu muuksi taloudelliseksi hyödyksi.

Myyjän muutoksenhakuoikeuden laajennus
(EtuostoL:n 22 §:n 1 mom.)

Aikaisemmin myyjällä oli valitusoikeus ainoastaan etuostolain 6 §:ssä tarkoitetuissa kohtuuttomuustapauksissa. Valitusoikeuden laajennus lisännee myyjien valituksia etuostopäätöksistä. Koska ostajatkin useimmiten valittavat etuostopäätöksistä, valitusoikeuden laajennuksella ei liene suurta käytännön merkitystä.

Voimaantulo

Lainmuutos tulee voimaan 1.8.2005. Lakia ei voida soveltaa taannehtivasti, koska sen voidaan katsoa vaikuttavan rajoittavasti ja tiukentavasti ostajan ja myyjän asemaan. Koska lailla ei ole taannehtivaa vaikutusta, lainmuutosta sovelletaan voimaantulon jälkeen tehtyihin kiinteistön kauppoihin. 

SUOMEN KUNTALIITTO

Timo Kietäväinen
varatoimitusjohtaja

Kari Prättälä
lakiasiain johtaja

tags